דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

"לאיש מהגורמים בתמ"א 38 לא בוער לחזק את הבניינים"

ישראל דוד - המהנדס החתום על מגדלים רבים שצצים ברחבי ישראל - משוכנע שהנספח שהוסיף לאחרונה לתמ"א 38 יציל את חייהם של מאות אלפים

מדינת ישראל לוחצת על תושביה לקחת אחריות על חיזוק בתיהם מפני רעידות אדמה - בשנה האחרונה גם באמצעות קמפיינים מפחידים בטלוויזיה, אבל עד כה מבנים רבים, שבהם בוצעה בנייה של תמ"א 38, לא חוזקו לפי דרישות התקן.

מקבלי ההחלטות חשבו שתמריצים בדמות תוספת קומות ידרבנו את היזמים ואת בעלי הדירות ליישם את התמ"א, אבל עד לפני חודש, המדינה לא נתנה את דעתה לרגולציה הנדסית שתוודא שהבנייה במסגרת תמ"א 38 אכן תענה על דרישות החיזוק ההנדסיות ולא תאפשר רק ליהנות מתוספת הזכויות.

ישראל דוד, ממלא-מקום וסגן יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, הדליק נורה אדומה כשהביע הסתייגות בדיון המועצה הארצית לגבי תיקון 3 לתמ"א - שמהותו תוספת עד 2.5 קומות כתמריץ.

בעקבות הסתייגותו חובר נספח הנדסי המפרט את תנאי הסף המינימאליים לעמידה בתקני חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ולאחר שאושר במועצה הארצית, הועבר להערות הוועדות המחוזיות ולהערות הציבור.

"עד עכשיו, כל אחד שתכנן בנייה לפי תמ"א 38 עשה זאת לפי דרישה הנדסית שנראית לו ויש גם כאלה שהתעלמו מדרישות הנדסיות. אני לא רוצה להכליל, אבל יותר מדי בקשות ויותר מדי בניינים שחוזקו מפני רעידות אדמה, לא הוגשו לפי דרישות התקן ולא חוזקו לפי דרישות התקן. יש כמות מסוימת, קטנה, ביחס לכל הבקשות שהוגשו, שמתבצעת כהלכה". כך מסכם דוד את המצב בפרויקטים הקיימים בתמ"א 38.

משמעותו של הנספח ההנדסי, שחיבר צוות מהנדסים בהובלת דוד, לבקשת משרד הפנים ומשרד הבינוי והשיכון, היא שמעתה יאושרו תוספות הבנייה רק בבניינים שיכולים לשאת את התוספת מבחינה הנדסית, ורק בבניינים שבהם החיזוק מפני רעידות אדמה הוא לפי התקן ולא רק לשם תוספות זכויות בנייה.

מגדלים של ממ"דים

דוד יושב במועצה הארצית כאורח מתוקף תפקידיו כממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים, כיו"ר ועדת תקינה מרכזית במכון התקנים וכרגולטור חיצוני הבודק ומאשר תוכניות תמ"א 38 בעיריות תל אביב, ראשון לציון, נהריה, אשדוד ופתח תקווה.

את הסתייגותו ביטא דוד בדיון המועצה הארצית על התמריצים הנוספים לחיזוק מבנים, כולל תוספת עד 2.5 קומות למבנים שיעברו חיזוק ביישובים שדירוגם הסוציו-אקונומי הוא 7 ומטה ברחבי הארץ, כולל במחוז ת"א והמרכז, ותוספת עד קומה וחצי ביישובים שדירוגם הוא 8 ומעלה במחוז ת"א והמרכז.

תנאי הסף שהועברו להערות הציבור אמורים להוות מסננת ראשונית לבקשות שלא עומדות בתנאים ההנדסיים. למשל, בבניין שבו מתוכננת תוספת קומה או מספר קומות, יש דרישה למינימום קירות הקשחה לאורך ולרוחב המבנה.

כמו כן קובעים התנאים החדשים שהחיזוק ייעשה באמצעות שילוב מרחבים מוגנים, וזאת באמצעות "מגדלי ממ"דים", שגם יצמידו לכל יחידת דיור ממ"ד. תנאי סף נוסף הוא שבמקרה שבבניין המחוזק יש תוספת של יותר מקומה אחת, לא יתאפשר בבניין להעמיד את תוספת הקומות על גבי עמודים ויסודות רעועים במבנה הקיים.

"הנספח ההנדסי", מסביר דוד, "הוא כלי רגולציה שמספק תנאי סף שמבטיחים שאם בקשה נכנסת לתוך מערכת מסוימת של רישוי, היא כוללת רמה מסוימת של מיגון מפני רעידות אדמה. לעתים, בגלל לחצים פוליטיים או חוסר תקציב לבקרה, או חוסר ידע, החיזוק לא מתבצע כמו שצריך. תנאי הסף נכתבו כך שכל מהנדס רישוי יוכל לבחון בצורה פשוטה ומהירה, אפילו בכמה דקות, האם הבקשה לתמ"א 38 עומדת בהם. למה זה דומה? אם רוצים למשל לבחור ברשות מסוימת מהנדס עיר במכרז פומבי אז קובעים תנאי סף שאומרים שאותו מהנדס עיר יכול להיות מהנדס או אדריכל, על מנת שלא יקרה חלילה שבמכבש הפוליטי ימנו מהנדס עיר שהוא, למשל, סוכן ביטוח. בכל מיני מקומות יש לחצים מכיוונים כאלה ואחרים ואנשים מעדיפים לטמון את ראשיהם בחול וכך מאושרות תוכניות שלא מבטיחות את החיזוק לרעידות אדמה".

מתנות בסגנון יורם ארידור

למרבה האירוניה, טוען דוד, שבכל השרשרת שקשורה למימוש תמ"א 38, אין גורם אחד שיש לו אינטרס לחזק מפני רעידות אדמה. אין מישהו שחיזוק המבנה בוער כאש בעצמותיו. זה מתחיל מראש הרשות, הפוליטיקאי, אשר, כדבריו "מעוניין להראות לתושביו כמה טוב הוא אליהם ונותן להם מתנות בכך שהוא מאפשר להם להוסיף שטחים לדירותיהם, ללא תמורה - מתנות בסגנון ימי ארידור ההיסטוריים. ראש הרשות גם רוצה להיות נחמד אל היזמים, שהם בדרך כלל פוטנציאל התמיכה שלו בבחירות הבאות. היזמים מסתכלים על החשבון היזמי ובמאזן הזה, חיזוק מפני רעידות אדמה הוא מינוס. בשבילם זוהי מטלה שעדיף בלעדיה. היזמים בוודאי שלא יישכבו על הגדר כדי לחזק את הבניין בצורה המיטבית כנגד רעידות אדמה".

"האחרונים בשרשרת זו הם הדיירים. שאת רובם, מה שמעניין הוא להשביח את הנכסים ולקבל עוד חדר ומעלית, או לצבוע את ביתם יפה כך שיוכלו להרוויח עליו עוד כמה מאות אלפי שקלים. הנספח הוא רגולציה הנדסית, ועדיין מאפשר חופש יצירה למתכננים".

הדרך להתהוות הנספח ההנדסי לא היתה פשוטה: "אני מייצג גוף לא חזק פוליטית (איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות) והיו לחצים לאשר את תיקון 3 של התמ"א (תוספת עד 2.5 קומות וניוד זכויות ממבנים שמיועדים לחיזוק אך לא ניתן להוסיף בהם זכויות בנייה) - מראש הממשלה, שר הפנים, שר השיכון, התאחדות הקבלנים וראשי רשויות.

מתנדבים ללא תמורה

"ועדת המומחים במכון התקנים כתבה למשרד הפנים מכתב המתריע שאם התמ"א תאושר במתכונתה, היא תסכן עוד יותר את עמידות המבנים מפני רעידות אדמה, ואני כנציג איגוד המהנדסים והצטרפתי לפנייתם. על רקע זה זומנתי שלושה ימים לפני הדיון למשרד הפנים כדי לשפר את נוסח התמ"א, ובמעמד זה הצעתי לצרף את הנספח ההנדסי. עשינו זאת תוך שבועיים, צוות מהנדסים המתמחים ברעידות אדמה, בהתנדבות ללא תמורה".

- מה היה קורה אלמלא הייתם מעירים למועצה הארצית?

"זה היה אוי ואבוי. התמ"א המתוקנת היתה יוצאת ללא נספח הנדסי. היום זה מתנהל בשיטת ה'סופרטנקר' של נתניהו - הוא מרביץ איזו סיסמא ויאללה מהר, לרוץ, לקבל אישור כדי לקבל עוד כמה דקות תהילה בעיתונות. הרעיון שבתמ"א הוא רעיון אדיר. הבעיה היא רק שבמדינתנו לא מבינים שלכל רעיון צריכה להיות תשתית ולא מכינים ולא הכינו את התשתית הנאותה לאפשר את תמ"א 38 מפני שלא בדקו את הפיזיות שלה, לא יצרו את המנגנון הרגולטיבי הנכון, לא יצרו את האיזונים השלטוניים המחוייבים בכל מערכת שבונים אותה על מנת שיתאזנו האינטרסים ולמעשה מול האינטרס הפוליטי והממוני לא יצרו אינטרס מנטרל או מאזן של חיזוק אמיתי מפני רעידות אדמה".

- אז עד כמה דרמטי הנספח ההנדסי לתהליך התמ"א?

"זה גלגל הצלה שהוכן תוך שבועיים, בלחץ המכבש הפוליטי שדרש לאשר את הנספח של התמ"א. צריך לזכור שאת התמ"א כתבו בשלוש שנים. תפקיד הנספח להציל מאות אלפי חיים. הוא יחייב את האנשים שחותמים על היתרי הבנייה לקחת אחריות אישית ולא להסתמך על חומר חיצוני. מניסיוני כשאנשים שחותמים לוקחים אחריות אישית הם בדרך כלל בודקים טוב מאוד את מה שהם חותמים עליו ולכן הרעיון של תנאי הסף הניתנים לבחינה פשוטה ולא מקצועית הם כלי שלדעתי ישמור על רמה מסוימת של מיגון כנגד רעידות אדמה ויש לציין שזה לא תנאי מספיק, אלא תנאי הכרחי".

- בכמה ייקרו הדרישות שלך את הפרויקטים?

"שאלו אותי את זה גם במועצה הארצית. ואענה על כך, כפי שעניתי שם: להתקין ארבעה גלגלים למכונית יותר יקר מאשר להתקין בה שני גלגלים, אבל מה לעשות שצריך ארבעה גלגלים למכונית? השאלה אינה כמה זה ייקר, אלא מה צריך כדי שבניין יחזיק מעמד ברעידות אדמה. ואם אותה גברת ששאלה אותי את השאלה במועצה הארצית מציעה לעשות משהו יותר זול שלא יעמוד ברעידות אדמה, אז שתציע. אני עדיין לא בטוח שהנספח ההנדסי מכסה את כל מה שנדרש כדי שבניין יחזיק ברעידות אדמה, אז על איזו התייקרות מדברים? זה המינימום".

- אתה חושב שזה יכול להרתיע יזמים מלהיכנס לתמ"א?

"לא כל בניין ולא כל קונסטלציה מתאימים לתמ"א 38. מעולם לא ראיתי התארגנות כזו רחבה בכל קשת היזמים: מחברות ענק ועד שיפוצניקים, כולם רוצים להיכנס ליזמות תמ"א 38. זה רק מוכיח שתמ"א 38 מאוד אטרקטיבית מבחינה כלכלית ורווחית ביותר".

- אומרים שבגללך עיריית ת"א לא מקדמת בנייה של תמ"א 38.

"זה לא נכון. מעולם לא קיבלתי הנחיה ממהנדס העיר או מראש העירייה להקשות או לא לקדם את תמ"א 38 בעיריית ת"א, להיפך. מתוך ההבנה של חשיבות יישום התמ"א בצורה אחראית ונכונה הוטל על החברה העירונית עזרה וביצרון לבצע התנהלות של יישום תמ"א 38 בעיר ת"א והם אף פנו אליי כדי לתת להם את המפתח ההנדסי לפיו הם ינחו את מתכנניהם לצורך יישום התמ"א ובעצם אין שום מגבלה או כוונה לחבל או לצמצם את תמ"א 38 בת"א.

"מה שקרה הוא שבניינים שהוגשו עם חיזוק לא נאות, או שלא היתה התאמה בין התוכנית לבין החישוב הסטאטי,עוכבו. ולמרות שמספר גדול של תוכניות הוגשו, היזמים לא יישמו את הבנייה. יש לזכור שמאחורי הקלעים בתמ"א 38 יש שוק: מתווכים למיניהם המייצרים חתימות הסכמה של דיירים ואחרי זה מוכרים ליזמים להמשך טיפול, זה ממש שוק".

- כמה בניינים התמוטטו או שקעו בעקבות התוספת?

"את התוצאה של בניין שלא מחוזק לרעידות אדמה אי אפשר יהיה לראות היום, אלא בזמן רעידת אדמה, ולכן כל עוד לא היתה רעידת אדמה לא ניתן לבחון בפועל את הנזקים. היו כמה מקרים בתל אביב שבהם הוסיפו תוספת לבניינים, שלא במסגרת תמ"א 38, וכתוצאה מהתוספות, בבניינים האלה, שלא בטוח שחוזקו לרעידות אדמה, נוצרו בעיות של שקיעות והתמוטטויות שנבעו מהמשקל העודף, ללא קשר לרעידות אדמה. מובן שבמקרים של רעידות אדמה מבנים כאלה יתפורר לאבק".

- כמה מהבקשות שמגיעות אליך מעיריית ת"א אתה מאשר?

"מכל התיקים, 25% קיבלו אישור. זה אומר ש-75% מהם לא עברו הלאה לתכנון. הם נכשלו במבחן ההנדסי. עכשיו, בזכות הנספח הם כלל לא יגיעו אלי, העירייה תסנן אותם בעצמה".

- באילו אזורים בת"א לא היית מאשר תמ"א 38?

"הקושי בחיזוק מבנים הוא באזורים שבהם הבנייה מאוד צפופה, כמו במרכז ת"א, שם המרווחים בין המבנים קטנים, עברו כמה תוספות שנבנו טלאי על גבי טלאי. כשמנסים לעשות הכל מבחוץ ועדיין לשמור את קומת הקרקע לחנייה ולא ניתן לרדת עם קירות הקשחה לקומת הקרקע. האפשרות לחזק אותם מפני רעידות אדמה לא קיימת בהם וזאת מסיבות של חוזים שנחתמו עם הדיירים לגבי זכויות בשטח".

- האם השינויים בתמ"א 38, מעידים על פאניקה של הממשלה?

"הממשלה היתה צריכה לעשות משהו מהר וגם שלא עולה כסף והיא הלכה ומינפה את תמ"א 38 לכיוונים נוספים. בפועל זה לא יהיה הפתרון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה באזורים כמו בית שאן, טבריה, צפת, אילת וכל אזור הערבה, שם יישום תמ"א 38 להערכתי לא יהיה מספיק אטרקטיבי כלכלית. אם לא יוקצו משאבים ממשלתיים לחיזוק מבנים באזורים אלה, יתרחש אסון: ברעידת אדמה תהיה כמות הרוגים גדולה כתוצאה מקריסת רוב הבניינים. אנחנו רק צריכים להתפלל שרעידת האדמה בחוזק שאנחנו חושבים שתהיה במדינת ישראל, לא תבוא.

אף בניין לא יחזיק

- יכול להיות שאנחנו חרדים לשווא?

"אנחנו חוזים רעידות אדמה על סמך מודלים סטטיסטיים. בעשר השנים האחרונות, התבצעה החמרה בתקינה ובקריטריונים לצורך תכנון מבנים לרעידות אדמה, ויכול להיות שתהיה החמרה גדולה יותר במהדורות החדשות שיופיעו לתקן. אם בעצם רוצים להשוות את עמידות הבניינים באזורי הפריפריה המסוכנים לדרישה התקנית אז בעצם אף בניין לא עומד בדרישה.

"אם מישהו חושב שתמ"א 38 באזורים האלה תפתור את הבעיה הוא רק מרוויח זמן לכאורה. באזורים אלה צריך להציע תוכנית ממשלתית עם משכנתאות, שבהן יחייבו את כל הדיירים לקחת משכנתא לצורך חיזוק הבניינים מרעידות אדמה בכל המקומות, בתוספת למימון ממשלתי וסבסוד ממשלתי. אם תהיה רעידת אדמה כמוגדר בתקן, אז אף בניין מאלה שעומדים שם, לא יחזיק מעמד. אני לא צריך להגיד לך מה המשמעות שערים כמו טבריה, צפת ובית שאן, שנמצאות לידי השבר הסורי-אפריקני, בעצם יימחקו מהמפה".

"ברעידת אדמה יותר בטוח להיות במגדל מאשר בבניין בן ארבע קומות"

בין הפרויקטים שבהם מעורבת החברה של ישראל דוד, בולטים מגדלים רבים: מגדל משה אביב בר"ג (69 קומות), המגדל המתוכנן במתחם עלית בר"ג (מתוכנן ל-80 קומות), מגדלי הצעירים של קבוצת חגג' וחברת אור סיטי בת"א, מגדלי ב.ס.ר 3,2,1 ו-4 בר"ג ובבני ברק, מתחם הארגז המתוכנן של ב.ס.ר בת"א, המגדל המתוכנן של חברת האוטובוסים דן בבני ברק, מגדל אלקו בדרך יגאל אלון בת"א, מגדל מנהטן בפארק צמרת, מגדל W, גם הוא בצמרת, המגדל של מלונות ים סוף בנוה צדק, מגדל רוטשילד און מאייר בת"א, מגדל דלק מוטורס בת"א, מגדל המחלבות של אמות בר"ג ועוד.

- המגדלים באזור ת"א, עמידים מפני רעידות אדמה?

"כשמתכננים היום מגדל, מייצרים גרעין מרכזי מבטון מזויין לצורך תפקוד המבנה. זהו גרעין במידות 10-12 מטר על 12 מטר, שכולל בתוכו את חדרי המדרגות, המעליות וחדרי המכונות ולפעמים גם את המרחבים המוגנים. הגרעין הזה מהווה את אלמנט ההקשחה המרכזי מפני רעידות אדמה והוא נמצא בכל מגדל. ברוב הבניינים משתמשים היום בשיטת ברנוביץ', שבה המעטפת החיצונית היא קיר בטון עם אבן, ולמעטפת זו יש רמת מיגון מאוד גבוהה כנגד רעידות אדמה. יש לזכור שהבתים שלא עומדים בפני רעידות אדמה הם מבנים שנבנו לפני הרבה שנים בשיטת עמודים-תקרות-עמודים-תקרות ואין להם קירות בטון המסוגלים להתמודד מול רעידות אדמה. לבניינים שעומדים על עמודים אין סיכוי לעמוד ברעידות אדמה והפסיקו לבנות בניינים כאלה לפני 15 שנה.

"היום ברעידת אדמה אתה יותר בטוח כשאתה במגדל מאשר בבניין של ארבע קומות על עמודים כשבקומת הקרקע העמודים בדרך כלל נרקבים עם הזמן כתוצאה ממכות של מכוניות או פעילות אחרת.

"בגלל החשיפה שלהם לאטמוספירה הברזל מחליד ולמעשה אין להם שום ערך. גם אם הכל היה בסדר אין להם ערך בפני רעידות אדמה אבל אם לקחת בחשבון שעמודים אלה נפגמים ויש להם חלודה בתוך הברזל, זה עוד יותר גרוע".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות