ערב סיום מגבלת הבנייה ביו"ש: הקפאה זה לא כאן

עוד שבוע לכל היותר תצטרך הממשלה להכריע סופית האם להמשיך את הקפאת הבנייה ביהודה ושומרון - המשך להחלטת הקבינט להקפיא את הבנייה לעשרה חודשים מה-25 לנובמבר 2009. להחלטה תהיה כמובן השפעה ישירה על המו"מ הנוכחי עם הפלסטינים, אבל גם שוק הנדל"ן למגורים, שהמשיך לנסוק בכל תקופת ההקפאה, ממתין להחלטה הגורלית.

משוואת ההיצע והביקוש המפורסמת בשוק המגורים - המדברת כבר שנים על מחסור חמור בהיצע של קרקעות ודירות, נכונה ביתר שאת בשנה האחרונה ביו"ש.

על פי השנתון הסטטיסטי שפרסמה הלמ"ס לפני מספר ימים, גם בשנת 2009 נרשם מאזן הגירה (יוצאים מול נכנסים) חיובי של כ-4,000 איש ביישובים הישראלים שבתחומי יו"ש. רק שמנגד, התחלות הבנייה נעצרו כמעט לחלוטין - ב-2009 עוד התחילו לבנות 1,888 דירות ובתים, לעומת 2,107 דירות ובתים בשנת 2008, ואילו במחצית הראשונה של 2010, לפחות על פי הדו"ח הרשמי של הלמ"ס, התחילו לבנות בסה"כ 5 יח"ד בכל יו"ש. נתוני גמר בנייה יכולים ללמד על המאגרים הנגמרים: במחצית הראשונה של 2010 הסתיימה בנייתם של 796 דירות ובתים ביו"ש, לעומת 2,070 דירות שבנייתן הסתיימה בשנת 2009.

המפה העתידית

שלא במפתיע, בעקבות החלטת הממשלה, עתודות הקרקע הלכו וקטנו וזוגות צעירים רבים שחשבו על בית חדש מעבר לקו הירוק החליטו לרכוש דירות 'יד שנייה' בגושי ההתיישבות או בתחומי הקו הירוק, בעיקר באזור ירושלים ויישובי קו התפר, בדגש על שכונות וערים המאופיינות בציבור דתי לאומי רב יחסית (רעננה, פתח תקווה ועוד), מה שתרם תרומה נוספת לעליית המחירים.

ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים הארצית אומר כי המשמעות הגדולה של ההקפאה היא שהיא "שרטטה דה פקטו את המפה העתידית של ישראל". לדבריו, "משפרי הדיור הבינו שהולך להיות הסכם בשנים הקרובות עם הפלסטינים. במסגרת הסכם זה, גושי ההתיישבות "הלגיטימיים" הפכו לאטרקטיביים עוד יותר, זאת לעומת "ההתנחלויות" בעומק השטח שההקפאה בהן הייתה מוחלטת ולתמיד".

"עקב כך", מדגיש כהן, "בישובים העירוניים שבתוך הגושים, דוגמת אריאל, גבעת זאב, מעלה אדומים, אפרת ובית"ר עלית היו בשנה האחרונה עליות מחירים מפתיעות של בין 10% ל-25%".

נדב ליפובסקי, סמנכ"ל השיווק של חברת ב.יאיר, אומר כי במהלך השנה האחרונה שיווקה החברה במעלה אדומים, גבעת זאב והר חומה שבמזרח ירושלים 82 דירות ברמות מחירים שעלו בין 18% ל-24%, הרבה מעבר לעליית מחירי הדירות הכללית ולהלן התרומה של הקפאת הבנייה לבועת הנדל"ן ההולכת ומתנפחת בישראל.

כהן מדגיש, כי במקביל לעליות המחירים שהיו, הולכים ונוצרים ביקושים כבושים בקרב אוכלוסיות משפרות דיור שבעבר רכשו דירות ביו"ש וכיום בלית ברירה בודקות אפשרויות רכישה בתחומי הקו הירוק ובמיוחד בתחומי ירושלים, בישובי קו התפר ובישובים חרדים, אף הם בתחומי הקו הירוק.

מתחמים מבודדים

לפי שעה, הקורבנות הגדולים הם כמובן בעלי הקרקעות ביו"ש - בעיקר "אזרחים קטנים" . מדובר לא רק בהקפאה שנחתה עליהם, שעליה במוקדם או במאוחר הם יקבלו את הפיצוי הכספי כערך ההשכרה פחות או יותר באותו אזור (למרות שרבים מהם שוכרים כמובן דירה בתחומי הקו הירוק במחירים גבוהים בהרבה, אותה הם ביקשו להחליף בבית פרטי עם איכות חיים מעבר לקו הירוק).

הבעיה העיקרית טמונה בעצירת תנופת הפיתוח, שעלולה להותיר לא מעט מתחמים שהיו הבטחה גדולה בתוך ערים ויישובים ביו"ש - גם כאלה שנחשבים גושי התיישבות בטוחים יחסית ושנמצאים עמוק בלב הקונצנזוס - כמתחמי בנייה מבודדים ורחוקים, ללא רצף הפיתוח שהובטח ושאמור היה לחבר אותם אל היישוב הוותיק. דוגמאות כאלו ניתן למצוא לרוב, כמו בשכונה הצפונית באלקנה, במתחם הפיתוח המזרחי ביישוב אורנית ועוד.

אורנית. על כביש 5, מרחק נגיעה מראש העין ובמרחק 20 דקות בלבד מת"א, מהווה כבר שנים מענה למשפחות צעירות מהמרכז שהחליטו להגשים את החלום לבית פרטי במרכז במחירים ברי השגה. הישוב מונה כיום כ-1,700 משפחות, 80% מהן חילוניות. נכון לעכשיו הוקפאו כ-550 יחידות דיור, בעיקר בחלקים המזרחיים של אורנית. הצרה היא, כאמור, שגם הפשרת אותן קרקעות עדיין יוצרת בעיה למאות הרוכשים - שייחלו לחיבור אותן שכונות לאורנית הוותיקה.

"מספר לא מבוטל של אנשים נכנסו למצב מאד בעייתי; משפחות רבות מכרו את בתיהן, לקחו משכנתא על השטח באורנית, שכאמור נמצא בהקפאה, ובמקביל נאלצו לשכור דירה", מספר יוסי מור, מתווך דירות שגר באורנית כבר 17 שנה. "95% מהמגרשים בשכונות צמרות ונוף אורנית נמכרו, יש פה מאות משפחות שהחיים שלהן פשוט נעצרו, עד שתהליך ההקפאה יסתיים. בשכונת צמרות לדוגמא הוקפאו 200 מגרשים ובנייתן של 84 יחידות דיור נעצרו".

לעשרות רוכשי הקרקעות שהספיקו לבנות לפני ההקפאה, ואפילו למאות הרוכשים שיוכלו כנראה בשלב כלשהו לבנות את ביתם על הקרקע אותה רכשו כדין, לא יישאר לכאורה פתחון פה על הממשלה - אבל הם בוודאי לא פיללו לגור במתחמים מנותקים ומבודדים בעיבורי היישובים, כשמעתה והלאה עלול כל מתחם נוסף שייצא לשיווק, כל בי"ס או מתנ"ס שאמור לקום מכספי המדינה וכל כביש שייסלל את ביתם, להפוך לסוגיה פוליטית.

"הוציאו כבר 50%-60% מסך העלויות"

לא מעט קבלנים גם נפגעו כאמור מההקפאה. לדברי שמוליק לוי, יו"ר ארגון הקבלנים בירושלים, "הממשלה מתנערת מאיתנו. בעת קבלת ההחלטה על ההקפאה המדינה התחייבה לפצות קבלנים שרכשו ממנה קרקעות, אך בפועל ועדת פיצויים לא התכנסה ולו פעם אחת וכמובן שלא הועברה אגורה אחת לפיצוי לקבלנים. בינתיים, הבנקים המלווים את הפרויקטים לוחצים, רוכשי הדירות שכבר קנו דירות וטרם קיבלו אותן לוחצים והקבלנים עומדים במקום - לא יכולים למכור דירות, לא יכולים לקבל ליווי נוסף מהבנק, ולא יכולים לקבל את הכספים שהשקיעו בחזרה על מנת להשקיע בפרויקטים אחרים. אם ההקפאה תמשך יש חשש שהבנקים לא ימשיכו להמתין".

דוגמא לחברה כזו היא "נאות הפסגה", חברה ציבורית העומדת על סף פשיטת רגל בשל הקפאת בנייה של קרוב לאלפיים דירות בהרחבה של מודיעין עלית, עיר חרדית מול מודיעין.

נאות הפסגה קיבלה את כל ההיתרים, הרישיונות והאישורים הנדרשים לבניית פרויקט בן 2,400 יחידות דיור בהרחבה של מודיעין עלית. פה הסיפור מעט שונה: במהלך 2009 הוציא אלוף הפיקוד, גדי שמני, צו הפסקה לבניית המתחם לתקופה של שישה חודשים, שחודש לשישה חודשים נוספים בסוף 2009, בטענה שהמדינה לא החליטה היכן עוברת גדר ההפרדה באזור. הצו, כאמור, הוצא לאחר שכל האישורים ניתנו ולאחר שהושלמו מכלול הבדיקות לרבות הביטחוניות.

ההחלטה על ההקפאה התקבלה בעקבות ערעור משפטי של כמה כפרים פלסטיניים באזור, ובראשם בילעין, ועד עצם היום הזה לא נתקבלה החלטה בנדון. לכך כמובן נוספה החלטת ממשלת נתניהו על הקפאת הבנייה, שתקפה, נכון לעכשיו, עד ה-26 בספטמבר.

"בגלל שיש צו אנחנו לא בונים; ביקשנו היתרים כחוק בניגוד להרבה גורמים ביו"ש, וכל מה שאנחנו מבקשים זה שיתייחסו אלינו ויטפלו בעניינינו", אמר מור, שבינתיים החליט דווקא לצפצף על ההקפאה ובשבוע שעבר התחיל שוב לבנות לאחר שוועדת התובענות שהקימה הממשלה דחתה את תביעת החברה לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לה כתוצאה מההקפאה.

החברה נתקעה עם חוב של למעלה מ-100 מיליון שקל, כאשר 1,864 יחידות נכנסו להקפאה. בנוסף לכך, הוקפאה בנייתו של מרכז תעסוקה ומסחר על שטח של 28 דונם ועוד 3 מרכזי מסחר שכונתיים על שטח של 2 דונם כל אחד. עד כה הוצאו לשוק 534 יחידות דיור שכולם נקנו, מתוכם כבר אוכלסו 454 יחידות.

לוי מוסיף, כי יש להבין שמבחינת הקבלנים גם אם לא התחילו לבנות בפועל הם כבר הוציאו הוצאה כספית ששקולה ל-50%-60% מסך העלויות. "הם שילמו מחיר מלא על הקרקע למנהל מקרקעי ישראל, שילמו את עלויות הפיתוח ואת עלויות התכנון. רובם כבר הוציאו כספים גם על בצוע החפירות ופעלו להשגת כל האישורים. ההקפאה קבעה כי הנחת יסודות היא אבן הבוחן להמשך הבנייה או לעצירה - אך לא לוקחים בחשבון שעד לשלב היסודות נגרמות מרבית ההוצאות".

"לא קנינו קרקעות מחאפרים - קנינו אותן כשרות למהדרין ממדינת ישראל והיא צריכה לקבל אחריות על החלטותיה", טוען לוי.