מוקשים ברפורמה במס

וק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע של דירות מגורים - הוראת שעה), אשר אושר לאחרונה, מעורר כמה שאלות. כך, סעיף 5 להוראת השעה עוסק בהפחתת שיעור מס השבח על מכירת קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים, ובלבד שקיימת לגביה תוכנית המתירה לבנות עליה 8 דירות לפחות.

בהקשר זה מתעוררת השאלה הבאה: מה הדין כאשר חלה על קרקע תוכנית המאפשרת לבנות עליה 8 דירות, אולם בפועל נמכר רק חלק מהקרקע; האם תחול הקלת המס על החלק הנמכר, למרות שעליו ספציפית ניתן לבנות פחות מ-8 דירות? מילים אחרות, האם התנאי להקלה מתייחס למוכר הזכות או לחלק הקרקע הנמכר על ידו? שאלה זו רלוונטית במיוחד כאשר בעל הקרקע מבצע בה עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי - האם די בכך שבכל הקרקע עליה חלה העסקה יוקמו לפחות 8 דירות, או שמא נדרש כי על חלק הקרקע הנמכר בעסקה יוקמו 8 דירות?

סוגיה נוספת שאינה ברורה מתייחסת למקרה שאדם קיבל אופציה לפני התקופה הקובעת לפי הוראת השעה (11/2010-12/2011), והוא מממש את האופציה ורוכש את המקרקעין בתקופה הקובעת. האם בעל המקרקעין, כלפיו נעשה מימוש האופציה, ייהנה במקרה זה מההקלה?

גדר הספק נובע מסעיף 49י1 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי במכירת זכות במקרקעין שהיא מימוש אופציה לא יחולו פטור או הקלה אחרת ממס, אם במועד מתן האופציה לא הייתה מכירת הזכות במקרקעין פטורה מאותו המס או זכאית לאותה הקלה. מאחר ובעת מתן האופציה לא חלה ההקלה, לכאורה ההקלה לא תחול גם במועד מימוש האופציה, וזאת לאור הוראת סעיף 49י1 לחוק.

הבעייתיות מתחדדת דווקא לאור העובדה שבתקופה שקדמה לכניסת הוראת השעה לתוקף, ובטרם היה ברור אם תאושר, נתנו בעלי קרקעות אופציות מתוך כוונה שימומשו רק אם ההקלה תיכנס לתוקף. נראה כי בנסיבות אלה, ובהתחשב בתכלית החקיקה, יש להימנע מהחלתו של סעיף 49י1 לחוק.

סעיף 6 להוראת השעה עוסק בפטור ממס למכירת דירת מגורים מזכה. בס"ק (ד) נקבע כי לעניין סעיף 49ב(1) לחוק לא יראו במכירת דירה, שלגביה ניתן פטור ממס לפי הוראת השעה, כמכירה בפטור לגבי מי שמוכר דירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי 1 לחוק בתקופה הקובעת (1/1/2011-31/12/2012).

נשאלת השאלה, האם משמעות הדברים היא שהפטור לפי סעיף 49ב(1) לא יינתן לאחר התקופה הקובעת? אם אדם מכר שתי דירות מזכות בפטור ממס במהלך 2011; בינואר 2012 הוא יהיה זכאי למכור דירה נוספת בפטור, שכן מכירה זו נעשית בתקופה הקובעת. ברם, אם הדירה הנוספת תימכר בינואר 2013, עם תום התקופה הקובעת, מכירתה לא תזכה לפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק.