הדבר הראשון שמכה בי הוא ריחו של הטחב. ריח מתקתק ומחניק, שילוב של לחות גבוהה, חום והיעדר אוורור. הטחב הוא אימת בעלי הבתים בפלורידה. כמעט כל הדירות שראיתי היו במצב דומה והדיפו ריח דומה. דירות ובתים ריקים לגמרי, כאילו מעולם לא גרו בהם. בחוץ שמש מסנוורת. 41 מעלות חום, 80% לחות. כשיוצאים מהמכונית הממוזגת, המשקפיים מתכסים באדים עבים.
אוונטורה, אחת הערים היוקריות במחוז מיאמי-דייד. המתווך ואני מטפסים לקומה השישית. הדירה בתהליך עיקול ומוצעת למכירה על-ידי הבנק. היא ריקה זה שנתיים. לולא המזגן שאוורר קצת את המקום, היינו צריכים להיכנס חבושים במסכת אב"כ. המתווך מזהה את המצוקה וקופץ מיד לשלב הבא. "את הרי לא הולכת לגור פה", הוא ממהר להרגיע, "צריך לשפץ רק את מה שחייבים כדי להשכיר. 5,000 דולר השקעה". הוא נותן לי חוברת עם כל הפרטים. המחיר: 91,900 דולרים. חץ קטן מכוון מטה מאותת שאפשר להתמקח.
כבר חודשים שפלורידה מככבת ברשימת המדינות בעלות שיעור עיקולי הבתים הגדול בארצות הברית, ובמחצית הראשונה של 2010 עלה שיעור זה ב-75%. "זה לא סוף התהליך", אומרת ננסי מנגל, מתווכת וברוקרית נדל"ן. "אנחנו נמצאים היום כבר בגל השלישי של עיקולים מסיביים. יש עוד דירות בדרך".
פלורידה תמיד הציעה מגוון מסחרר של נכסי נדל"ן זולים למשקיע הזעיר. המיקום - או כמו שאוהבים להגיד כאן "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן" - הוא מילת המפתח. הגוש הגדול של מיאמי וסביבתה מורכב משני מחוזות: מיאמי דייד בדרום (שבו נמצאת העיר מיאמי) וברוארד בצפון. את טווח מחירי הנדל"ן אפשר לחצות באופן גס באמצעות הכביש המיתולוגי US1 (שמתחיל בקצה הדרומי של היבשת בקי ווסט וממשיך עד מדינת מיין בצפונה). באופן עקרוני, אזור המגורים שמזרחה ל-US1, לכיוון האוקיינוס, ייחשב ליקר ולאיכותי יותר, ואילו כל מה שמערבית לו נחשב לזול יותר.
הצבתי לעצמי - ובפני המתווכים - מטרה צנועה: השקעה של עד 100 אלף דולרים עם שאיפה, שנראתה מהארץ מציאותית, לתשואה דו-ספרתית. באותו רגע זה לא נראה כמו חלום באספמיה. תשאלו כל מתווך ותקבלו את המספרים האלה כתשובה. וזה לא הדבר היחיד שהם מציעים.
מיאמי / צלם: רויטרס
"רוב הישראלים אפילו לא טסים לפלורידה, אלא קונים מהארץ", אומר משווק מאחת מחברות התיווך, "אנחנו אלה שרוכשים את הנכס מול הבנק". אז לטובת אותם קוראים שקנו נכס בשלט רחוק, הנה רשמים של אחת שהייתה שם וראתה את המציאות שמאחורי הברושורים. והיא לא נעימה במיוחד.
שבוע לאחר הגיחה הראשונה לשוק הדירות אנחנו מפליגים צפונה, למחוז בראורד. המטרה: צמודי קרקע. אנחנו מתחילים בדופלקס בהאלנדל, כ-140 מטרים רבועים, שתי יחידות מגורים. "הזדמנות השקעה מצוינת", לפי הנייר, "גישה לכביש המהיר, ולערים הוליווד (לא זו שבקליפורניה כמובן, א' ק') ואוונטורה". בפועל, הבית נמצא במפגש של שני רחובות סואנים, ללא כל גדר או חציצה לכביש. על דלת הכניסה עדיין מודבק צו הפינוי של השריף המקומי. המבנה מזכיר את לולי העופות הנטושים בקיבוצים, שהפכו למגורי מתנדבים. הוא גם פחות או יותר מאותה תקופה. בתוך הבית הריח המוכר חוזר. המטבח במצב קשה, הרצפה ראתה ימים יפים בהרבה, שלא לדבר על חדר האמבטיה. לפי הניירות של המתווך, הבנק שמחזיק בנכס מבקש תמורתו 83,900 דולרים. קשה להאמין שזה המחיר שהוא יקבל.
משם אנחנו ממשיכים להוליווד, לדופלקס שלכאורה נראה מבטיח יותר. שטחו כמאה מטרים רבועים. גם פה יש שתי יחידות: קדמית שפונה לרחוב, עם חלקת דשא קטנה, עם מרפסת מקורה ועם עץ אלון ירוק; יש בה יש חדר שינה וחדר אמבטיה, מטבחון וחדר מגורים. היחידה האחורית נמצאת במצב קשה יותר. שם יש חדר שינה, סוג של חלל מטבחון וחדר אמבט.
הבית נמצא בשוק רק כשנה והוא משדר עליבות והזנחה, אבל יש פוטנציאל. השכונה נראית יותר טובה מהקודמת. כאן המחיר המבוקש הוא 75 אלף דולרים. המתווך, שמזהה את ארשת החיוביות שלי, אומר שההכנסה מבית כזה יכולה להגיע ל-1,200 דולרים בחודש משתי היחידות.
אני מסתכלת שוב בניירת ומגלה שמדובר בבית שנבנה ב-1953, כך שכל שיפוץ הוא בחזקת פתיחה של תיבת פנדורה: התקנים והרגולציה של המדינה החמירו בהרבה מאז שנבנה. הגג, למשל, צריך לעמוד בתנאי הוריקן במהירות של 150 מיילים לשעה, מה שמתבטא בסוג החומרים ובמרווח בין המסמרים. גם הקירות חייבים להיבנות על-ידי קבלן מיוחד, שכן בצבעי הקירות הישנים קיימת דליפה מסוכנת של עופרת.
ככלל, שיפוצים בנכסים שמוצעים כיום בדרום פלורידה הם מובנים מאליהם. דירות ובתים מעוקלים שנמצאים בשוק זה שנה-שנתיים לא יכולים להיות במצב טוב; מה גם שדיירים שעומדים בפני פינוי מוציאים לעתים את זעמם על הבית. לא צריך הרבה: עוקרים את החלק הפנימי של המזגן, מפרקים ארון, ועכשיו לכי תתאימי דלת למטבח משנות ה-70.
ובכל זאת, הישראלים מתעקשים לעשות את זה לבד. ויש כאלה שגם הולך להם. המתווכת ננסי מנגל מספרת על ישראלי, אב לבן שכבר חי במיאמי שנים אחדות, שהגיע לפלורידה בזמן מבצע עופרת יצוקה, מגובה בפיצויים שקיבל עם סגירת מפעל שהיה לו בדרום. השניים רכשו ארבע דירות במצב קשה ב-25-30 אלף דולרים כל אחת, קנו חומרים בהום דיפו, שיפצו בעצמם ומצאו דיירים. האב חזר לארץ, והבן מנהל את תחזוקת הדירות כאן. "הולך להם מצוין", היא אומרת.
הוועד מהגיהנום
אחת השיטות המקובלות לרכישת נכסים מעוקלים היא מכירות פומביות בבית המשפט. צריך לציין שנושא העיקולים חם מאוד עכשיו בארצות הברית, ושהן הממשל הן הארגונים החברתיים מנסים למצוא פתרונות שיעזרו לאנשים להישאר בבתיהם. בינתיים המתווכים מספרים שיש פה כמה ישראלים שהפכו את הרכישות מהבנקים לקריירה. אחד מהם מגיע בבקרים לבית המשפט ומציע מחירים נמוכים להחריד. אם זכה בנכס, עליו להביא את מלוא סכום הרכישה במזומן או בצ'ק בנקאי עד צהרי אותו יום, אבל הוא מהוקצע ומגיע כבר בבוקר עם מבחר צ'קים בסכומים שונים.
בכלל, לזמינותו של הכסף יש כאן משמעות גדולה. המזומן הוא המלך, וכשקונה פוטנציאלי מגיש הצעה, היא חייבת להיות מלווה בפיקדון של כ-10% מהמחיר. כמו כן, עליו להוכיח שיש בידו יתרת הכסף, ומהר.
"היו לי לקוחות ישראלים שטענו שהם הגיעו לפה עם מיליוני שקלים, והיו כאלה שהתחילו עם סיפורים של 'גיסי ייתן לי את הכסף', 'אחותי מעבירה את הכסף מחר'", מספר אחד המתווכים. "זה לא מתאים לרכישת בית מעוקל, בטח לא במכירה פומבית. כשמול המוכר מונחות כמה הצעות - מי שמביא את המזומן לוקח".
ומה עם הלוואה מהבנק? למשקיעים קטנים אין מה לחפש בכיוון הזה. עבור רכישת נכסים זולים - כל מה שמתחת ל-100 אלף דולרים - לא ניתן לקבל משכנתה, בוודאי לא במהירות שבה נסגרות עסקות. ככלל, לאנשים שאינם גרים ועובדים בארצות הברית אין כמעט סיכוי לקבל משכנתה; מה גם שאת כל הדירות הזולות, המעוקלות, לא ניתן למשכן לצורך הלוואה, והן נמכרות במזומן בלבד.
משוכה נוספת שיש לעתים לעבור היא מה שקרוי כאן Association - ועד הבניין או השכונה שנבחר בבחירות דמוקרטיות על-ידי בעלי הנכסים. זה לא ועד הבית הישראלי המוכר לנו; כאן מדובר בגוף בעל סמכויות נרחבות ושיניים חדות במיוחד, עד כדי פינוי ועיקול במקרה של אי-תשלום של מסי הוועד. צריך לראות את ספר הנהלים והחוקים של מגדל דירות ממוצע כדי להבין. הוועד הוא שמאשר את זהותם של בעלי הנכסים, ובהמשך את זהותם של הדיירים שלהם, ודואג בין היתר לתחזוקה של הנכסים המשותפים - הגינות, הבריכה, מועדון הכושר. חשוב מכך, לוועד יש את הכוח לאסור על בעלי הדירות להשכיר אותן במשך השנה או השנתיים הראשונות מרגע הרכישה.
בנוסף למסים החודשיים, קובע הוועד עלויות חד-פעמיות לא קטנות. ככה זה עם כל ועד, תגידו. אז הנה דוגמה שתכניס לפרופורציה: בעל דירה בבניין יוקרתי, ששילם 800 דולרים לחודש במסי ועד לפני שש שנים, משלם כיום לא פחות מ-1,650 דולרים לחודש. בנוסף, הוא שילם כ-4,000 דולרים עבור תיקונים ושיפורים. אם רכשת נכס לצורך השקעה בלבד - עלויות הוועד בהחלט מכרסמות בתשואה שלך. ולא, אי אפשר לגלגל את זה לדייר.
לרוכשי הדירות יש סיפורים מסמרי שיער על הרעות החולות של הוועד. למשל, משקיע אחד, ישראלי לשעבר, שרכש כמה דירות להשכרה ונתקע בשלב אישור הדיירים. הוועד פשוט חזר ודחה דייר אחרי דייר שהובא לאישורו. "רכישת הנכס יכולה ללכת קל ובעלות סבירה, וגם השיפוץ יכול להיות בהוצאה נמוכה", אומר ישראלי שבע קרבות, "אבל האסוסיאיישן יכול להיות מהגיהינום".
אני מתחילה להפנים את טור ההוצאות המתארך שלפניי: חוץ ממחיר הנכס עצמו עליי להוסיף את הוצאות סגירת העסקה, בהן סוג של ביטוח-רישום שעולה כ-1% מהשווי, ואת ההשקעה בשיפוצים. מכאן אני נכנסת לטור ההוצאות הקבועות. ישנם המסים המקומיים (כ-2% עד 2.25% משווי הנכס), ביטוח המבנה, מסי הוועד, הוצאות אחזקה, עמלת תיווך, וחשוב גם לשקלל היעדר הכנסה בתקופות שבהן אין דיירים.
הוצאה נוספת בלתי נמנעת תהיה על ניהול הנכס. אין דרך להחזיק נכס בפלורידה, ולקבל את הכסף ישירות לחשבון (בארץ או בחו"ל) בלי יד נוספת בדרך. ובמילים אחרות, אני חייבת מישהו מקומי שיגבה את שכר הדירה מהדיירים שלי, ישלם את ההוצאות החודשיות, יזמין בעלי מקצוע לתיקונים הכרחיים, ובכלל ידאג שהנכס שלי יישאר בחיים. המישהו הזה עולה כסף, כ-10% משכר הדירה, זה התעריף של רוב המתווכים והסוכנים כאן. שמעתי גם על חברות ניהול ואחזקה שייקחו בין 5% ל-8%.
לא זבנג וגמרנו
נחזור לתשואה הדו-ספרתית. ובכן, אני הגעתי ל-7%, ולמען ההגינות צריך לומר שאפשר להגיע ליותר, אבל נראה שלא הרבה מעבר ל-10%. יש מקרים יוצאי דופן. בעודי משוטטת ברחבי סוברביה, למשל, הגיע אליי מייל מפתה: דירת שני חדרים, 55 מטרים רבועים, בקומפלקס ירוק אי-שם בצפון מחוז ברוארד; אזור קצת חלש דמוגרפית, אבל המספרים מדברים: הדירה נמכרת ב-42,700 דולרים, עוד לפני עלויות הסגירה, ואפשר להשכירה ב-850 דולרים לחודש. הדירה במצב מעולה, השיפוץ מינימלי, המסים נמוכים, הביטוח כלול במסי הוועד, ניהול הנכס עומד על 10%. השורה התחתונה: תשואה של כ-13%.
אבל שכר דירה אינו המטרה כאן. אני רוצה להרוויח חזרה את ההשקעה שלי, אם לא להכפיל אותה. מנגל מסבירה: "זו לא השקעה בבורסה, אי-אפשר להיכנס ולצאת במהירות. אני ממליצה למשקיעים שמגיעים אליי גם לשכוח מפליפים (קנייה-שיפוץ-מכירה). ייקח שנתיים ואולי שלוש לצאת מהמשבר, ועוד שנתיים-שלוש עד שהמחירים ישתנו. כל החכמולוגים שחושבים שאפשר לקנות ב-20 אלף ולמכור ב-80 אלף, שיישארו בבית".
מתווכים במיאמי מסמנים את השנה האחרונה כתקופה שבה התעצם גל הישראלים משקיעי הנדל"ן. "הבעיה היא שהם לא מכירים את השוק וזה הופך אותם לחשדנים", אומר דניאל ירושלמי, סוכן נדל"ן מקומי. "אחת השגיאות הנפוצות של ישראלים היא שהם שמעו שהמחירים כאן נחתכו בחצי, אז כשהם רואים בית ב-200 אלף דולר, הם רוצים לקנות אותו ב-100. הם לא מבינים שהמחיר כבר ירד".
אייזיק בן-ימיני, ישראלי שמחזיק (עם אשתו לאה רובין) חברה לתיווך נדל"ן, הרבה פחות דיפלומטי: "הגיעו לפה ישראלים שחשבו שמחלקים כאן בתים בחינם. מספרים לי שהם אוכלים מאותו מסטינג עם תשובה, קשורים לאחות של דנקנר. לכולם יש גישה לכספים הגדולים. אומרים לי, 'אני רוצה בית יפה על הים ב-100 אלף דולר, ותסדר לי 80% משכנתה'".
עו"ד גיל עובדיה, שעבר לפני כמה שנים מלונדון לפלורידה, מרכז קבוצות של משקיעים בנדל"ן מישראל, מאירופה ומדרום אמריקה. "בחצי השנה האחרונה מגיעים הרבה יותר ישראלים, וגם סוג חדש של משקיעים, כאלה ששמים את כספי החסכונות, באים עם 50, 100, 200 אלף דולר. אנחנו מתרכזים בדירות (ולא בבתים). יש משקיעים שלא מעוניינים בתשואה, אלא בהחזר ההשקעה וברווח. זה תלוי במערכת הבנקאית. ברגע שהיא תיפתח תהיה נסיקה למעלה".
עד שזה יקרה, אני ממשיכה לחפש, נעה ונדה ברחבי פלורידה, מהלכת על הקו הדק שבין ההבטחות בברושורים לקירות המתפוררים במציאות. רק לדבר אחד קשה לי להתרגל: לריח של הטחב.
11
כתבות
ני"ע
