העליון קבע: מארגנים לא יוכלו לחמוק מאחריות

התארגנות במסגרת קבוצת רכישה לרכישת קרקע ובניית דירות מגורים עליה מתבצעת, בדרך כלל, על-ידי גורם מארגן. מבחינה פורמאלית, קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע ישירות מבעליה ולאחר מכן מתקשרת עם קבלן לביצוע הבנייה על הקרקע.

הטענות הנשמעות על ידי הקבוצה והגורם המארגן הן שהקבוצה חייבת במס רכישה בגין שווי הקרקע בלבד ולא בגין שווי דירות גמורות ושהגורם המארגן אינו חייב במסי מקרקעין בגין רכישת הקרקע ומכירת הדירות לקבוצה שכן הוא משמש כמתווך גרידא בין הקבוצה לבין בעלי הקרקע.

לעומתם, טוען מנהל מיסוי מקרקעין, כי יש לראות את יחידי הקבוצה כמי שרכשו דירות גמורות ובמקרים מתאימים מחייב את הגורם המארגן במס רכישה בגין רכישת קרקע ובמס שבח (או מס הכנסה על ידי פקיד השומה) בשל הרווח ממכירת הדירות לקבוצה.

ידי בית המשפט העליון אימץ באחרונה עמדה זו של המנהל וזאת בפסק דינו מיום 21.7.2011 בעניין קווי נדל"ן גינדי-מידן בע"מ (ע"א 11125/08). באותו מקרה, אורגנה קבוצה של 18 רוכשים כדי להשתתף במכרז לרכישת מגרשים של מינהל מקרקעי ישראל, על מנת לבנות עליהם דירות מגורים.

בית המשפט העליון פסק, פה אחד, כי בנסיבות העובדתיות של אותו מקרה, יש לראות את הגורם המארגן כמי שרכש את המגרשים מהמינהל, בנה עליהם בתי מגורים ומכר את הבתים ליחידי הקבוצה. לאור זאת, אישר בית המשפט את עמדת הוועדה לפיה יש לחייב את המארגן במס רכישה בשיעור של 5% בגין רכישת הקרקע וזאת בנוסף למס הרכישה ששילמה הקבוצה בגין רכישת הדירות הגמורות.

בית המשפט העליון ביסס את מסקנתו על מהותה הכלכלית של העסקה: מבחינת יחידי הקבוצה, קבע בית המשפט כי ראו לנגד עיניהם עסקה אחת לרכישת דירות מגורים גמורות, שכן ידעו מראש את העלות הכוללת של רכישת הדירה והודרו מכל מעורבות בפרויקט החל מרכישת הקרקע ועד לסיום הבנייה; מבחינת הגורם המארגן, קבע בית המשפט, כי לא מדובר במתווך גרידא, אלא במי שרכש את הקרקע ומכר דירות מגורים לרוכשים וזאת לאור היקף הסמכויות והשליטה שהיו לו בכל שלבי הפרויקט, החל מרכישת הקרקע, עבור בתכנונה, השגת היתרי הבנייה, הפיקוח ההנדסי והפיננסי ובחירתו של הקבלן המבצע וכלה בגמר הבנייה ורישום המקרקעין על שם הרוכשים.

אין ספק, שהשלכות המס הנובעות מפסק הדין של בית המשפט העליון, יערימו קושי נוסף על רכישת דירות מגורים (או יחידות אחרות) באמצעות התארגנות בקבוצת רכישה.

הכותבים הם עו"ד בתחום מקרקעין. תודה לעו"ד רונית ברזילי, על עזרתה בהכנת המאמר.