כיצד מוכיחים טענת "חזקה נוגדת"

תיישנות במקרקעין הינה אחד התחומים המרתקים והמסובכים ביותר בדיני מקרקעין. תחום זה כולל בתוכו דינים מהתקופה העותומאנית, המנדטורית והישראלית כאחת. לכך יש להוסיף שורה ארוכה של פסיקות מראשית המדינה, אשר לאורן בתי המשפט פוסקים היום בנדון. בעקרון, טענת התיישנות פירושה שהנתבע מודה בזכותו של התובע, אך באותה נשימה טוען כי בשל עבור השנים התיישנה הזכות לדרוש ממנו לקיים את חיובו.

בכל תחומי המשפט האזרחי טענת התיישנות הינה טענת הגנה, כלומר על הנתבע להמתין לתביעה ורק אז להעלות טענת התיישנות. החייב לא יכול לבקש שבית המשפט יצהיר כי תביעה של תובע פוטנציאלי התיישנה. רק במקרקעין קיים נדבך נוסף, ויש מצבים בהם טענת התיישנות אינה רק הגנה בפני תביעה לפינוי, אלא "התיישנות רוכשת" (ראו מ. בניאן, עקרונות והלכות ע' 333).

לאחרונה, בית משפט השלום ברמלה התמודד עם סוגיית התיישנות וניתח אותה לאור הדין הקיים. העניין היה בע"ר (רמ') 10-09-12839, אילן לוין נ' יואל שרעבי, שנידון בפני השופט זכריה ימיני שישב כערכאת הערעור על החלטה של רשם.

בעניין דנן המשיבים רשומים כבעלים של חלקת אדמה ליד קיבוץ נען. רק בשנת 2004 המשיבים גילו דבר הפלישה לאדמתם, ואילו רק בשנת 2008 נודע להם על זהות המערער כפולש. המערער מצדו טען שאינו פולש וכי אביו רכש את האדמה בשנות ה-30. כמו כן המערער טען כי טענת המשיבים התיישנה, כי לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף (1.1.70) הוא השלים חזקה של 25 שנים, המקנות טענת התיישנות.

השופט זכריה ימיני, תוך ניתוח ממצה של דיני התיישנות, מגיע לכלל קביעה שהמערער לא זוכה בטענת התיישנות שהעלה. ימיני מתמקד בסוגיה הנכבדה של "חזקה נוגדת". חזקה נוגדת הינה מושג ייחודי בדיני התיישנות במקרקעין, ופירושה כי הטוען צריך להוכיח כי החזיק בקרקע "על אפם ועל חמתם" של הבעלים, כשהתנהגותו הייתה בה כדי לפגוע באינטרסים מעשיים של הבעלים (ראו גם ע.א. 213/76 גילה נ' פאנוס פ"ד לא (2) 272).

השופט ימיני, תוך הסתמכות על פסק הדין הידוע 2510/98 "למד שין" קובע, כי על המערער להוכיח כי המשיבים ידעו בכלל על קיומו כמחזיק, והנה הוכח כי למשיבים נודע על הפלישה רק בשנת 2004, ועל זהות הפולש רק בשנת 2008. ימיני מגיע למסקנה כי המערער לא הצליח להוכיח טענת חזקה נוגדת.

מן הראוי לציין כי הפסיקה לעיתים קרובות מחשיבה את חוסר הפעולה של בעל הקרקע כסוג של הסכמה שבשתיקה, ומכאן שומט את הקרקע מתחת לחזקה הנוגדת.

הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין, תכנון ובנייה.