האוצר: עלייה של 40% ברכישות דירות בת"א ברבעון הרביעי

ברבעון הרביעי של 2010 נרכשו כ-28.6 אלף דירות, עלייה של כ-11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ■ ירידה של 2.8% במחירי הדירות

ברבעון הרביעי של 2010 נרכשו כ-28.6 אלף דירות, עלייה של כ-11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מעבר להשפעה חלקית של עונתיות (חגי תשרי חלו אשתקד ברבעון הרביעי) תרם לגידול במספר העסקאות ברבעון הרביעי, לאחר שני רבעונים של ירידות, גידול חריג במספר העסקאות באזור באר-שבע (29.4%) ובאזור רחובות (19.3%). באזור ב"ש מדובר ברמת שיא ברכישת דירות מאז תחילת העשור. כך נמסר ממשרד האוצר היום (ג').

ניתוח הממצאים מלמד כי בשני אזורים אלו הגורם הדומיננטי לעלייה בסך המכירות היה גידול חד במכירת דירות חדשות. אולם, בעוד שבבאר-שבע הגידול במכירת דירות חדשות הקיף מספר רחב של פרויקטים, באזור רחובות הוא היה מצומצם והתרכז במבצע מכירות בפרויקט אחד בהיקף גדול.

מנגד, באזור נתניה הוסיף לרדת מספר העסקאות, גם אם בשיעור מתון (כ-1%), זאת בהמשך לירידה של 22% ברבעון הקודם. למעט הרבעון השלישי של 2010, בו חלו חגי תשרי, זהו הרבעון עם רמת המכירות הנמוכה ביותר באזור נתניה מאז הרבעון הראשון של 2009, שהיה עדיין בצל המשבר העולמי ומבצע "עופרת יצוקה".

אחת התופעות הבולטות באזור זה היא ירידה משמעותית במשקל התושבים המקומיים (מאזור נתניה) מבין רוכשי הדירות שבחרו לרכוש את דירתם באזור נתניה עצמו. שיעור זה ירד משיעור ממוצע של 81.8% בשנת 2009 לשיעור של 78.4% ברבעון הראשון של 2010 והוסיף לרדת, עד לשיעור של 74.4% ברבעון הרביעי של השנה.

היעד המועדף של אלו שעזבו את האזור היה אזור ת"א: כ-9% ממי שרכשו דירה באזור ת"א ברבעון הרביעי של 2010 התגוררו קודם לכן בערי השרון, לעומת שיעור של כ-5% ברבעון הראשון של 2010.

עלייה של 5.2% באזור המרכז

אזור נוסף בו ניכרת חולשה במכירות לאורך השנה בכלל, למעט הרבעון השלישי (בו מבצע מכירות רחב היקף של אחד הקבלנים לארגון צרכנים גדול הביא לגידול חד במכירות), הוא אזור המרכז. סך הדירות שנרכשו ברבעון הרביעי באזור זה אמנם עלה בשיעור של 5.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אולם מדובר בפחות ממחצית שיעור העלייה ברמה הארצית, כאשר שוב יש להזכיר כי שיעור זה מוטה כלפי מעלה בשל העובדה שחגי תשרי חלו אשתקד ברבעון האחרון. הגורם הדומיננטי שהשפיע על רמת המכירות הנמוכה יחסית באזור זה, בשנת 2010 בכלל וברבעון האחרון בפרט, היתה ירידה משמעותית ברכישת דירות להשקעה.

באזור ת"א גם כן נרשם שיעור עלייה מתון יחסית (7.7%) במספר העסקאות ברבעון הרביעי לעומת התקופה מקבילה אשתקד, הן בהשוואה לשיעור העלייה ברמה הארצית, והן לאור העובדה שמספר העסקאות באזור זה רשם שיעור ירידה חד ברבעון הקודם (22%-), מעבר לשיעור הירידה ברמה הארצית. יש לציין עוד כי שיעור העלייה המתון שנרשם באזור זה ברבעון הרביעי מוטה כלפי מעלה בהשפעת שיווק מוגבר של פרויקט חדש בהיקף רחב, אשר ריכז קרוב ל-30% מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור בשנת 2010 כולה.

בנוסף, בעוד שברמה הארצית נרשמה עלייה במכירת דירות יד שניה ברבעון הרביעי (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד) בשיעור של יותר מ-5%, באזור ת"א נמשכה הירידה במספר העסקאות, גם אם בשיעור מתון, לאחר ירידה חדה בשיעור של כ-23% ברבעון השלישי (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד). יש לציין כי ברמה השנתית מגיע שיעור הירידה בעסקאות בדירות יד שניה באזור ת"א לכ-6% (בהשוואה לשנת 2009), שיעור הירידה החד ביותר ברמה הארצית.

גם באזור ת"א ניכרת ירידה משמעותית בשיעור התושבים המקומיים (המתגוררים בת"א) מבין רוכשי הדירות למגורים (לא להשקעה) שבחרו לרכוש את דירתם באזור ת"א. שיעור זה אשר עמד על 78.8% בשנת 2009 ירד באופן רצוף בשנת 2010, עד לשיעור של 71.7% ברבעון הרביעי. ניתוח הממצאים מלמד כי עוזבת את העיר אוכלוסיה צעירה ומגיעה אוכלוסיה מבוגרת יותר, עובדה הבאה לידי ביטוי בעלייה משמעותית בגילאי רוכשי הדירות למגורים בת"א. כך, בעוד שבשנת 2009 עמד הגיל הממוצע של רוכשי הדירות בת"א על 38.2, עלה ממוצע זה ל-40.6 שנה בשנת 2010. במיוחד בולטת העלייה בגילאי הרוכשים המגיעים מאזור המרכז שרכשו דירה בת"א בשנת 2010, מגיל ממוצע של קרוב ל-40 שנה בשנת 2009 לגיל ממוצע של קרוב ל-46 שנה בשנת 2010.

השינויים בהרכב רוכשי הדירות באזור ת"א מוצאים ביטוי גם בעלייה בשכר הרוכשים בשנת 2010 בהשוואה לשכר הרוכשים בשנת 2009. בממוצע עלתה רמת השכר של הרוכשים באזור זה בשיעור ריאלי של כ-5% לעומת ירידה ריאלית בשיעור של כ-1% ברמה הארצית (של כלל רוכשי דירה יחידה). יש להזכיר כי שיעור ירידה זה מוטה כלפי מטה בשל העובדה שחגי תשרי חלו אשתקד ברבעון הרביעי.

ברבעון הרביעי נבלמה הירידה הרצופה ברכישת דירות חדשות

עוד מציינים באוצר כי לאחר חמישה רבעונים רצופים של ירידה במכירת דירות חדשות, נרשמה ברבעון הרביעי של 2010 עלייה בשיעור חד של 29% במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ועלייה בשיעור של 44% בהשוואה לרבעון השלישי (בו חלו חגי תשרי). פילוח גיאוגרפי של המכירות מעלה כי הגידול במכירות התרכז בשלושה אזורים, כאשר רק באחד מהם, אזור ב"ש הגידול במכירות הוא רוחבי (כלומר, מקיף מספר גדול של קבלנים), בעוד שבשני האזורים האחרים, ת"א ורחובות, הגידול במכירות התרכז אצל חברה בודדת שהחלה בשיווק של פרויקט חדש רחב היקף.

באזור ב"ש נמכרו כ-1,200 דירות חדשות ברבעון הרביעי של 2010, רמת המכירות הגבוהה ביותר שנרשמה באזור זה מאז תחילת העשור. בהשוואה לרבעון המקביל ב-2009 מדובר בגידול של כ-82%, כאשר גידול זה מוסבר הן בגידול משמעותי במכירות בפרויקטים ששיווקם החל עוד לפני הרבעון האחרון והן מהתחלת שיווקם של מספר פרויקטים חדשים ברבעון האחרון עצמו. ברמה השנתית נרשם גידול של 42% במכירת דירות חדשות באזור זה בשנת 2010 בהשוואה לשנת 2009, בעוד שבאזורי השרון והמרכז למשל נרשמו ירידות בשיעורים של כ-9% ו-6%, בהתאמה.

ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול החד ברכישת דירות חדשות באזור באר שבע בשנת 2010 בכלל וברבעון הרביעי בפרט, הונע ע"י גידול בביקוש לדירות למגורים בעוד שרכישת דירות להשקעה נותרה בדומה לרמתה משנת 2009. תרם לגידול זה שיעור הולך וגדל של תושבי המרכז הרוכשים דירה למגורים (לא להשקעה) באזור הדרום, במיוחד בפלח השוק של דירות חדשות.

כך למשל, בעוד שברבעון הראשון של 2009 היוו התושבים המקומיים (מאזור ב"ש) כ-92% מסך רוכשי הדירות החדשות באזור ב"ש, ירד משקלם לשיעור של 77% בלבד ברבעון הרביעי של 2010. כלומר, שיעור הרוכשים דירה חדשה (למגורים) באזור ב"ש, שאינם תושבי האזור, עלה ב-15 נקודות אחוז תוך שנתיים. נציין כי בדירות יד שניה ניתן להבחין במגמה דומה.

אזור נוסף שרשם גידול חד (51%) ברכישת דירות חדשות ברבעון הרביעי הוא אזור רחובות, אולם בניגוד לממצאים באזור ב"ש, באזור זה מדובר בעלייה חדה שחלה לאחר שני רבעונים של ירידות חדות (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד), הבולטת במיוחד ברבעון השלישי בו נרשמה ירידה בשיעור של כ-37%, שיעור הירידה החד ביותר ברמה הארצית באותו רבעון. יש לציין כי בניכוי שיווק של פרויקט חדש בהיקף רחב ברבעון הרביעי מצטמצם שיעור הגידול לכ-11% בלבד בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

באזור ת"א נרשמה עלייה חדה בשיעור של קרוב ל-40% ברכישת דירות חדשות ברבעון הרביעי של 2010 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת בעיקר הודות לפרויקט אחד רחב היקף אשר שיווקו החל במהלך הרבעון. רמת המחירים הגבוהה המאפיינת פרויקט זה, בשילוב העובדה שמשקלו בסך העסקאות בדירות חדשות באזור זה גבוה למדי, הביאו להטיה כלפי מעלה של המחיר החציוני של דירה חדשה באזור.

במקביל, נרשם גידול חד ברמת השכר החציוני של הרוכשים באותו רבעון באזור זה, אשר עמדה על כ-20 אלף שקל. לשם השוואה, רמת השכר החציונית של רוכשי דירות חדשות ברמה הארצית, בניכוי אזור ת"א, עמדה באותו רבעון על 9,800 שקל בלבד.

ירידה של 2.8% במחירי הדירות

עוד נמסר מהאוצר כי מחירי הדירות החדשות רשמו ברבעון האחרון של 2010 ירידה בשיעור של 2.8% בהשוואה לרבעון השלישי, ובכך השלימו שלושה רבעונים רצופים של ירידות, זאת לאחר עליה רצופה וחדה במשך ארבעה רבעונים, מאז הרבעון השני של 2009.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי שיעור הירידה הגבוה ביותר ברבעון האחרון נרשם באזור ירושלים (ירידה בשיעור של 4.4% בהשוואה לרבעון השלישי). שיעור ירידה גבוה מהממוצע הארצי נרשם גם באזור המרכז (3.4%-) ובאזור רחובות (3.1%-). שיעור ירידה מתון משמעותית נרשם באזור חיפה (0.5%-) בו נרשמו בחודשיים האחרונים עליות מחירים. שיעור ירידה מתון נרשם גם באזור ב"ש (1.3%-).

עליה מתונה ברכישת דירות יד שניה ברבעון

עוד מדווחים באוצר כי ברבעון הרביעי נבלמה הירידה החדה ברכישת דירות יד שניה שנרשמה ברבעון הקודם. יחד עם זאת, הגידול שנרשם במכירות, בשיעור של 5.4%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד הינו מוטה במידה מסוימת כלפי מעלה בשל העובדה שחגי תשרי חלו אשתקד ברבעון הרביעי. בסיכום שנתי לא חל שינוי מהותי ברכישת דירות יד שניה בשנת 2010, לאחר עליה מתונה בשיעור של כ-4% בשנת 2009.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ת"א עם רבעון שלישי רצוף בו נרשמה ירידה במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בסיכום שנתי, סך מספר העסקאות בדירות יד שניה באזור ת"א עמד על כ-8.1 אלף עסקאות, רמת שפל מאז שנת 2004, המהווה ירידה בשיעור של כ-6% בהשוואה לשנת 2009 ורחוקה ב-21% מרמת השיא במכירות שנרשמה באזור בעשור זה בשנת 2007.

עוד עולה מנתוני הרבעון כי נבלמה המגמה של ירידה ברכישת דירות להשקעה אשר החלה ברבעון הרביעי ב-2009. בהשוואה לתקופה המקבילה נרשם ברבעון האחרון של 2010 גידול בשיעור של 9.7% ברכישת דירות להשקעה, זאת בעיקר כתוצאה מעליה חדה ברכישת דירה "נוספת" בשלושה אזורים. יש לציין כי רק אחד מאזורים אלו, אזור ב"ש, מאופיין בשיעור גבוה של משקיעים, בעוד שלגבי שני האזורים האחרים, ירושלים ורחובות, הגידול ברכישת דירות להשקעה ברבעון הרביעי הוא בעל מאפיינים חד פעמיים (שיעור חריג של רוכשי דירה "נוספת" בפרויקטים חדשים).

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988