שמאי מכריע קבע מועד חדש

ברחוב הגפן 41 שבקרית ביאליק הוגשה בקשה להיתר בנייה, הכוללת הקמת מבנה בן שש יח"ד בכפוף להריסת שני בתי מגורים ישנים.

ההשבחה לה טענה הוועדה נגזרת מתב"ע שאושרה בשנת 2005 וכן מהקלות. מבקש ההיתר רכש את הנכס בסוף שנת 2008, כשלוש שנים לאחר אישור התוכנית המשביחה. למרות זאת, הן שמאי הוועדה והן שמאי הבעלים קבעו בחוות דעתם כי יש לשלם היטל עבור תוכנית זו שאושרה לפני הרכישה. שני השמאים הסכימו כי המועד הקובע לעניין התוכנית הינו שנת 2005, כנגזרת ממועד אישורה.

התוכנית המשביחה כוללת הוראה לפיה היא "...תחול רק על בניינים חדשים, ורק על חלקות שלא קיים בהן כל מבנה או שהמבנה ייהרס כחלק מהבקשה להיתר לבניית מבנה חדש". השמאי המכריע מוטי דיאמנט קבע, שלאור הוראה זו ומאחר שבתוכנית קיימים תנאים ברורים המתלים את אפשרויות הניצול והשימוש רק כאשר יתמלאו תנאים אלו, הרי שהמועד הקובע לא יהא מועד אישור התוכנית, כי אם מועד אישור הבקשה להריסת הבניין.

ובלשונו של דיאמנט: "לדעתי, התב"ע ק/130ב' על הוראותיה איננה חלה על המקרקעין הנדונים במועד אישורה ברשומות. וכפי שציינתי לעיל, למעשה 'קמה לתחייה' והפכה לזמינה או אפשרית למימוש רק בעת אישור הבקשה להריסת הקיים. לפיכך, המועד הקובע לחישוב ההשבחה הינו מועד אישור הבקשה להריסה, אשר מהווה את הגורם להפיכת התב"ע לבעלת מימוש וזמינה לבנייה".

החלטה זו מעלה מספר קשיים, ושניים מהם נמנה כאן. במקרים רבים מועד הבקשה להיתר יהיה המועד הקובע לחישוב ההשבחה, ולא מועד אישור התוכנית כפי שנקבע בחוק.

לו תופנם ההחלטה, הרי שמעתה ברכישת קרקע יש להביא בחשבון שיתכן ולא שולם היטל ההשבחה בגין זכויות שאושרו כבר בעבר, זאת במידה ומימושן מצריך לבצע פעולה כלשהי. בתוכניות רבות זה המצב ולפיכך להחלטה מעין זו השפעה רוחבית מרחיקת לכת. מובן שמצב זה בעייתי בעיקר מהיבט חוסר הוודאות.

מבירור שנערך עם שמאי הבעלים עולה, כי הוא המליץ לבעלי הקרקע לערור על ההחלטה, אולם מפאת הסכומים הנומינליים הנמוכים עליהם מדובר נראה שלא יוגש ערר.