לראשונה מ-2006: ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות

מחצית 2011, ערב פרוץ מחאת האוהלים: מרבית הבנקים למשכנתאות בחרו להפסיק את המרוץ אחר הלקוחות ■ היקף המשכנתאות ירד ל-13.6 מיליארד שקל

בחינת תוצאות הרבעון השני של 2011 בשוק המשכנתאות מצביעה על תחילתן של מגמות חדשות ועל שינויים משמעותיים במגמות קיימות, איתות ברור לכך שמשהו השתנה בשוק המגורים עוד בטרם פרצה מחאת הדיור בשד' רוטשילד במחצית השנייה של השנה. הנתון הבולט ביותר הוא היקף ההלוואות, הדלק המרכזי שמניע את רכישת הדירות על ידי הציבור הרחב. לראשונה מאז 2006, חלה ירידה בהיקף המשכנתאות בהשוואה רבעונית.

ברבעון השני של 2011 עמדו ההלוואות החדשות על 13.6 מיליארד שקל, 0.2% ירידה בהשוואה לרבעון המקביל. ההשוואה הנכונה יותר היא לרבעון הראשון של 2011, וזו מצביעה על 4.8% ירידה. יתרה מזאת, בשלושה בנקים: לאומי, דיסקונט וירושלים, נרשמה ירידה דו ספרתית בהיקף ההלוואות, ירידה שאינה ,תוצאה ותגובה אלא מכוונת, ונובעת מתפיסת סיכון מתגברת, בענף המגורים. בסך הכל, עמדו הלוואות המשכנתא במחצית הראשונה של 2011 על 27.9 מיליארד שקל, אמנם עלייה של 9.3% בהשוואה לאשתקד, אבל המגמה של גידול פראי נבלמה.

מיחזורי משכנתאות לא היו פקטור משמעותי במחצית הראשונה. אלה עמדו על 2.6 מיליארד שקל, עליה של 8% בהשוואה למחצית המקבילה. שיעור המיחזורים היה 8.8% מהיקף המשכנתאות הכולל. המשכנתאות בכספי אוצר ממשיכות להיעלם והיקפן הגיע ל-149 מיליון שקל, ירידה של 46% בהשוואה לאשתקד. הממשלה הסתלקה לגמרי משוק, כאשר המשכנתאות לזכאים מהוות חצי אחוז בלבד מהשוק, בהשוואה ל-9% בשנת 2006.

הרווח המצרפי מפעילות המשכנתאות עלה ב-19.8% והגיע ל-376 מיליון שקל. מזרחי טפחות עם רווח של 168 מיליון שקל ולאומי עם רווח של 118 מיליון שקל מחזיקים 76% מהרווח, הרבה מעבר לחלקם בנתח השוק - 56%.

בנק הפועלים: ניצחון פירוס

ההחלטה של בנק לאומי להקטין את היקף ההלוואות החדשות שינתה את נתח השוק של מתחריו. הראשון לנצל את הורדת ההילוך של לאומי היה מוביל השוק, מזרחי טפחות, שחיזק את כוחו לאחר כמה רבעונים שבהם איבד מקצת מנתח השוק.

סך היקף המשכנתאות שנתן מזרחי טפחות מתחילת השנה הגיע ל-9 מיליארד שקל, קפיצה בשיעור 18% בהשוואה למחצית המקבילה. כרגיל במזרחי, הצמיחה לא הגיעה על חשבון הרווח והבנק דיווח על 168 מיליון שקל רווח, המבטא 14.3% עלייה. נתח השוק של מזרחי טפחות, עלה במחצית ל-32.5% בהשוואה ל-30% בשנת 2010. ברם מדובר בשני רבעונים שונים: ברבעון הראשון היה נתח השוק 30.3% ובשני קפץ נתח השוק של מזרחי טפחות ל-34.8%.

המרוויח השני היה בנק הפועלים. לפני שנה וחצי הציב לעצמו הפועלים יעד, להגדיל את נתח השוק שלו לשיעור שבו היה לפני כמה שנים, קרי כרבע מהשוק.

המטרה הושגה. לאחר ששה רבעונים של עלייה רצופה בנתח שוק הגיע הפועלים ברבעון הראשון לנתח שוק של 24% ושמר על כוחו ברבעון השני, בו לאומי ירד. בסיכום המחצית, להפועלים נתח שוק ממוצע של 24% והוא במקום השני מבין הבנקים. סך המשכנתאות שנתן הפועלים מכספי בנק הסתכם ב-7 מיליארד שקל, עליה של 27.6%. ברבעון השני עצמו נתן הבנק משכנתאות בסך 3.3 מיליארד שקל, עליה של 13.5% בהשוואה לרבעון המקביל.

לאומי: מוריד סיכון

הפער בין לאומי והפועלים בביצועים חדשים, שהיה 800 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2010, נסגר מאז וכעת להפועלים ביצועים של 400 מיליון שקל יותר מהמתחרים בלאומי. ברם לניצחון יש מחיר ברווחיות, הרווח של הפועלים מפעילות המשכנתאות עמד על 49 מיליון שקל והתשואה על ההון 5.1%. לשם השוואה, הרווח של לאומי על מלאי משכנתאות גדול במעט עמד על 118 מיליון שקל - פי 2.4 מהמתחרה הגדולה. במילים אחרות, ניצחון פירוס קלאסי. הפועלים שילם ברווחיות על עלייה בנתח שוק והגדיל את כוחו דווקא בעת בו השוק נהיה יותר מסוכן.

בשקט בשקט, שינה לאומי מדיניות והחל לצמצם סיכון בענף הנדל"ן. "ברבעון השני הקשחנו את מדיניות האשראי ואת תנאי המימון. יתכן שכתוצאה מכך חלק מהעסקאות הלכו לבנקים אחרים" אמר לנו המנכ"ל שוקי בורשטיין. התוצאות נראו בשטח. היקף המשכנתאות של קבוצת לאומי ירד ב-6% והגיע ל-6.5 מיליארד שקל. אך זו תמונה חלקית, הירידה הדרמטית אירעה כמובן ברבעון השני, בו היקף המשכנתאות של קבוצת לאומי ירד ב-24% והגיע ל-2.9 מיליארד שקל. נתח השוק של הבנק הגיע במחצית ל-23.2% וברבעון השני עצמו ירד לאומי ל-21%. הרווח במחצית עלה ב-34% והגיע ל-118 מיליון שקל.

מי צודק? לאומי שהוריד פרופיל, נהג בשמרנות וצמצם סיכון, או מזרחי טפחות והפועלים שהמשיכו ללחוץ על הדוושה גם כאשר הסיכון בשוק הולך וגדל? את זה נדע רק בעוד כמה רבעונים, כשיתבררו היקפי ההאטה במשק ועומקה.

מהבנקים הקטנים בתחום, דיסקונט נותר עם נתח שוק של 7.6%, כאשר הרווחיות עלתה ב-15% ל-23 מיליון שקל. הבינלאומי שומר על נתח שוק של 6.9% בדומה לאשתקד אבל צומח פחות מהשוק, עם עליה של 8.2% בהלוואות חדשות בהשוואה ל-9.3% בכל השוק.

גם בבנק אגוד נרשמה ירידה בהלוואות החדשות ברבעון השני, בשיעור של 8%. במחצית שמר אגוד על היקף המשכנתאות שהוא נותן, כ-850 מיליון שקל. נתח השוק של אגוד הוא 3%. בבנק ירושלים זהו רבעון שני ברציפות של ירידה בהלוואות החדשות. היקף ההלוואות ירד ברבעון הראשון ב-19% ל-329 מיליון שקל ומתחילת המחצית ב-12.6%. נתח השוק ירד כתוצאה מכך ל-2.4% ובממוצע המחצית ל-2.8%. נתונים לגבי רווחיות אין הבנק מספק.

המסר החד של סטנלי פישר

שינוי המגמה ברבעון השני נבע ללא ספק גם מהחלטת נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, להגביר הפיקוח והמגבלות בחלוקת האשראי לרוכשי דירות. זאת, אחרי חודשים ארוכים שהוא בעיקר הפציר ורמז לבנקים לעשות זאת בעצמם.

בתחילת אפריל הורה פישר לבנקים לספק לו דו"ח חודשי על מצב המשכנתאות. אבל הגזירה האמיתית הגיעה בסוף החודש, אז יצאה ההוראה שהגבילה המשכנתאות בריבית משתנה - שהיוו כ-80% מסך המשכנתאות - לשליש בלבד, מהלך שייקר המשכנתא בכאחוז.

בעקבות ההוראה הגורפת, זימן פישר את מנהלי הבנקים. "יש בחלק מהבנקים תמחור סיכונים לא ראוי של המשכנתאות. אתם צריכים לשנות גישה", אמר הנגיד. אחד המנהלים שנכח בפגישה אמר כי "פישר היה בוטה. הוא דיבר בנימוס, אבל אמר דברים קשים מאוד".

על פי התמונה המסתמנת בסיכום הרבעון, הבנקים - או לפחות מרביתם - הפנימו את המסר החד ששלח להם פישר.

היקף המשכנתאות שחילקו הבנקים במחצית הראשונה של 2011
 היקף המשכנתאות שחילקו הבנקים במחצית הראשונה של 2011

עוגת המשכנתאות כמה לקחת כל בנק במחצית הראשונה של 2011
 עוגת המשכנתאות כמה לקחת כל בנק במחצית הראשונה של 2011

צרו איתנו קשר *5988