מצוקת החנייה הכריעה לגבי הבנייה על הגג

זכויות הבניה ואפשרות ניצולן לצורך הרחבה של דירות או בניית דירות גן או בנייה על הגג, הן "תפוח לוהט" בענף הנדל"ן. בבניינים המצויים באזורים היקרים בערים, כל מטר מרובע שיש עליו אפשרות בניה, הוא מוצר מבוקש שדינו כדין מטבע העובר לסוחר.

תקנון בית המשותף, שהוא סוג הסכם שיתוף בין בעלי הדירות, אמור להגדיר את יכולת כל בעלי הדירות להשתמש ברכוש המשותף ובשטחים הצמודים לדירותיהם.

במציאות הישראלית שבה הבניינים ממוקמים לעיתים בקרבה גדולה מאוד זה לזה, והאפשרות ליצירת דירות בקומת קרקע קטנות מאוד, הבנייה על הגג היא האופציה הנפוצה ולעיתים היחידה.

בערים רבות, מאושרות תכניות בניין עיר רבות אשר תכליתן לאפשר הרחבה של דירת גג או בנית יחידות חדשות על הגג. במקרים אלה יש תפקיד מרכזי להוראות התקנון של הבית המשותף שבהן מתברר האם הגג הוא רכוש משותף, או מוצמד לדירה מסויימת, ואם כך האם בעל דירת הגג רשאי לבנות ללא הסכמת שאר הדיירים.

בית המשפט המחוזי בירושלים הכריע לאחרונה בסוגיה מעניינת זו כששפירא לוי ביקש לבנות יחידה על הגג של בניין המצוי בשכונת רחביה בירושלים ויתר בעלי הדירות התנגדו.

בבניין המדובר, הוצמד הגג לדירת הקרקע. כשבעליה ביקשו לבנות דירה על הגג, אסר עליהם בית המשפט העליון לעשות זאת, כיוון שלא יכלו לקבל היתר בנייה, באשר לא יכלו לתת פתרון חניה לאותה דירה חדשה שהתכוונו לבנות. לימים, בעלי דירת הקרקע מכרו את הבעלות בדירה זו לאנשים אחרים, ואת הגג החכירו לתקופה ארוכה לשפירא לוי. לוי, בהיותו בעל חניה בבניין הסמוך, הצליח לקבל היתר לבניית יחידה על הגג כי מבחינת העירייה שפירא לוי נתן פתרון חניה בסמיכות לבניין.

דיירי הבניין התנגדו לבניית הדירה וטענו כי מכוח פסק דין בבית המשפט העליון נגד הבעלים הקודם שאסר עליו לבנות, לא יוכל גם החוכר, לוי, לבנות על הגג.

בית המשפט המחוזי לא קיבל את עמדת בעלי יתר הדירות וקבע כי מלשון התקנון ניתן להבין כי לפחות קומה אחת יוכל המערער לבנות, כי מי שנכנסו לבניין ידעו (או יכלו לדעת על קיום התקנון) ואין למנוע מהמערערת לבנות.

כמו כן קבע בית המשפט המחוזי כי פסק דין בית המשפט העליון אינו מונע מלוי את מבוקשו, וזאת כי דחיית בקשת הבעלים הקודם דאז, היתה בשל העדר פתרון חנייה.

פסק דין זה מבהיר שלעיתים מימוש הזכות הקניינית כפופה לדרישות התכנוניות, ומי שדואג לנכס לעצמו זכויות קנייניות צריך לוודא שבבוא העת יוכל גם לממש אותן מבחינת הרשויות, כלומר - בעלות לחוד ומימושה לחוד. (ערעור אזרחי (ים)25959-05-01 שפירא לוי נ' יקיר)

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה