בעל עסק קטן: "יותר משתלם להשכיר נכס מלהפעיל בו עסק"

גם שוק הנדל"ן העסקי מתחיל להרים את הראש: עפ"י ההערכות, רק בשנה האחרונה זינקו המחירים בכ-20% ■ איך מתמודדים עם הנטל? 8 טיפים של מומחי נדל"ן

שוק הנדל"ן למגורים רותח ושובר שיאים, ובעקבותיו גם שוק הנדל"ן העסקי (משרדים ומסחר) מתחיל להרים ראש: מחיריו עלו בשנה החולפת, על-פי הערכות שונות, בין 10% ל-20%, והם צפויים להמשיך לעלות גם השנה.

"בדרך יגאל אלון בתל אביב, למשל", אומר אילן גיפמן, מנכ"ל "אספן גרופ", חברה לייזום ולהקמת מבנים לתעשייה למלאכה ולמסחר להשכרה ולמכירה בארץ ובחו"ל, "זינקו מחירי המשרדים בחצי השנה האחרונה מ-59 שקל למ"ר ל-80 שקל למ"ר, ואילו ביישובי המעגל השני לתל אביב, דוגמת אור יהודה והרצליה, עלה שכר הדירה בכ-6%, ובמעגל השלישי לתל אביב, דוגמת רעננה, נתניה-פולג, רחובות, נס ציונה וכפר סבא, המחירים עלו בכ-2%".

העליות האמורות מעיבות על מגזר העסקים הקטנים והבינוניים, הכורע ממילא תחת גל ההתייקרויות הכולל במשק. "רוב רובם של העצמאים והעסקים הקטנים והבינוניים בישראל יושבים בנכסים מושכרים, ורכיב השכירות, הנחשב ממילא להוצאה משמעותית, הולך ונעשה מפלצתי", אומר יהודה טלמון, נשיא להב (לשכת ארגוני העצמאים והעסקים בישראל).

עוד לדבריו, ברוב המכריע של המקרים לבעל העסק אין קלף מיקוח במשא-ומתן מול בעל הנכס. "בעלי נכסים יודעים שמיקום הוא חלק מהמוניטין ומההצלחה של העסק ושלא תמיד אפשרי וכדאי להעתיקו למקום אחר, ומנצלים את זה לטובתם".

"זאת ועוד", מוסיף טלמון, "בשוק התחרותי של היום, מרבית העסקים לא יכולים לגלגל את ההתייקרות ללקוח הסופי ונאלצים לספוג אותה, ומכאן הקושי הגדול שלהם להתמודד עם הנטל. עוד התייקרות ועוד התייקרות. אין לזה סוף. אבל גם לגמל הזה - מגזר העסקים הקטנים - הגב יישבר בסופו של דבר".

סיפורו של דני (שם בדוי. השם המלא שמור במערכת), לשעבר בעל בית מרקחת, ממחיש אולי יותר מכל את תמונת המצב העגומה, לפיה בישראל 2011 משתלם יותר להיות בעל נכס מאשר בעל עסק. דני, רוקח במקצועו, הפעיל במשך שנים ארוכות בית מרקחת "קהילתי", כפי שהוא מכנה אותו, בנכס שבבעלותו באחד המיקומים היוקרתיים והמרכזיים ביותר בצפון תל אביב. "הרווח של בית המרקחת נשחק עד דק, בין היתר, על רקע התחרות העזה מול רשתות הפארם ומדיניות חונקת של משרד הבריאות. זה הלך והחמיר, עד שהגעתי למסקנה כי יותר משתלם לי להשכיר את הנכס מאשר להפעיל בו עסק, וזה מה שעשיתי. חיסלתי את בית המרקחת והשכרתי את הנכס תמורת דמי שכירות נאים".

אז איך בכל זאת יכולים בעלי עסקים קטנים להתמודד עם הנטל? שמונה מומחי נדל"ן מניב מייעצים איך להוזיל ולחסוך בעלויות הנדל"ן העסקי.

1. אם מיקום קבוע הכרחי - עדיף לקנות נכס

שי ויינברג, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן המיועד

שי ויינברג / צלם יח
 שי ויינברג / צלם יח

"אם יש חשיבות עליונה למיקומו היציב והקבוע של העסק במקום מסוים ולאורך שנים ארוכות, כדאי לשקול רכישת נכס מסחרי על פני שכירות. אך לא רק. רכישת משרד היא פתרון טוב גם לעסקים הממוקמים באזורים מבוקשים, ולכן הם נדרשים לשלם דמי שכירות חודשיים גבוהים.

"כיום, ברמת הריביות הנמוכה במשק וברמת המימון הנוח שמעניקים הבנקים, בעל עסק יכול לרכוש קומה שלמה בבניין משרדים וליהנות גם מ-60%-70% מימון וגם מהשוכר הטוב ביותר: הפירמה שלו".

2. שכירת נכס משתלמת יותר מבחינת מס

עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל תחום מיסוי מקרקעין במשרד עוה"ד אלתר

עו
 עו

"בעל עסק המתלבט אם לשכור או לקנות נכס, צריך לדעת שמבחינת מס - שכירות משתלמת יותר, משתי סיבות: הראשונה - שכירת נכס לצורכי עבודה נחשבת להוצאה מוכרת במס, ולכן היא יכולה לחסוך עד 45% מדמי השכירות (הכול בהתאם לשיעור המס החל על השוכר).

"לעומת זאת, ברכישת נכס, רק מרכיב הפחת על המבנה (כ-2.67% מעלות רכישת הנכס) הוא הוצאה מוכרת במס; השנייה - רכישת נכס עסקי מכל סוג כרוכה גם בתשלום מס רכישה בשיעור 5% מערך הנכס. בשכירות, לעומת זאת, בעל העסק פטור ממס רכישה, אלא אם כן הסכם השכירות הוא לתקופה של למעלה מ-25 שנה כולל אופציות הארכה".

3. לחשב כדאיות התשלום עבור שטחי הציבור

יהודה גורסד, מנכ"ל יוניון אירופה, חברה קבלנית

יהודה גורסד / צלם תמר מצפי
 יהודה גורסד / צלם תמר מצפי

"מגדלי משרדים מודרניים משופעים כיום בשטחי ציבור: לובי מפואר, שטחי מעליות, מדרגות נעות, גינות ועוד. עלויות אחזקת השטח הציבורי מתחלקות באופן פרופורציונלי בין דיירי הבניין. ככל שהשטח הציבורי גדול יותר, כך דמי השכירות והניהול גבוהים יותר.

"לפיכך, לפני ההתקשרות החוזית, כדאי לחשב את השוני בין השטח ברוטו (המשכלל בתוכו גם את השטח הציבורי) לבין השטח המתקבל ומנוצל נטו, ובהתאם לקבל החלטה. על-פי-רוב הנטו קטן בכ-25% מהברוטו שלפיו נקבעים דמי השכירות".

4. להעדיף חברת ניהול חיצונית על פנימית

שאול לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטין

שאול לוטן / צלם יח
 שאול לוטן / צלם יח

"בחירת בניין המנוהל על-ידי חברת ניהול חיצונית תאפשר לשוכריו חיסכון בהוצאות החודשיות, שכן חברה חיצונית מאפשרת ללקוח לקבל שירות על-פי צרכיו האישיים, ורק עליהם הוא משלם. כלומר, השירות והחיוב הם פרסונליים, הלקוח משלם אך ורק על השירותים אותם הוא צורך וצריך. למשרדים שונים צרכים שונים. משרד קטן מתנהל אחרת ממשרד גדול.

"כמו-כן, לחברות ניהול חיצוניות יש ידע רחב בנושא תפעול יעיל וחסכוני ממנו נהנים הלקוחות באופן ישיר. הניסיון שהן שצברו בניהול נכסים, מאפשר להן להתייעל בכל נושא החיסכון במים, באנרגיה, בקירור, בחימום, בחשמל ועוד. מודל של חברת ניהול חיצונית מאפשר לשוכרים להקטין את הוצאותיהם החודשית ולהתנהל באופן יעיל וחסכוני.

"בחברות ניהול פנימיות, לעומת זאת, התשלום הוא קבוע ('פיקס פרייס') ולא בהכרח תואם את הצרכים של המשכיר. במודל זה הרבה מאוד פעמים שוכר קטן מסבסד את שירותיו של שוכר גדול שצרכיו אינטנסיביים יותר. בנוסף, אופן הניהול שלהן יעיל פחות".

5. אפשר להתמקח על דמי הניהול

אלקה אילני, מנכ"לית עתידים, לבניית ולניהול מבנים מסחריים

אלקה אילני / צלם יח
 אלקה אילני / צלם יח

"רוב העסקים השוכרים שטחי משרדים/מסחר, כלל לא טורחים לבדוק איזו חברת ניהול מנהלת את הבניין, מה הרקורד והוותק שלה, מה הידע המקצועי שלה, מה נכלל בסל השירותים שלה, ובמיוחד - כמה דמי ניהול היא גובה. כיום יש פער גדול בדמי הניהול בין מגדלי המשרדים השונים, שנע בין 12 שקל למ"ר ועד 25 שקל למ"ר.

"מאחר שהפער בדמי הניהול יכול להגיע ל-100% ומאחר שמדובר בהוצאה חודשית שיכולה להסתכם בכמה אלפי שקלים, חשוב מאוד לדעת מבעוד מועד מהי עלות דמי הניהול. אם דמי הניהול גבוהים מדי לכיסך, אל תחשוש להתמקח על המחיר.

"כמו-כן, יש לקחת בחשבון את העובדה המצערת שחברות ניהול רבות מחפשות לחסוך בהוצאות על ניהול כדי להשאיר בידיהן נתח גדול יותר מדמי הניהול שהן גובות מהלקוחות, גם במחיר של ניהול ברמה ירודה".

6. לוותר על מיקום מרכזי בקניון לטובת צדדי

פאר נדיר, מנכ"ל קניוני עזריאלי

פאר נדיר / צלם יח
 פאר נדיר / צלם יח

"דמי השכירות בקניון הם נגזרת של מוניטין ואטרקטיביות הקניון, אך גם של מיקום ושטח החנות המושכרת בתוכו. ככל שהחנות גדולה ומרכזית יותר בקניון, כך דמי השכירות האבסולוטיים שלה גבוהים יותר. לפיכך, עסק 'לחוץ', שרוצה לחסוך על מנת לשפר את תוצאותיו העסקיות, כדאי שישקול להתפשר על הגודל, על המיקום או על שניהם יחד.

"הפער בין דמי השכירות של חנות במיקום מרכזי לאלה של חנות צדדית בקניון יכול להגיע עד ל-50%. בנוסף, ישנם בארץ קניונים שעלות דמי הניהול בהם נתונה למשא ומתן (בניגוד ל'קניוני עזריאלי' בהם דמי הניהול שוויוניים ואינם ניתנים למיקוח)".

7. זול יותר להיכנס כשוכר משנה

אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו-סכסון ת"א ומנהל החטיבה המסחרית

אורן גלזר, אנגלו סכסון / צלם תמר מצפי
 אורן גלזר, אנגלו סכסון / צלם תמר מצפי

"שכירת חדר או שניים במשרד של מישהו אחר היא פתרון לשעת חיסכון. המחיר למ"ר יהיה כמובן גבוה יותר בשכירות משנה, אך בשורה התחתונה העסקה משתלמת יותר כי היא כוללת בשכר הדירה גם את עלויות של דמי הניהול, הארנונה, החשמל, ולעתים גם את שירותי המשרד כמו מטבחון מאובזר, חדר ישיבות, ניקיון ועוד. מדובר בחיסכון גדול מאוד.

"כמו-כן, קיימים היום בשוק מתחמים שלמים המתמחים בשיטת השכרה זו, ומספקים את מלוא התנאים לשוכרים. השיטה אמנם לא מתאימה לכל עסק, אבל היא כבר הוכיחה עצמה בענפים כמו עריכת-דין".

8. לא לערב שיקולי אגו בבחירת המיקום

תומר מוסקוביץ, מנכ"ל משהב, חברה לבניין

תומר מוסקוביץ / צלם יח
 תומר מוסקוביץ / צלם יח

"על רקע הנסיקה במחירי הנדל"ן, שיקולים של גאווה ואגו חייבים לפנות את מקומם לשיקולים עסקיים קרים. כלומר, כל בעל עסק צריך לחשוב היום היטב מאילו שיקולים הוא בוחר למקם את העסק שלו במיקום כזה או אחר: האם משיקולים של צורך עסקי אמיתי או משיקולים של פוזה ואגו. בנדל"ן אומרים שהשיקול הכי חשוב הוא מיקום, מיקום, מיקום.

"זה נכון, אבל לא לגבי כולם. יש עסקים שמיקום יוקרתי הוא עניין הכרחי להצלחתם, דוגמת חנות בגדים יוקרתית במרכז קניות נחשב; ויש עסקים שלמיקום אין השפעה ישירה על הביזנס, כמו בית דפוס. זה נשמע מובן מאליו, אבל לא מעט עסקים מערבים שיקולי אגו וטועים בבחירת המיקום".

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988