קואליציה נגד זוגות צעירים

1. בועה? מחירים שפויים? נחיתה רכה? נחיתה קשה? הבועה תתפוצץ? סימנים של חולשה? ירידות מדודות? סיכון לתיקון חד ומזיק? שחרור מהיר של קרקעות? צורך בהידוק מקרו-יציבותי? מה, לעזאזל, צריכים להבין מכל זה הזוגות הצעירים שמתכוונים או חולמים לרכוש דירה? האם עליהם לשבת על הגדר? לקנות וזהו, כי מחירי הדירות יורדים באופן משמעותי? לחכות ולחכות עד לפיצוץ הבועה?

הנבואה ניתנה, כמובן, לשוטים וכל מי שמהמר על עתיד שוק הדירות מהמר על חוכמתו או על טיפשותו, אבל דבר אחד ברור: הזוגות הצעירים עומדים כעת בפני קואליציה מאוד חזקה ומאוד משפיעה, שלמרבה הצער איננה מעוניינת בירידה חדה במחירי הדירות. אלה הם השותפים בקואליציה הזאת:

בנק ישראל, הנגיד סטנלי פישר והמפקח על הבנקים

כשפישר הבחין בסחרור המחירים בשוק הנדל"ן, הוא החל בקרב בלימה: הוא הזהיר ונזף בבנקאים על הענקת משכנתאות לא אחראית, הוא דרש מהם להפסיק את התחרות הפרועה ביניהם ולחדול ממכירת מוצרי משכנתה בזיל הזול. הוא אף נקט צעדים שהגבילו בפועל את הענקת המשכנתאות.

עכשיו פישר יוצא לקרב בלימה נוסף, שמטרתו לבלום ירידה חדה במחירי הדירות. הוא דורש משר השיכון לא לשחרר קרקעות בקצב מהיר מדי, והוא חוזר ואומר בכל פורום שירידה חדה תזיק יותר משתועיל. בקרב הזה, לא נעים לומר, הזוגות הצעירים לא ממש מעניינים את פישר, כי לבנק ישראל יש סדר עדיפויות ברור: קודם יציבות, אחר כך צרכנים.

זה ניגוד עניינים מובנה, שבו לצרכנים (במקרה הזה, זוגות צעירים) אין שום סיכוי. הם המפסידים, הם תמיד המפסידים: כשהתנפחה הבועה באדיבות הריבית השלילית והכסף הזול של בנק ישראל, הם הפסידו. כעת, כשהבועה אמורה להתפוצץ, חייבים למנוע את פיצוצה מחריש האוזניים כי היציבות של הבנקים ושל המשק הישראלי עומדת על הפרק; כי פיצוץ הבועה יפגע בביטחונות הבנקים, יפגע ברווחיות הקבלנים, יפגע ביכולת ההחזר של הלווים, יעורר גלי הלם במשק, יחריף את ההאטה, יוביל לפיטורים בענף הנדל"ן ויגרום הפסדי עתק בבנקים ולגל של פשיטות רגל.

איך אפשר לעמוד מנגד מול הסיוט הזה? חייבים לבלום את ירידת מחירי הדירות, ויהי מה! ומה עם הזוגות הצעירים, שעבורם הדיור הוא לב-לבה של הבעיה החברתית ויוקר המחיה (הרי ההוצאה על דיור היא מבחינתם ההוצאה הכבדה ביותר)? התשובה ברורה ולא נעימה: כרגע, הם מעניינים פחות את בנק ישראל.

הבנקאים

טוב, זה ברור, הבנקאים חוששים מירידה חדה מדי במחירי הדירות כי היא עלולה לערער את מאזניהם. הם אומרים שהמערכת הבנקאית תוכל לספוג ירידה של 20%, אבל מעבר לזה - אלוהים גדול. זה לא מפתיע. "גלובס" חשף באחרונה את המספרים שמדאיגים את הבנקאים ואת פישר: היקף החשיפה הכוללת באשראי לנדל"ן ולמשכנתאות עומד על 460 מיליארד שקל - 35% מסיכון האשראי הכולל של הבנקים. זעזוע בשוק הדירות, וחלק מהחשיפה הזאת תתורגם לחובות אבודים ולהפסדים לא נעימים.

הקבלנים

נו, גם זה ברור. זה הביזנס שלהם - להרוויח, וכמה שיותר. האינטרס שלהם הוא לשמור על מחירי דירות גבוהים ולא להיתקע עם מלאי דירות או קרקעות שהם קנו במחירים גבוהים יחסית.

המדינה

ממשלה, כל ממשלה, אמורה לשרת את אזרחיה, וביניהם זוגות צעירים, אבל גם היא הצטרפה לקואליציה החזקה נגדם. היא ממסמסת את כל תוכניות הדיור שהופרחו לאוויר במסיבות עיתונאים מתוקשרות או בדוחות עבי קרס. תגידו שלום לדיור בר-השגה ולעוד כמה מושגים נהדרים שהתעופפו כאן בקיץ האחרון כדי לקדם דיור במחיר שפוי לאותם זוגות צעירים.

המדינה יכולה להפעיל את כלי המיסוי כדי לעזור לזוגות צעירים (למשל, הפחתה של המע"מ על דירה מקבלנים), אבל זה מנוגד לספרי הקודש של משרד האוצר. ויש עוד תירוץ נהדר: זו תקופה קשה, אירופה עומדת להתפרק, ארה"ב מגמגמת, ההכנסות ממסים מתכווצות, אז מה, השתגעתם? להעניק הקלות מס לזוגות צעירים? לא בא בחשבון!

מול הקואליציה החזקה והמשפיעה הזאת, נותרו הזוגות הצעירים לבד... יחד עם דינמיקת השוק, שלעתים מפתיעה גם את הקואליציות הכי חזקות (ראו המשברים האחרונים). האם הדינמיקה של השוק תוריד את מחירי הדירות בכ-30% בממוצע כך שהם יחזרו לרמה של 2007? במילים אחרות, מי מוכן להמר נגד הקואליציה?

סטיבן רואוץ' ושוק הנדל"ן בישראל

2. אנחנו בטוחים שפישר ויתר נגידי הבנקים המרכזיים קראו או יקראו את סקירתו המרתקת של סטפן רואוץ', יו"ר מורגן סטנלי אסיה, על תפקידם ותפקודם של בנקים מרכזיים במשברים האחרונים. למען הקוראים, אנו מביאים חלקים מהסקירה, שכותרתה "בנקאות מרכזית במשבר". היא מנפצת מוסכמות, מותחת ביקורת על חלקם של הבנקים המרכזיים ביצירת משברים, והיא רלוונטית גם לסיפור הנדל"ן הישראלי.

"הבנקים המרכזיים, גיבורי שנות ה-80", כותב רואוץ', "איבדו בהמשך הדרך את דרכם. הם ניצחו אמנם במלחמה באינפלציה, אבל נכשלו בשמירה על השלום אחרי המלחמה. הגיעה העת לחשיבה מחודשת רצינית על תפקידם ועל ניהול המדיניות המוניטרית שלהם. במובנים רבים, זו הייתה נסיעת רכבת אטית לעבר התרסקות... בזה אחר זה, הצטרפו בנקים מרכזיים חשובים למועדון הריבית האפסית... ברמה ששואפת לאפס, הבנקים המרכזיים הובסו במערכה. אחרי שוויתרו על השפעתם המסורתית על מחיר האשראי, הם איבדו באופן בסיסי את השליטה המוניטרית. ללא תחמושת קונבנציונלית, הם פנו לצד הכמותי של משוואה - והחלו לסמוך על הזרמות נזילות...

"הגישה החדשה הזאת לא עובדת. היא מצליחה להתניע מחדש את שוקי ההון במשבר, אבל הקלה מוניטרית לא מסורתית אינה יוצרת הבראה חזקה מספיק לצמצום האבטלה... הצד הריאלי של הכלכלות השרויות במשבר נופל ל'מלכודת נזילות' וניצב בפני רוחות נגדיות לעוד שנים נוספות רבות...

"זה לא היה חייב לקרות. הקיבעון על יעד אינפלציה צר גרם לבנקים המרכזיים להתעלם מהסיכונים המערערים של הרכב רחב של מחירים אחרים - נכסים פיננסיים ואשראי. התוצאה הייתה פריחתן של בועות במניות, בנדל"ן ובאג"ח, שעיוותו בסופו של דבר את החלק הריאלי של כלכלות מפותחות גדולות. כאשר הבועות פקעו, גם הכלכלות פקעו...

"בשנים האחרונות, בנקים מרכזיים קיבלו אשראי שלא במקומו על 'ההתמתנות הגדולה' (בסיכוני האינפלציה ובתנודתיות) או על הצלת העולם משפל כלכלי גדול נוסף. מעט מדי תשומת לב הוקדשה להעדר הכיוון בתקופות שהובילו למשברים, בייחוד לכישלונם בטיפול בקוקטייל הקטלני של חוסר איזון פיננסי וכלכלי, עד שהיה מאוחר מדי לטפל בו..."

רואוץ' מציע לגבש אמנה ומנדט אחרים לבנקים המרכזיים. מנדט שיחייב אותם להתחשב במפורש בבועות נכסים ואשראי בקביעת מדיניותם. הם יחויבו להתמקד בסיכונים המערכתיים של בועות וחוסר האיזון שהן יוצרות בשווקים ובכלכלות הריאליות.

הבנק המרכזי הישראלי ממוקד מאוד עכשיו בסכנה שבפיצוץ הבועה, אבל בעבר הוא התמקד הרבה פחות והתחשב הרבה פחות בהתפתחותה של הבועה. את המחיר, כרגיל, משלמים החלשים. במקרה של בועת הנדל"ן - אלה הזוגות הצעירים.

 מספר משכורות חודשיות הנדרשות לרכישת דירה בת ארבעה חדשים

eli@globes.co.il