תכנון מס בהיטל השבחה

דיירי הבניין, הרשום כבית משותף, חברו יחדיו ויזמו תוכנית המאפשרת הרחבת הבניין. התוכנית שאושרה ב-2007 התירה תוספות בנייה בקומות מרתף, קרקע, א', ב' ותוספת קומה עליונה. הדיירים ערכו ביניהם הסכם, ובו נקבע כיצד תחולקנה הזכויות ביניהם.

לאחר הגשת בקשה להיתר לניצול זכויות הבנייה הנוספות, הומצאו דרישות לתשלום היטל השבחה. החישוב התבסס על ההרחבה המבוצעת בכל דירה ודירה. כך חויבו רק חלק מהבעלים בהיטלי השבחה, בעוד חלקם האחר זכה לפטור מתוקף העובדה ששטח דירתם המורחבת נופל מ-140 מ"ר.

דיירי הבניין שקיבלו חשבון היטל השבחה טענו כי התוכנית השביחה בכך שהוסיפה זכויות לכל הדיירים במשותף, שכן במועד אישורה טרם חולקו הזכויות ויוחדו לכל בעל דירה בנפרד. לפיכך, החבות בהיטל תחול על כל הבעלים, כל אחד כפי חלקו ברכוש המשותף.

השמאי המכריע, מנחם מלוכנא, סקר בהרחבה שבעה פסקי דין שדנו בנושא והגיע למסקנה שהמועד הקובע לשומה הוא מועד יצירת הזכויות התכנוניות. אם על מנת לממש הבנייה יש צורך לקבל אישור השכנים, יחול ההיטל על כל הבעלים כפי חלקם בזכויות. אבל במקרה שהסכם היה קיים בעוד מועד, הרי שההיטל כולו יחול על בעלי הדירה אותה מרחיבים. יצירת הקשר בין הזכויות התכנוניות והקנייניות בבית משותף, כך נקבע, איננו אירוע מס.

מכאן נגזר תכנון מס בהיטל השבחה. לדוגמא: בעלי דירה בקומה העליונה מבקשים להוסיף חדר יציאה על גג ביתם. בתרחיש אחד ירכשו הזכויות בהסכם לפני המועד הקובע, ובשעה שיבואו לממש בנייה בהיתר יוכלו לבקש פטור מהיטל השבחה בכפוף להוראות החוק.

בתרחיש השני ייערך הסכם לאחר המועד הקובע, ובמקרה זה, לפי החלטת השמאי מלוכנא, ישולם ההיטל המלא על-ידי כל בעלי הזכויות בבניין, כל אחד לפי חלקו. טוב יעשו איפה בעלי זכויות בבית משותף המבקשים להרחיב דירותיהם, אם ייוועצו בבעל מקצוע קודם לביצוע, שכן לאופן עריכת ההסכם השפעה מכרעת על התשלומים שיחולו עליהם.