פערי תיווך

מבחן הרישוי למקצוע מתווך נדל"ן, שיקבץ שוב אלפי נבחנים בעוד פחות מחודש, ב-25 באוקטובר, לשעה וחצי לא מאתגרות במיוחד, סופג מידי שנה חצי ביקורת מצד גורמים בענף. אחוזי ההצלחה הגבוהים מוכיחים, לטענתם, שמדובר לכל היותר בעוד אמצעי של המדינה - בכובע רשמת המתווכים שבמשרד המשפטים - לגבות אגרה שנתית ודמי בחינה בגובה מאות שקלים מאלפי ישראלים.

נוכח הביקורת, החליטו כעת במשרד המשפטים שיש צורך בעדכון חומר הבחינה, שנערכת בארבע מועדים קבועים מידי שנה (בחודשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר).

עקב תלונות הציבור

על שינוי חומר הבחינה עמל צוות שבחן את השינויים הנדרשים וניסח את הרשימה החדשה. יו"ר הצוות היה עו"ד יוסף תוסיה-כהן ויחד איתו בחנו את הדברים גם המתווך בני לובל ושמאי המקרקעין ברי צרניאבסקי. כמו כן נטלו חלק בגיבוש ברשימה החדשה גם חברי הוועדה המייעצת לרשמת המתווכים, המגיעים מתחומי התיווך, המשפט והמועצה לצרכנות.

חומר הבחינה המעודכן כולל את החומר אותו נדרשו ללמוד הניגשים עד עכשיו, אליו מתווספת כמות חומר נכבדה. רק לשם ההמחשה, אם עד עכשיו היה מדובר ב-17 סעיפים (הכוללים חוקים, פרקים מתוך חוקים ותתי סעיפים) הכוללים בין השאר את חוק התכנון והבנייה, חוק המתווכים, חוק הגנת הצרכן, חוק המכר, חוק העונשין, חוק מקרקעי ישראל, חוק ההוצאה לפועל ועוד, הבחינה החדשה כוללת לא פחות מ-26 סעיפים, אליהם מצטרפים לראשונה גם מושגי יסוד בתחום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, מוסדות תיכנון, תוכניות בנייה ועוד. שינוי מהותי נוסף הוא הכנסתם של פסקי דין העוסקים בתחומים הקשורים למקצוע התיווך. חשוב להדגיש כי אין מדובר בבחינה במשפטים; הנבחנים לא יידרשו לדעת כיצד לקרוא את פסק הדין אלא להבין את משמעות הפסיקה.

"ישנם דברים שבשעתו לא הייתה להם התייחסות בחומר הבחינה ונכון להיום יש חשיבות להוסיף אותם", מסבירה עו"ד הילה דוידוביץ' ממחלקת ייעוץ וחקיקה אזרחי במשרד המשפטים שלקחה חלק בגיבוש הבחינה החדשה. "הרשימה הייתה לא ממצה ולא מספקת לדעתנו, וחלק מהדברים שנוספו לה הם חומרים שיש להם הצדקה שמתווכים ידעו". לדברי דוידוביץ', "היקף החומר נראה גדול אבל הוא גם מאוד מכוון. המטרה הסופית של השינוי היא לא להקטין את כמות המתווכים שיעברו את הבחינה, אלא להעשיר את הידע של מי שניגש אליה". דוידוביץ' מוסיפה ואומרת כי סיבה נוספת לשינוי חומר הבחינה נעוצה גם בתלונות שונות שהוגשו במהלך השנים למשרד ולרשמת המתווכים על ידי הציבור, בהן נטען כי המתווכים לא מכירים נושא זה או אחר או חסרים ידע בנושאים ספציפיים.

"שוגים בחישובי תשואה"

אבל מי שמחכה לשינוי של ממש יתבדה: מהות השינוי, שייכנס לתוקפו החל מהבחינה שתיערך בחודש אפריל 2012, יהיה בעיקר כמותי ולדברי לא מעט גורמים בענף חסר עדיין מספר תחומים החיוניים לעבודת מתווך בשטח.

"נוספו סעיפים חשובים של חקיקה חדשה שמצחיק שלא נכללו בחומר עד עכשיו. גם הוספת המושגים חשובה ואין לי ספק שזה יעלה את הסף של הניגשים", אומרת עדינה חכם, מנכ"ל רשת התיווך אנגלו סכסון. להערכתה, "פחות אנשים ייגשו למבחן וזה יגרום לכך שאנשים טובים ומנוסים יותר יגיעו לתחום. אם הרשימה החדשה תשמש כמסננת זה מבורך".

חכם סבורה כאמור שמדובר במהלך חיובי, אך לדבריה זה צעד קטן שצריך להוות התחלה לשינויים נוספים בתחום: "אני חושבת שכמו אצל השמאים, גם המתווכים צריכים להיות בעלי תואר ראשון במקצוע. גם נושאים מהתחום הפיננסי הקשורים לעבודת המתווכים ראוי שהיו מקבלים ביטוי גם בחומר הבחינה. המתווך צריך לנהל עסק ומשרד ויש תחומים, פיננסיים ואחרים, שגם בהם הוא חייב לשלוט. חישובי תשואה למשל זו דרישה אלמנטרית ונכון להיום יש לא מעט מתווכים שנתקלתי בהם ששוגים בזה. גם בתחומים אחרים יש חוסר ידע והבנה. יש היום מתווכים שלא יודעים מה זה תב"ע (תוכנית בניין עיר). אולי במבחן הם יודעים את ההגדרה, אבל לא יודעים מה זה אומר או איך ועל מה היא משפיעה. הרי מתווך שמוכר דירה צריך לדעת אם מחר תעבור במקום רכבת. הוא צריך להבין בירידות ערך ובמורכבות נכסים. אלו דברים בסיסיים, והם לא באים לידי ביטוי גם בחומר החדש. צריך להתחיל להתייחס את מקצוע התיווך ברצינות".

עו"ד שגיא אגמון, חבר בוועדה המייעצת לרשמת המתווכים, נציג המועצה לצרכנות, מסביר שמטרת שינוי חומר הבחינה היא כפולה: "קודם כל אנחנו רוצים להפיק מתווכים מקצועיים יותר ולהבטיח את טיב השירות שהם יתנו ללקוח. אם החומר הקודם עסק רק בדברים הישירים הקשורים לפעילות המתווך, החומר החדש מוסיף תחומים שלדעתי מתווכים צריכים לדעת. תוספת משמעותית היא של פסקי הדין כאשר בתי המשפט פרשו את החוק בצורה מסוימת. זו לא בחינה במשפטים, אלא בחינת הבנה והם יצטרכו לדעת את משמעות הפסיקה. עד עכשיו החומר כלל דרישות מינימליסטיות לצורך העבודה של המתווכים. מלאי השאלות הצטמצם ונדרשנו לשאול על פרטים מאוד ספציפיים, לפעמים תפלים. מעכשיו יהיו שאלות הבנה ויותר שאלות שיהיו קשורות לעבודת המתווכים בשטח".

בכל הקשור להיעדר חומר במישור הפיננסי סבור אגמון כי יש בעיה מהותית בשילוב תחום זה בבחינה: "מתווך הוא לא שמאי ולא כלכלן. הוא לא צריך להיבחן על הדברים הללו. זה בהחלט היה יכול להוסיף אבל הבחינה בוחנת את הבקיאות בדיני המתווכים. דיני הגנת הצרכן למשל צריכים להיות בבחינה והם שם. אנחנו צריכים לשאול אותם על הדין שמחייב אותם ולוודא שהם יודעים מה מותר או אסור מבחינת החוק".

"התמקצעות אמיתית? רק כשיהיו דרישות סף והתמחות"

עו"ד אילנית ציבין-מור, שמאית מקרקעין ומחברת ספר מקצועי העוסק בבחינת רשם המתווכים, מסכימה שהתוספת לרשימת הבחינה היא בעיקרה כמותית בלבד.

"מבחינה כמותית התוספת סבירה ואין בה משום שינוי מהותי של המקצוע. במתכונת הנוכחית רמת הבחינה אינה גבוהה במיוחד, מה גם שניתן להיכנס לבחינה עם קובץ החוקים הכולל למעשה את כל החומר. לא פעם העידו בפניי אנשים שניגשו לבחינה ועברו אותה בהצלחה, כי הם עשו זאת ללא לימוד מעמיק של החומר והסתפקו בקריאה חד פעמית של החוקים. נדהמתי מן הזילות שאותם אנשים הפגינו כלפי המקצוע, עקב היכולת ללמוד את חוקי המקצוע על ידי הסתפקות בקריאה פשטנית של סעיפיהם".

ציבין מסמנת מספר סעיפים שנוספו לחומר הבחינה שלהערכתה אינם מחויבי המציאות: "הוספת 30 סעיפים מחוק הירושה, שעניינם הוראות בדבר הנהלת העיזבון וחלוקתו, הם תוספת מוגזמת שאינה נחוצה. על פי רוב, מתווכים אינם מעורבים במכירת נכסים במסגרת צו ירושה, שכן מכירה כזו מנוהלת על ידי מנהל עיזבון שפועל בהתאם להוראות בית המשפט". לעומת זאת, ציבין מציינת בחיוב תוספת אחרת לחומר הבחינה: "התוספת של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) נחוצה מאוד ועולה בקנה אחד עם קידום תמ"א 38 כתוכנית חשובה. ישנה חשיבות רבה לכך שמתווכים יכירו את התוכנית ואת החוק בבואם לתווך בעסקאות מכר דירות בבניינים שנבנו על פי תמ"א 38".

ציבין, כמו אחרים בתחום, סבורה שיש מקום לשינוי מהותי נוסף בכל הקשור להכשרת מתווכים אם מדובר בדרישות סף ובכל הקשור לשילוב שאלות הנוגעות יותר לעבודתם המקצועית של המתווכים. "התמקצעות אמיתית תתרחש כאשר יחייבו את המתווכים לעתיד בדרישות סף, כגון שתיים עשרה שנות לימוד, תקופת לימודים במכללה, תקופת התמחות במשרד תיווך וכמובן - העלאת רמת הדרישות בבחינה. במצב הקיים כל דיכפין ייתי ויתווך. אני גם סבורה שתקופת התמחות קצרה של שלושה או שישה חודשים תתרום למתווכים הצעירים הרבה יותר משינון של עוד כמה סעיפים".

גם ציבין מסכימה כי החומר חייב לכלול גם סעיפים פיננסיים: "חישובי היוון של נכס, כלים להערכת שווי, חישובי תשואה ודברים נוספים הם חלק בלתי נפרד מהידע שנדרש ממתווך. אני לא חושבת שהם צריכים להיות שמאים, אבל כדאי לפחות שיבינו את השפה וידעו לדבר איתם. יש גם תחומים נוספים שלא נכללים היום בחומר וחשוב שיהיו שם, כמו בחינת עסקאות מכר מיוחדות או חישוב דמי תיווך בעסקת קומבינציה".