זה הזמן להפחית מס מקבלנים

תופעת פיצול דירות המגורים הייתה אחד הדברים שנחשבו כמוקצים מחמת מיאוס עד לאחרונה היה. העיריות נאבקו בתופעה וסרבו לתת היתרים. גם בתי המשפט הדגישו את חומרת המעשה, כשהוא מבוצע ללא היתר, הורו על הריסות והטילו קנסות כבדים.

והנה, על רקע מחאת הדיור הנוכחית, השתנתה הגישה: עיריית תל אביב, למשל, הודיעה לאחרונה על קידום כללים שיקלו על פיצול דירות למטרות השכרה (הכל בהתחשב באזור ובתשתיות הקיימות).

שינוי המדיניות בהקשר זה ב-180 מעלות, מצריך לדעתנו מחשבה מחדש גם ביחס לשינויים בתחום המסים. כך לדוגמה, אחד התיקונים המרכזיים בעת האחרונה היה הניסיון להשוות בין רכישת דירות בקבוצות רכישה לבין רכישת דירה מקבלן.

הדרך שנבחרה היתה דווקא העלאת המיסים, ובאופן ספציפי - הטלת מע"מ על מוכרי קרקעות לקבוצת רכישה. הדרך הנכונה לדעתנו שונה בתכלית והיא הורדת המסים החלים על הקבלנים. דרך זו היא יעילה יותר, מאחר שתהיה בעלת השפעה רחבה יותר ותתרום להורדת מחירי הקרקע - מטרה שאין עוררין על נחיצותה, בייחוד בימים אלה.

דרך הורדת המע"מ צודקת הרבה יותר, מאחר שכיום, מוטל מע"מ על קבלנים ויזמים ללא כל היגיון כלכלי, ופעמים רבות - על כל המחזור ולא על הערך הכלכלי. כך לדוגמה, קבלן שרכש קרקע מאדם פרטי במיליון שקל, וימכור את אותה במיליון ומאה, יאלץ להעביר 16% מע"מ על כל הסכום ולא רק על הרווח, כלומר 176 אלף שקלים - דבר שהופך את העסקה כולה לעסקת הפסד מבחינת הקבלן, למרות שמנקודת מבט מסחרית טהורה, גלום בה רווח.

אותה תופעה בדיוק, מתרחשת גם במקרה שבו בנה קבלן על הקרקע ומכר דירה. גם כאן - ישולם המע"מ על מלוא מחיר הדירה ולא רק על הרווח שהשיאה, אם השיאה. לאור מצב דברים זה, שיעור המע"מ עלול להגיע מבחינה אפקטיבית לעשרות אחוזים מהרווח היזמי. התוצאה הבלתי נמנעת היא כמובן גילום המס במחיר הדירה וכתוצאה מכך, מחירי הדירות גבוהים יותר מהנדרש - ועל כך כולנו משלמים ביוקר.

קיימת טענה כי גם כיום (ואף בלא תיקון חקיקה) מאפשר החוק פרשנות המונעת תשלום מע"מ על המחזור אצל קבלנים. טענה זו מצויה כיום בדיון משפטי בעניינה של חברת אוסיף, אשר עד כה נתקלה הפרשנות האמורה בהתנגדות נחרצת של רשויות מע"מ. דומה שעל רקע המציאות החדשה, הגיעה השעה לחשיבה מחודשת גם בעניין זה.