שאלת השימוש: מהיתר או מתוכנית

לבית ברחוב רמב"ם 24 בת"א נתבקש היתר בנייה. בעקבותיו חויבו הבעלים בהיטל השבחה, בגין תוכניות לתוספות בנייה ומתן אישור לשימוש חורג ממשרדים למגורים. חוק התכנון והבנייה מגדיר שני מצבים של שימוש חורג. הראשון, שימוש חורג שאינו תואם תב"ע שחלה על הנכס, והשני כאשר השימוש תואם את התוכנית אך אינו תואם את ההיתר הקודם.

במקרה נשוא הדיון לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי השימוש המבוקש תואם את התב"ע ובגינה לא חלה חבות בהיטל השבחה. אולם הצדדים חלקו בשאלת ההשבחה שנובעת משימוש חורג להיתר.

שמאי הבעלים סבר כי השבחה בשימוש חורג קיימת רק כאשר מדובר בחריגה מתוכנית. לדעתו שווי הנכס במצב קודם מגלם את מגוון השימושים הרחב שקיים בתב"ע, והוא כולל גם משרדים וגם מגורים. יכול היה בעל הקרקע להרוס את המבנה הקיים ולבנות תחתיו מבנה חדש למגורים, ובמקרה כזה לא הייתה עילה לגביית היטל השבחה, גם לשיטת הוועדה המקומית. ראוי להוסיף כי ועדת הערר במחוז מרכז קבעה כי שימוש חורג מהיתר הינו בעיקרו הליך טכני כך "...שהבחינה והטיפול צריך שייעשו במישור ההתאמה, לאמור: כיצד להתאימו ולא אם לאשרו".

שמאית הוועדה לא חלקה על העובדה שעל פי תוכנית היסטורית הותר בנכס שימוש למגורים, אולם לדבריה אין בחוק אבחנה בין שימוש חורג מתוכנית לשימוש חורג מהיתר, ושניהם מחייבים תשלום היטל השבחה.

השמאית המכריעה לבנה אשד קבעה כי במצב קודם שוויו של הנכס נחות, שכן זמינותו כפופה להליכי אישור שימוש חורג ברמה מסוימת של אי ודאות, וזו הוערכה על ידה ב-12% מהשווי. אשד העריכה את שווי הנכס במצב חדש בכ-8 מיליון שקל, ובמצב קודם בכ-7 מיליון שקל. כנגזרת מכך ההשבחה עמדה על כמילון שקל עבור שימוש חורג ממשרדים למגורים, כאשר מסך זה נוכו עלויות התאמה.

בסמוך לאחר החלטת השמאית המכריעה ניתן פסק דין בנושא דומה, בבית משפט השלום בירושלים. החלטה זו סותרת את החלטת השמאית וקובעת כי "מאחר שההיתר לשינוי השימוש ניתן בהתאם לתוכנית, הרי שאין בעניינו השבחה כהגדרתה בחוק", ומכאן שאין עילה לגביית היטל.

כאן המקום להעיר כי ברפורמה ההולכת ומתגבשת בימים אלה לחוק התכנון והבנייה, עתיד המונח "שימוש חורג" לעבור שינויים משמעותיים, בין השאר בנוגע להיטל השבחה שיגבה. כך על פי ההצעה, לא יובאו בחשבון עלויות התאמה הנדרשות למימוש השימוש, ואף ניתן יהיה לגבות היטל גם על תקופת שימוש חורג שנעשתה ללא היתר.

עדי צביקל ויצחק שפיגל

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. צביקל חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.