פישר שולף כרית ביטחון

באוקטובר חשפנו ב"גלובס" את תוכנית המגירה של בנק ישראל להתערבות בשוק המשכנתאות. התוכנית הוגדרה על-ידי בכיר בבנק ישראל כ"נשק יום הדין" - ולא בכדי. מדובר בהתערבות אגרסיבית, שבה הרגולטור קובע לבנקים את גובה ההלוואות המותרות, מסלול ההצמדה ושיעור המימון. מדי חודש עולה התוכנית לדיון בבנק ישראל, ומדי חודש חוזרת למגירה.

על מה מדובר? אוסף של צעדים שניתן לנקוט את כולם או חלק מהם, והכוללים:

■ הגבלת הלוואה בריבית משתנה לשיעור של 30% מתמהיל ההלוואה - הואיל והלוואות בריבית משתנה זולות באופן משמעותי מהלוואות צמודות מדד, הקטנת חלקן בתמהיל ההלוואה ייקר אוטומטית את עלות ההלוואה ללקוח.

■ לחילופין איסור מוחלט על הלוואות בריבית משתנה.

■ הטלת מגבלה קשיחה על גובה המימון (LTV) - איסור גורף על מתן מימון למשכנתאות בשיעור של מעל 50% מההלוואה. במקרה זה לווים חדשים לא יוכלו לקחת משכנתא בשיעור מימון מעל השיעור המותר, ללא קשר לגובה הריבית שישלמו ויצטרכו להביא את ההון העצמי ממקורותיהם. צעד זה יפגע במיוחד ברוכשי דירה ראשונה.

■ לחייב את הבנקים בהפרשה מיוחדת בכל הלוואה הגבוהה ממיליון שקל.

"טעות ממדרגה ראשונה"

אלו צעדים דרסטיים, שסותרים במובהק את כללי באזל 2, ישבשו את ניהול הסיכונים בבנקים ומנוגדים לתפיסות העולם של הפיקוח. בבנק ישראל הבהירו לא פעם כי יעדיפו שלא להשתמש בהם - אלא אם כן לא תהיה ברירה.

בבנק ישראל גם חוששים מהשפעות הרוחב של מגבלות כאלו; למשל באחד התרחישים, צמצום האפשרות לקחת משכנתא ייצור קיטון דרסטי בביקוש לדירות, ועשוי למוטט את השוק בבת אחת. לא פלא שהתוכנית נותרה במגירה כבר חצי שנה, ובכל פעם שהיא עולה לדיון מתקבלת החלטה שלא להפעיל אותה.

טרנס קלינגמן, מנהל המחקר של בית ההשקעות מיטב, כינה את תוכנית בנק ישראל "טעות ממדרגה ראשונה, הגבלת החופש הכלכלי של אזרחי המדינה ופגיעה ברורה ביכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה.

"אנחנו חיים במדינה דמוקרטית, שבה מותר לשני צדדים (הלווה והמלווה) לקבוע את תנאי ההלוואה ביניהם" כתב קלינגמן. "בלשון משפטית, העיקרון הזה נקרא 'חופש החוזים', וביהמ"ש ממעיט להתערב בחוזה שסוכם באופן חופשי על ידי הצדדים. קיים אינטרס חברתי מובהק לא לאפשר לאנשים להתאבד מבחינה כלכלית, ולכן ראוי להגביל את היקף המשכנתא לרמה סבירה - גם אם הדבר כרוך בפגיעה מסוימת בחופש הכלכלי של הפרט. אולם, מגבלות המשכנתאות בארץ הינן כבר בין המחמירות בעולם... לשם השוואה, ברוב המדינות משכנתא בריבית משתנה בשווי של 80% מערך הנכס נחשבת אשראי סולידי".

כרית ביטחון

קלינגמן לא מסתפק בהסבר מה לא כדאי לעשות, אלא מציע חלופה - הפרשה ענפית מיוחדת. הואיל וסיכון האשראי בתחום המשכנתאות עלה מדרגה בשנים האחרונות, ראוי ליצור כרית ביטחון במאזני הבנקים שתוכל לשרת אותם ביום סגריר, טוען קלינגמן.

להערכתנו, מדובר בהצעה ראויה. בנק ישראל הבהיר בעבר כי יפעיל את "נשק יום הדין" רק במקרה של סכנה ברורה ומיידית. סכנה כזו עדיין לא נראית באופק, אבל יצירת כרית ביטחון לקראתה היא צעד סביר והגיוני, ודאי כאשר החלופה היא מגבלות דרקוניות על נוטלי המשכנתאות, והתערבות ברגל גסה בשוק.