נפלאות הרכבת הקלה: 20% עלייה בשווי הנדל"ן בתוואי שלה

במלאת חודש להשקת הרכבת הקלה בירושלים, הציניות של תושבי הבירה התחלפה בציפייה להשבחת ערך הנכסים, למגורים ולמסחר, לאורך דרכה של הרכבת

היא איטית, מקרטעת, לא מגיעה בזמן לתחנה, אבל הרכבת הקלה בירושלים נוסעת. עובדה. אחרי שהעלתה את מפלס הציניות של תושבי ירושלים לשיאים חדשים, הפכה הרכבת הקלה בעיר לפני כחודש למציאות. החריגות התקציביות, הפיגורים האינסופיים, המטרדים - מבחינת תושבי הבירה, כל אלה הם נחלת העבר ומה שנותר כעת הוא לקטוף את הדיבידנדים - אם ישנם כאלה.

בחברת סיטיפס, זכיינית הרכבת הקלה, מציגים בעת האחרונה בגאווה לאורחים מודעות למכירת דירות שהתפרסמו במקומונים. "למכירה, דירת שלושה חדרים בפסגת זאב", נאמר באחת מהן, "ליד הרכבת הקלה".

"לרדת העירה"

ובכן, בדיקת "גלובס" מעלה שלפחות לחלק מתושבי ירושלים יש סיבה להיות מרוצים. התושבים המתגוררים בשכונות שלאורך תוואי הרכבת הקלה אמורים לחוש בהתייקרות של 10% עד 20% בשווי נכסי הנדל"ן שלהם. מבין כולם שפר מזלם של תושבי פסגת זאב שיחוו את השבחת הנכסים החדה ביותר.

שאר תושבי העיר, שלא בהכרח יזכו לראות את שווי דירותיהם מטפס צפונה, יזכו להתנחם בתקווה שהרכבת תחזיר את מרכז ירושלים לימיו היפים שמלפני האינתיפאדות. המונח הירושלמי "לרדת העירה" ישוב אולי לאופנה, ויחליף את "לנסוע לקניון" (עזריאלי במלחה).

נתחיל בעובדות. הקו האדום של הרכבת הקלה בירושלים חוצה את ירושלים מצפון לדרום ונמתח לאורך קרוב ל-14 קילומטרים. נקודת המוצא הצפונית של הקו נמצאת בצפון שכונת פסגת זאב ונקודת המוצא הדרומית - בהר הרצל. בעתיד מתוכננת הארכת הקו דרומה עד בית החולים הדסה עין כרם וצפונה עד לשכונת נווה יעקב.

השכונות שדרכן עוברת הרכבת הקלה הן (מצפון לדרום) פסגת זאב, בית חנינא, שועפט, גבעת המבתר, שבטי ישראל, מוסררה, מרכז העיר (לאורך רחוב יפו), קריית משה ובית הכרם. כמה מהשכונות הגדולות ביותר בעיר כמו גילה, רמות ותלפיות נותרו מחוץ לטווח השירות של הרכבת ויקבלו פיצוי חלקי בדמות קווי אוטובוס מהירים שיפעלו לאורך נתיבי תחבורה ציבורית ייעודיים (ראו מסגרת).

"השכונות שצפויות ליהנות מעליית מחירים גדולה יותר בזכות הרכבת הקלה, הן דווקא השכונות המרוחקות ממרכז העיר", מעריך אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי. להערכתו, "באופן כללי, מחירי הדירות עשויים לעלות בכדי 10%-20% תוך תקופה לא ארוכה. המחירים בשכונות הרחוקות כמו פסגת זאב עשויים לעלות עד כדי 20%, ובשאר התחנות הקרובות יותר לאורך הקו - גבעת המבתר, שבטי ישראל וקריית משה, המחירים יעלו בכ-10%". הסיבה לפערים: ככל שהשכונה מרוחקת יותר, או שצירי כלי הרכב אליה גדושים יותר, כך יורגש שיפור גדול יותר במהירות ההגעה למרכז העיר.

וזה עוד לא הכול. המאירי סבור כי גם דפוסי רכישת הדירות בעיר עשויים להשתנות לאחר שהציבור יתרגל לנסיעה רכבת וישנה את הרגלי נסיעתו בהתאם. המאירי: "משפחות יעדיפו לרכוש דירות מרווחות בשכונות המרוחקות, במקום דירות 3 חדרים במרכז".

אוויר נקי

בארי צ'רנייבסקי, שמאי מקרקעין ירושלמי ותיק, מעדיף שלא למהר ולקבוע תגי מחיר חדשים לאורך תוואי הרכבת. "עדיין מוקדם לדעת כיצד תשפיע הפעלת הרכבת הקלה על מחירי הנדל"ן באזורים שלאורך התוואי", הוא אומר. יחד עם זאת, מציין צ'רניאבסקי כי "מחקרים בחו"ל מצביעים באופן מובהק על כך שככל שהדירה קרובה יותר לתחנה כך צפוי מחירה לעלות יותר (באופן יחסי), והכול בתנאי שמדובר ברכבת שאינה גורמת למטרדי רעש וזיהום".

באשר לנדל"ן המסחרי, אומר צ'רניאבסקי כי "יש ציפיות שהשלמת הפרויקט תביא להחייאת מרכז העיר ותאושש את מחירי הנדל"ן המסחרי ואולי אף תחזיר אותם לרמות השיא שנרשמו בתחילת שנות ה-80 לפני שתי האינתיפאדות".

המאירי אומר כי פתיחת הסניף החדש של המשביר לצרכן בכיכר ציון מעידה על הצפיות. "עם גידול בהכנסות העסקים לאורך רחוב יפו וככר ציון, יש לצפות שדמי השכירות יעלו ב-10%-20% ודמי השכירות במשרדים יעלו אף הם בכדי 10%", אומר המאירי, "כמו כן, הרכבת הקלה תוריד דרסטית את הביקוש הגדל למקומות חניה ותאפשר פיתוח המרכז. הרכבת שתנוע בעזרת חשמל גם תחסוך כניסה בהיקף גדול של כלי רכב מזהמים לעיר ותניב תרומה משמעותית לניקיון האוויר שם".

תם ולא נשלם

הנסיעה ברכבת הקלה בירושלים היום היא חינם - לא בגלל נדיבותה של הזכיינית, חברת סיטיפס, אלא משום שזו לא הצליחה עדיין להפעיל את מערכת הכרטוס החכם, שאמורה להשתלב עם כרטיסי הנסיעה באוטובוסים.

גם התקנת ה"רמזורים חכמים" לאורך התוואי רחוקה עדיין מסיום. מדובר ברמזורים שאמורים להעניק לרכבת עדיפות מוחלטת בצמתים על פני כלי הרכב. עקב מחלוקות בין העירייה ומשרד התחבורה לבין היזמית, הותקנו עד היום רק 25 רמזורים חכמים מתוך 60 צמתים. המשמעות היא שהרכבת איננה מסוגלת לעמוד בתדירות הרכבות שנקבעה בתכנון ולא תוכל לקלוט את כל כמות הנוסעים שיועברו אליה באמצעות קווי האוטובוס המזינים.

עם זאת, גורמי תכנון בירושלים מעריכים שהתקנת הרמזורים החכמים תסיים עד סוף השנה.

רכבת קלה
 רכבת קלה

צרו איתנו קשר *5988