מחירי הנדל"ן לא תמיד עולים

אקסיומה 1: מחירי דיור עולים זה טוב לבעלי הדירות

חבר שלי, איש היי-טק רציונלי בדרך כלל, התגאה באוזני על רווחים שגרף מדירת 4 חדרים בשכונה בצפון תל אביב שקנה באמצע 2007 ובה הוא גר. שכנו, בדירה זהה כמעט לחלוטין, מכר את דירתו ב-3 מיליון שקל.

לא רציתי להשבית את שמחתו, אך בהביאי בחשבון את ההיריון המתקדם של חברי ההיי-טקיסט הרציונלי ובת זוגו - הזינוק במחירי הדיור הוא בשורה רעה עבורם. סביר כי בתוך מספר חודשים הם יאלצו לצרוך יותר מן המוצר שנקרא נדל"ן למגורים, וכדי שיוכלו להמשיך ולהתגורר בשכונה שבה הם חיים היום, יצטרכו להוסיף הרבה יותר כסף בהשוואה לזה שהיו מוסיפים לו נשארו המחירים ברמתם מלפני 3 שנים. ובכן - בניגוד למוסכמה: עליית מחיר נדל"ן אינה משפרת את מצב בעלי הדירות המתגוררים בהן ולמתכננים לשפר דיור, היא אף מרעה אותו.

המרוויחים מעליית המחירים הם רבים: הממשלה, הנהנית מגידול בכמות העסקאות וממיסוי גבוה יותר; בעלי דירות להשקעה, הנהנים מתזרים גבוה יותר (התייקרות השכירות) או ממכירה; וכן מי שיורדים בסולם הדיור - מבוגרים שעוברים מדירות גדולות לקטנות.

אקסיומה 2: ריבית נמוכה - טובה לרוכשי דירות

משבר 2008 גרר את בנק ישראל להורדת ריבית חדה, שהפחיתה גם את ריבית המשכנתאות. בעולם שבו הביקוש מתאים עצמו להיצע במהירות, זו הייתה יכולה להיות בשורה טובה.

בפועל, הורדת הריבית העלתה מאד את הביקוש לנדל"ן, למגורים ולהשקעה, בעוד שצד ההיצע לא השתנה כלל - כללי הכלכלה פעלו כסדרם ויצרו זינוק שעדיין לא נעצר במחיר הנדל"ן.

בשורה תחתונה, הורדת הריבית הרעה את מצב הרוכשים דירה בפעם הראשונה והמשדרגים, שכן העלייה החדה במחיר תורגמה לצורך בהון עצמי גבוה יותר שאין ברשותם. הורדת הריבית הגדילה את הסיכון לרוכשי דירות להשקעה, שכן עליית הריבית עלולה להוביל תנועת מספריים - לצמצם את הביקוש ולייקר את המימון - מתכון הרסני להשקעה.

ולרשימת המרוויחים (שאינה קצרה במקרה זה): הירידה החדה בריבית נהפכת לגן עדן לרוכשים ותיקים, אם יש ביכולתם למחזר את המשכנתא בריביות הנוכחיות, תוך שהם מקטינים את התשלום החודשי או את תקופת ההחזר בצורה משמעותית.

אקסיומה 3: מחירי הנדל"ן עולים תמיד

מחירי הנדל"ן בכול העולם נהנים מתוואי התייקרות ריאלי לאורך השנים בשיעור 2%-4% בשנה בממוצע. אך מהלך העליות רחוק מלהיות קבוע ואחיד, ומחירי הנדל"ן בכל העולם, וגם בישראל - סובלים כמו שווקים אחרים מתנודתיות.

משבר 2008 הוא תולדת בועה בשוק הנדל"ן האמריקאי. בעוד שהתוואי ארוך עשוי מעליות ריאליות, בטווח הקצר נרשמה ירידה חדה במחיר הנכסים בארה"ב.

בשלוש השנים החולפות מתרבים והולכים הסימנים להתפתחות בועה גם בשוק הנדל"ן הישראלי. הריבית הנמוכה, העדר אלטרנטיבות השקעה ומצבו היסודי של המשק הישראלי בכניסה למשבר, הטוב מהצפוי, דחפו לצונמי של כסף נזיל לשוקי הנדל"ן. בנוסף, קשה להאמין שהמשק הישראלי יוכל לשאת לאורך זמן מצב שבו מחיר דירה ממוצעת דורש יותר מ-10 שנות עבודה ברוטו של עובד ממוצע.

בכלכלה, מצבים בלתי מאוזנים עשויים להתקיים תקופות ארוכות אך סופם להיכנע לכוחות השוק, וסביר כי המטוטלת בשוק הנדל"ן תשנה כיוון, המחירים יבלמו לתקופה ארוכה ויתכן אף שירדו.

 11

גיורא שרצ'ינסקי היה מנכ"ל ישיר בית השקעות, עד מיזוגו בבית ההשקעות מיטב