בעבר התייחסנו למצב שבו נעשית מכירת מקרקעין ממוכר לקבוצת רכישה, כאשר אחד הרוכשים או יותר הוא בגדר "עוסק". סיטואציה כזו עשויה להתרחש, בין היתר, לאור העובדה שקבוצת רכישה מוגדרת על פי תיקוני החקיקה לחוק מע"מ ולחוק מיסוי מקרקעין, גם כאשר מטרת הרכישה אינה בניית נכס מגורים אלא נכס מסחרי.
עם זאת, אין ספק שעיקר ההשפעה של החקיקה האמורה, שנכנסה לתוקפה בתחילת השנה הנוכחית, היא בעת מכירה מגורם פרטי, לגורם פרטי אחר (בד"כ למטרת בניית דירת מגורים). במקרה כזה פעולה שהיתה בעבר מחוץ לתחולת החיוב במע"מ, עשויה כעת להתחייב במע"מ כ"עסקת אקראי".
ההגדרה תחול רק בהתקיים הנסיבות הקבועות בחוק, ובהן: מוכר שאינו עוסק במכירת מקרקעין (ולעניין זה אף מוכר שהינו בעל עסק של השכרה), קיום "גורם מארגן" בתמורה, קיומה של מסגרת חוזית לבנייה ויסודות נוספים.
הסוגיה ראויה לבחינה פרטנית (החורגת ממסגרת מאמר זה), על מנת לבחון אפשרות לצאת מתחולת ההגדרה, או לחילופין, אף וככל שהיא חלה, לטעון לפטור ממע"מ, לדוגמה מכח הוראות סעיף 31(4) לחוק הקובע פטור ביחס למכירת נכס שלא ניתן היה לנכות את התשומות בעת רכישתו.
מעבר לכך, גם אם לצורך הדיון נניח שיש חיוב במע"מ, נחמה פורתא למוכר עשויה להימצא במסגרת סעיף 43א, הקיים מזה שנים בחוק מע"מ, ומתייחס לעסקת אקראי.
במקרה כזה, יכול המוכר לנכות מהמס שהוא חייב בו, את מס הערך המוסף ששילם בעת רכישת המקרקעין, אם יש בידו חשבונית מס או מסמך אחר שאישר המנהל המעיד על תשלום המע"מ ברכישה, והמס לא נוכה.
אפשרות זו אינה תמיד ישימה, כגון אם בוצעה הרכישה לפני כניסתו של חוק מע"מ לתוקף (ב-1.1.1976) או שהנכס נרכש מגורם פרטי, ללא מע"מ. עם זאת, במקרים המתאימים, מודעות לאפשרות זו עשויה לחסוך מס בלתי מבוטל.
הבה ניקח כדוגמה יחיד שרכש בית פרטי מקבלן בתחילת שנות ה-80, כמובן שבגין הרכישה שולם מע"מ לקבלן. כיום, בשנת 2011, מוכר היחיד את הבית לקבוצת רכישה לצורך הקמת בניין וכאמור, נניח לשם הדיון, שקיים חיוב במע"מ.
כנגד המע"מ שיחויב בו המוכר, הוא יוכל לנכות את המע"מ ששילם לפני 30 שנה ויותר, כשהוא צמוד למדד מאז ועד היום.
בהקשר זה, לאור העובדה שתיקון החקיקה עדכני, בעוד שייתכן שחשבונית מס הוצאה לפני פרקי זמן ארוכים ביותר, מן הראוי שמנהל מע"מ יאפשר מגוון רחב של מסמכים המאושרים כ"מסמך אחר", לרבות הסכם הרכישה ושומות מס הרכישה ממשרדי מיסוי מקרקעין.
הכותב הוא ממשרד אלתר עורכי דין
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
