דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

ניסן: "המחאה רק תזיק; אל תצפו לשינויים משמעותיים"

אודי ניסן, לשעבר הממונה על התקציבים, מעביר בראיון ל"גלובס" מסר ברור למי שמייחל לירידה במחירי הדירות: "המשק יכול לסבול 10%-20% ירידה. אם תהיה נפילה של 30% זו בעיה, אבל אני לא חושב שאנחנו שם" ■ "אם הייתי יודע לפני חודשיים שיהיה פה אקשן, לא הייתי עוזב"

דווקא כשמתחיל להיות מעניין כאן, אודי ניסן פורש ממשרד האוצר. אחרי שנתיים כממונה על התקציבים ולפני כן שנתיים כמנכ"ל רשות החברות הממשלתיות, אורז ניסן (44) מזוודה, ונוסע עם משפחתו לבוסטון להמשך מחקר אקדמי באוניברסיטת הרווארד.

"אם הייתי יודע, נניח לפני חודשיים, שיהיה אקשן ואפשר יהיה לעשות שינויים משמעותיים, כמו שקורה עכשיו, יש סבירות גבוהה שלא הייתי עוזב. התקופה נפלאה פה עכשיו. זו התקופה. רק עכשיו, כשהצעקות על יוקר המחיה עולות, אפשר לעשות שינוי. במובן הזה אני מרגיש קצת פספוס", מודה ניסן בראיון ל"גלובס". "אבל אחרי שהודעתי, ואחרי שבחרו לי מחליף, ושכרתי שם דירה וסגרתי בהרווארד, לא משנים החלטה בבת אחת".

- אתה באמת מאמין שנראה כאן שינויים מרחיקי לכת? הקולות ברחוב יחלחלו להחלטות ממשלה ולשינוי סדרי עדיפויות?

"אני לא מוטרד מהרחוב והשאלה היא לא הרחוב. השאלה האם לאור המחאה תהיה מספיק נחישות של השלטון, של הממשלה, לעשות צעדים כואבים. שר האוצר כבר הוכיח שהוא יודע לקבל החלטות נכונות גם אם הן לא פופוליסטיות ושהוא משלם על כך לא פעם מחיר כבד".

- הביקורת המושמעת כעת היא נגד כל השיטה.

"אני חושב שבסך הכול, סדרי העדיפויות בתקציב המדינה לא רעים. אנשים לא יודעים איפה הם חיים. הם אומרים מה כן, אבל לא אומרים מה לא. אבל גירעון יותר גדול לא יהיה ולא צריך להיות, כי צריך לשמור על אחריות פיסקלית. אי אפשר לרצות את כולם ולכן השינויים לא יהיו מהותיים. אני מקווה שיעשו כמה צעדים בכיוון הנכון ולא יגרמו נזק, כי מחאה כזאת עלולה גם לגרום נזק דווקא למעמד הביניים. הרי בסוף מי שישלם מחיר של גירעונות זה מעמד הביניים. צריך להיות אחראי".

- הכנסות המדינה צמחו בשנים האחרונות ממסים ששילמו האזרחים, כשבאוצר בעיקר חייכו וסיפרו לנו כמה טוב פה.

"מה זה חייכו? חייכו זה אומר שמצבנו טוב ואפשר להמשיך ולהגדיל את ההוצאות החברתיות. תסתכל מה גדל בשנים האחרונות: ההוצאות החברתיות. כל הכותרות האלה 'האוצר עושק את האזרחים' הן של שרים שאין להם מישהו אחר להאשים. מה השר יגיד, שהוא לא תכנן? שהוא לא הגדיל את ההיצע? אז אומרים שהאוצר לוקח את הכסף. שיגידו פעם אחת מאיפה כן ומאיפה לא. שיגידו מה האחד שיבוא על חשבון השני".

- 30% מס בממוצע על דירה חדשה זה בתחום הסביר?

"בוא לא נעשה ממוצעים. יש אפס מס רכישה על זוג צעיר בדירות של עד מיליון וחצי שקל, והופה, הנה כבר אין לך מס רכישה. ומע"מ יש על כל דבר ואני לא מציע לשנות את שיטת המע"מ. זה שיח שגוי.

"כל המדינות מתקנאות בשיטת המע"מ שלנו, כי לבוא ולהגיד היום שניתן מע"מ נמוך יותר על מוצרים בסיסיים, זה לפני שחושבים מה זה בדיוק מוצר בסיסי. חשמל זה בסיסי? מים זה בסיסי? דירה ראשונה זה בסיסי? פירות וירקות זה בסיסי? מוצרי חלב זה בסיסי? מוצרי לחם זה בסיסי? חינוך? בריאות? תרופות? ואז צריך לעלות את המע"מ על כל היתר ל-25%. לכן, השיטה של מע"מ אחיד טובה. אתה רוצה לסבסד מוצר מסוים? תן סבסוד ישיר ואל תעשה זאת דרך המע"מ. אם אתה מוריד מע"מ לא יהיה לך מימון להוצאות חברתיות, ומה שצריך לעשות עכשיו זה לאפשר את ההוצאות החברתיות ולא לפגוע בחינוך ובבריאות".

- אבל השורה התחתונה היא שמעמד הביניים קורס.

"נכון, יוקר המחיה הוא בעייתי וצריך לטפל בו. אבל צריך לזכור שאנחנו גם מדינה ש-7%-8% מהתוצר שלה הולך לביטחון. בפופוליזם יש אמת, אבל מכאן ועד לבוא ולהגיד שהשיטה נכשלה או שצריך לשנות מקצה לקצה את סדרי העדיפויות, זה לא. צריך לעשות תיקון. גם פרופ' טרכטנברג לא ישנה את השיטה. שאף אחד לא יצפה לתיקונים משמעותיים מאוד".

אטיאס מתערב

בשבועות האחרונים יושב ניסן כחבר בוועדת האיתור למציאת מנכ"ל חדש לרשות מקרקעי ישראל (לשעבר המינהל), שאמורה להגיש את המלצתה כבר בתחילת השבוע הבא. לפני כמה שבועות ישב בוועדה שהמליצה על מינוי בינת שוורץ לראש מינהל התכנון במשרד הפנים.

- השמות הגדולים באמת כבר לא ששים לבוא לשירות הציבורי.

"אני חושב שעדיין יש אנשים טובים במערכת, אבל לא קל במגזר הציבורי. אנשים רגילים ש-80%-90% הם צריכים להתעסק במקצועי ונשאר 20% להתעסק בג'יפה. בסקטור הציבורי בהרבה מקומות המינון הוא אחר ואפילו הפוך. תוסיף לזה משכורת הרבה יותר נמוכה, מבקר מדינה שמגיע למחזות אבסורדים לפעמים, ותמצא שילוב שמרתיע אנשים.

"תראה את הדוגמא האחרונה. מנהל מינהל מקרקעי ישראל (ירון ביבי - ד.מ) נאלץ להתפטר, לאחר שלדעתי לא נתנו לו לעשות את העבודה כמו שצריך והתערבו לו בצורה לא סבירה".

- מי לא נתן לו? המשרד שמעליו?

"חד משמעית - שר השיכון. לא צריך ללכת מסביב. אנשים טובים רואים את זה מבחוץ ולא מגישים מועמדות. חשבתי שיהיה הרבה יותר היצע של אנשים שירצו להתמנות לראש המינהל וזה מטריד. אין לי ספק שהרקע לעזיבה של ירון ביבי קשורה לזה. ביבי איש מקצוע שגם סיפק את הסחורה בשנה האחרונה, אבל ברגע שהתחילו להתערב בדברים שלהערכתי שר לא צריך להתערב בהם, אז זה שדר רע לשוק. דברים לא צריכים להתנהל ברמה של שר, בטח כשעוסקים בקרקעות ספציפיות".

"מחיר למשתכן זה בריחה מהפיתרון"

לפני כשבועיים הצליח שר השיכון אריאל אטיאס לכופף את משרד האוצר, כשכפה על המשרד להסכים להורדת מחיר הקרקע ל-50% מהשומה במכרזים בשיטת "מחיר למשתכן", שבהם הזוכה הוא הקבלן שמציע את מחיר הדירה הסופי הנמוך. ניסן הוציא מכתב לאטיאס, שבו דרש ממנו להביא את אישור הקריטריונים לרכישת הדירות הללו בפני מועצת מקרקעי ישראל - המועצה המפקחת על המינהל, ולא לקבל החלטות בעצמו בהנהלת משרד השיכון.

"מחיר למשתכן זה בריחה מהפיתרון", אומר ניסן, "יש פה שתי בעיות עיקריות. בעיה אחת, אם אתה עושה את זה בהיקף רחב, אתה תוקע את השוק. אם אני קבלן במודיעין ופתאום יש מחיר למשתכן שהוא נמוך ממחיר השוק, אני אחכה עד יעבור זעם, ימכרו את קצת היחידות שיש, ואז אמכור את שלי. זה נותן מתנה למעטים, כי הרי אתה לא יכול לתת לכולם. יש לך עשרות אלפים בשנה ואין לך מספיק תקציב לתת לכולם מתנה. לכן ברור שזה לא פיתרון.

"הבעיה העיקרית היא השאלה למי זה נותן את המתנה? מי זכאי לזה? לצערי, בנתוני 2010 למעלה מ-50% מהמכרזים האלה היו לדירות של חרדים. אני חשבתי שזה לא נכון שזה מחולק באופן לא שוויוני ועל זה היה מאבק כבד. כתבתי לאטיאס מכתב, שם ציטטתי גם את מבקר המדינה שכתב שצריך לקבוע את הקריטריונים בצורה שקופה במועצת מקרקעי ישראל. זה מה שהוחלט בעבר. כשזה בצורה שקופה אפשר לראות האם 20% מהיח"ד הולכות לחרדים, כמו חלקם באוכלוסייה, או 60%. אני חושב שאם קובעים קריטריונים סבירים, אז אמנם לא פתרת את הבעיה, אבל מהיבטים סוציאליים קיצוניים זה לא דבר רע. אבל אם הקריטריונים לא סבירים, הפיתרון הזה רע".

- בעוד שנה תחזור לארץ. שוב לשירות הציבורי?

"אני לא חושב. אני לא רואה כמעט תפקידים מעניינים בשרות הציבורי אחרי התפקיד כממונה על תקציבים. או שאני אהיה באוניברסיטה או בשוק הפרטי".

שוק שכירות? "יש בשלות להיכנס לזה, זה שוק טוב"

- אתה מאמין בסיכוי שיתפתח בישראל שוק של שכירות, בהובלת גופים מוסדיים והחברות הגדולות?

"תסתכל עליי. אני מת על הדירה שלי, דירת ארבעה חדרים, אבל היא קצת צפופה עכשיו עם ארבעה ילדים גדולים והייתי שמח לעבור לעשר שנים לדירה יותר גדולה ואז לחזור לבית שלי. ניסיתי לחפש לפני שנה, שנה וחצי, אמרנו בוא נחפש באזור שלנו דירת חמישה-שישה חדרים לתקופה של כמה שנים, אבל אין שכירות לטווח ארוך, אין. זה דווקא שוק טוב, שוק חיוני וזה מוצר שחסר בשוק והוא חייב להתפתח.

"הבעיה היא שהגורמים הפרטיים פטורים מרווח הון, ממס שבח, וברמה מסוימת פטורים גם ממס על השכרה. מנגד, הגורמים העסקיים משלמים את כל הדברים האלה ולכן התשואה שהם רואים היא נמוכה.

"אם לא יוטל מס שבח, ויהיה איזה שהוא טיפול גם בנושא של הכנסות משכ"ד, לא יתפתח פה שוק שכירות ארוך טווח. אבל אני חושב שכעת יש בשלות להיכנס לזה. הדחיפות המיסויות כבר קיימת. אם יהיו מכרזים, זה לא ילך מהר, אבל זה ילך ויתפתח".

"על נדל"ן קשה להשפיע"

ניסן מכיר לפני ולפנים את ענף הנדל"ן. את הקריירה הציבורית שלו החל בשנת 1992, ימי העלייה הגדולה, כרכז ורפרנט תחום מינהל מקרקעי ישראל, דיור ממשלתי, תכנון אורבני וקליטה במשרד האוצר, תפקיד שגם הפך אותו למ"מ נציג האוצר במועצה הארצית לתכנון ובנייה ובמועצת מקרקעי ישראל. בפוסט דוקטורט שלו בבית הספר קנדי לממשל בהרווארד החל במחקר בתחום הנדל"ן. נוסף לכך, הוא מגלה ל"גלובס" כי "שבועיים לפני שהציעו לי לנהל את רשות החברות, קיבלתי הצעה להקים קרן להשקעה בנדל"ן. עשיתי את כל הבדיקות, ערכתי הרבה השוואות בעולם והמוסדיים כבר היו מוכנים להשקיע בקרן". רק שאז קראו לו לדגל, לתפקיד במשרד האוצר, ולפי שעה המגזר הפרטי יחכה.

- הממשלה יכולה בכלל להוריד את מחירי הדירות?

"בניגוד להרבה מאוד שווקים אחרים, על נדל"ן קשה להשפיע. עשינו אולי עשרים צעדים בחצי השנה האחרונה. רובם בכיוון הנכון, אבל זה לוקח זמן ולא נכון עכשיו לעשות עוד זעזועים בשוק. אני חושב שהמגבלה התכנונית עדיין קיימת והיא חזקה מאוד. אם לא ישנו אותה, המצב לא ישתפר. היום יש היררכיה של תוכניות מתאר מחוזיות ותוכנית מתאר ארצית (תמ"א 35) שמפגרות בין עשור לעשרים שנה בצרכים של המשק. הן קשיחות, הן לא גמישות, הן לא מתאימות, ואני חושב שאם לא ישנו מהותית את התוכניות למערך התכנון המתארי, ואם לא תהיה רוח חדשה במינהל התכנון, אנחנו הולכים להמשך המחירים הגבוהים ואולי לעוד גל של משבר בעוד שנה-שנתיים".

- אבל יש וד"לים - ועדות מיוחדות שיאיצו את קצב אישור התוכניות.

"הווד"לים זה לא הפיתרון האמיתי. הפיתרון האמיתי זה להפנים שתפיסת התכנון צריכה להשתנות. קודם כל הבעיה היא המדיניות התכנונית. זה כמו קפיצת המדרגה שנדרשנו לעשות כשבאתי לכאן, בשנת 92', והתחלתי לשבת בוועדות התכנון. ישבתי במועצה הארצית כשהתחילו לדון בהקמת העיר מודיעין. המדיניות התכנונית, לא אשכח את זה, הייתה שגובה העיר יהיה כגובה צמרות העצים, שלוש-ארבע קומות. לקח שלוש-חמש שנים לשנות את התכנון ולהבין שצפיפות זה טוב.

"היום צריכים לעשות קפיצת מדרגה נוספת. להמשיך עם מגמת הציפוף ולהחליט שכן בונים בכל מיני מקומות, כי אחרת הלחצים פשוט יביאו לזה שלא תהיה שליטה תכנונית. אני מקווה שהווד"לים לא יעשו נזקים, אלא שבאמת ילכו לכיוון של מדיניות תכנונית נכונה".

- יש בכלל יעד להוריד את מחירי הדירות חזרה, נאמר, ל-2008?

"ככלכלן, בטווח הארוך המטרה של המשק היא שלא יהיה יחס בין רמת משכורת לעלות דירה ממוצעת כמו שהיא היום (יותר מ-130 משכורות לרכישת דירה - ד.מ). הכיוון הוא שמצד אחד המשכורות הריאליות יעלו, ומצד שני נראה ירידת מחירים. אבל היא לא תהיה כבדה בכל מקרה, כי לפי דעתי המדיניות התכנונית, גם אם היא תשתנה, לא תעשה את זה בצורה קיצונית".

- המשק הישראלי יכול לסבול ירידת מחירי דירות, בשיעור נניח של עשרות אחוזים?

"המשק יכול לסבול 10%-20% ירידה. רמת החשיפות כאן ושיעור המימון מערך דירה יכולים לספוג ירידה. אם תהיה נפילה של 30% זו בעיה, אבל אני לא חושב שאנחנו שם. יש בעיית היצע והיא ממשיכה. אם מדיניות התכנון לא תשתנה, לא רק שלא יירדו מחירים, הם יכולים גם לעלות".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות