דיני חזקה: על המפונה להגיש תביעה נפרדת

חזיון נפוץ בפרויקט בנייה הוא כי מחזיקים שונים חולשים על שטחים שפעם איש לא יחס להם ערך כלכלי כלשהו, והיום לפתע נכנסו לתחומי ערים ונחשבים ליקרי ערך.

מחזיקים אלו, בין שהיו פולשים ובין אלו שבעידוד רשויות הגיעו לשטח, זנחו את הרצון לרכוש בית באשר איש לא מחה נגדם וגם לא דרש מהם כסף. כך נוצרו להם "מובלעות" מוזנחות, שהיום הרשויות מתקשות להתמודד מולן.

מהן הזכויות של מחזיקים מעין אלו? האם יש לפנותם, ובאיזה מחיר? זה היה נושא הדיון בבית המשפט המחוזי בתל אביב. ע.א. (ת"א) 1187/09 רם נח בע"מ נ' עבודי טוביה, שנדון בפני הרכב השופטים: י. שנלר, ק. ורדי, ר. לבהר-שרון.

המקרה הנדון הינו אופייני למחזיקים הנלחמים על החזקה שלהם ושל משפחתם במשך עשרות שנים למען יקבלו פיצוי ויוכלו להמשיך את החיים. מסתבר כי לא רק המשיב היה בהליכים משפטיים אלא אביו אף הוא היה נושא להליכי פינוי, וכעת הבן נלחם על אותם עקרונות שהאב נלחם עליהם.

במאמר מוסגר יאמר כי בתי המשפט יעשו צדק אם לא יאפשרו להנציח בעיה מעין זו מדור לדור. בבית משפט השלום נפסק כי על המשיב לפנות את השטח, אך תוך התנאה שיש לשלם לו פיצויים. הערעור הינו על השאלה האם צדק בית המשפט השלום שהתנה פינוי בפיצוי.

השופט שנלר לא מקבל את העמדה שלפיה קבלן שמקבל אחוזי בנייה כדי שיהיה לו כלכלי לפצות מחזיקים חייב לשתף את המחזיקים בזכויות אלו. הוא גם לא מוכן להתנות את הפינוי במתן פיצוי, אך בעקיפין גורם לאותה תוצאה.

בית המשפט המחוזי הורה על ביטול ההתנאה אך קבע כי עניין הפיצוי של המשיב ידון בתביעה נפרדת שתוגש (אם תוגש), ואז "יכמתו" את הזכויות של המשיב ככל שישנן, ומנגד דמי שימוש ראויים שלהם זכאית המערערת. כמו כן נפסק כי המערערת תוכל לבקש פינוי בטרם מתן פסק הדין על פיצוי, אם יוכח כי העניינים מתמשכים יתר על המידה.

הלקח החשוב מפסק דין זה הנו כי כשמחזיק מקבל תביעה לפינוי, עליו להגיש תביעה שכנגד כדי שבית המשפט באותה נשימה ידון בזכויותיו, ולא להשאיר לבית המשפט לשער או להעריך. בעניין זה על בית המשפט לשקול שיקולים כגון מקור הזכות, והאם מדובר במתן רשות מלכתחילה וכהתחייבות חוזית או רשות מכללא. כן עליו לבדוק מה הוא המועד בו ניתנה אותה רשות נטענת, לרבות האם טרם חלותו של חוק המקרקעין או לאחריו. מהו המועד בו נבנו מבנים על המקרקעין, לרבות מי הוא הבונה ומה זיקתו למחזיק כיום במקרקעין. האם מדובר בבנייה חוקית או לא חוקית, ובמיוחד האם בנסיבות הקונקרטיות יש לקבוע כי מתקיימות הנסיבות של הסתמכות או היפוכם של דברים.

הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין תכנון ובנייה.