פריקים של שליטה

"שליטה". זהו מקור רוב הסכסוכים הנדונים בדיני מקרקעין.

סוגיית השליטה באה לידי ביטוי כמעט בכל מחלוקת שבמרכזה עומד נכס - סכסוכים בין מוכר וקונה, משכיר ושוכר, לווה ובעל משכנתא, בעלים משותפים וכד'.

אולם, האם סוגיה זו נותרת בעינה גם לאחר לכתו של אדם לבית עולמו? האם יש בידי אדם להמשיך ולשלוט בקניין שהיה בבעלותו בימי חייו גם לאחר מאה ועשרים שנות חיים, באמצעות מתן הוראות ליורשיו בצוואתו?

שאלה זו נדונה לאחרונה בפני רשם הירושה בתל אביב בשני עניינים שונים.

במקרה הראשון (תיק 145866), נדונה צוואתו של אדם אשר ציווה את זכויותיו בדירה בפתח תקוה לבנותיו. המנוח קבע בצוואתו, כי אין למכור את הדירה במשך 10 שנים מיום פטירתו, אולם ניתן יהיה להשכירה. במקרה השני (תיק 148918), נדונה צוואתה של אשה אשר ציוותה דירת מגורים ברמת גן לילדיה. המנוחה הוסיפה כי הדירה לא תימכר עד לאחרית ימיהם של כל הילדים וכי אף אחד מהם לא יוכל לדרוש את פירוק השיתוף ולא את מכירת הדירה, אלא אם תהיה לכך הסכמה משותפת של כל הילדים.

בשני המקרים קבע הרשם כי איסור המכירה אינו תקפות. נקבע, כי אפשר להטיל על יורשים תנאים שונים, אולם דיני הירושה אינם מתקפים תנאים מסויימים אלה וכי יש לברר סוגיה זו בדיני השיתוף במקרקעיןן וכי היורשים הופכים היורשים לשותפים בנכס מקרקעין.

חוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף וכל תניה השוללת או מגבילה את פירוק השיתוף לא תקפה לתקופה העולה על שלוש שנים.

בעניין זה הוסיף הרשם וציטט הלכות משפטיות, כי יש לנקוט מדיניות מקלה על פירוק השיתוף. בעקבות מסקנותיו אלה, מצא הרשם להורות הן במקרה הראשון והן במקרה השני, על ביטול התנאי האוסר על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירת הדירה והורה, כי יורשי המנוח והמנוחה אינם מחוייבים באיסור האמור בצוואה.

נמצאנו למדים, כי שליטתו של אדם בקרות קניינו לאחר הפטירה מוגבלת וכי תנאי בצוואה האוסר על יורשיו למכור נכס מקרקעין שהורש להם, יהא נטול תוקף משפטי ובטל.

במקרה זה ראוי (ככל הניתן) לבחון אלטרנטיבות אחרות, כגון חלוקת נכסי העזבון (נכסי מקרקעין) בין היורשים במסגרת הצוואה, זאת בנסיון להימנע מתוצאה של שיתוף בנכסים או לחילופין, להימנע מלכתחילה מלהגביל את מכירתם.

הכותב עו"ד המתמחה במקרקעין