אלדר שיווק: עד 5.5% ירידה במחיר הדירות החדשות בבת-ים

רוכשי הדירות כבר לא מתנפלים על משרדי הקבלנים ■ ב-3 החודשים האחרונים זמן סגירת העסקאות עלה ל-31 יום בממוצע ארצי, לעומת 27 יום בתקופה המקבילה אשתקד ■ הזוגות הצעירים מהווים רק 20% מסך הרוכשים

שנת 2011 הסתיימה בעלייה של 4.6% במחירי הדירות החדשות באזורי הביקוש. כך עולה מסיכום נתוני חברת אלדר.

מניתוח הנתונים עולה, כי במחצית הראשונה של השנה מחירי הדירות החדשות עלו בכ-4%, בחודשי המחאה (אוגוסט-אוקטובר) הם שינו כיוון וירדו בכ-0.8%, אולם בנובמבר ודצמבר נרשמה מגמת התאוששות ומחירי הדירות החדשות באזורי הביקוש עלו בכחצי אחוז, חרף המבצעים הרבים שהציגו הקבלנים.

על פי הנתונים, ירידת המחירים באזורי הביקוש הייתה בחצי השנה האחרונה נקודתית. בירושלים נרשמה הירידה החדה ביותר, בשיעור 3%, ככל הנראה בשל הקיפאון ברכישות תושבי החוץ, המהווים בדרך כלל כ-30% מרוכשי הדירות בעיר.

מגמה מעורבת

גם בסוף 2011 נמשכה המגמה המעורבת המעידה בעיקר על המתנה וחוסר ודאות בשוק, הן מצד הקונים והן מצד המוכרים. בחודשים ספטמבר עד נובמבר בלטו הערים בת ים וחולון בירידת מחירים בשיעור 5.5% ו-3.3%, בהתאמה. מנגד, בתל אביב היתה עלייה ב-1% במחירי הדירות החדשות, מחירי הדירות החדשות בפתח תקוה עלו בשיעור 0.7% (עיקר העלייה התרחשה בנובמבר) ובראשון לציון המחירים עלו ב-2.5%.

למרות הצפיות לתיקון מחירים, חשוב לזכור כי מדובר בפרויקטים שבהם הקרקעות נרכשו לרוב במחירים מאוד גבוהים בשנתיים-שלוש האחרונות, ולכן היזמים אינם ממהרים לפי שעה להוריד מחירים - לפחות כל עוד הבנקים והשוק לא לוחצים עליהם להיפטר מסחורה בכל מחיר.

בנוגע לרמות הביקושים (כמות המבקרים במשרדי המכירות), התנועה בנובמבר הייתה דומה לזו שבחודש אוקטובר. ויחד עם זאת, כמות הרכישות בנובמבר-דצמבר עלתה ב-50% לעומת אוקטובר (חודש החגים).

בכל מקרה, צעדי האוצר ובנק ישראל להפחתת הביקוש והפחתת משקל המשקיעים בשוק הדיור נשאו פירות. הגדלת מס הרכישה, צמצום הפטור ממס שבח, הגבלות על משכנתאות במימון גבוה ובריבית משתנה והתחושה שתמה חגיגת העליות ושבאמתחת שר האוצר עוד "פטיש של עשרה קילו" לו יימשכו עליות המחירים, הרחיקו רבים מהם מהשוק.

מנתוני אלדר עולה, כי בשנת 2011 ישנה ירידה של כשליש בשיעור המשקיעים שרכשו דירות חדשות לעומת שנת 2010. בשלושת החודשים האחרונים שיעור המשקיעים עמד על 14%, שיעור משפרי הדיור עמד על 66% ושיעור הזוגות הצעירים עמד על 20%.

לפני שנה (נובמבר ודצמבר 2010) תפסו המשקיעים נתח מכובד בשיעור 21%, כאשר 63% היו משפרי דיור ושיעור הזוגות הצעירים עמד על 16%.

רוב הזוגות הצעירים רכשו בחודשים האחרונים דירות ביישובים זולים יחסית, כמו כפר יונה ושכונת מצליח ברמלה, השומרת בשנה האחרונה על פופולריות בקרב משפחות וזוגות צעירים. משפרי הדיור העדיפו ערים כמו כפר סבא, הוד השרון, ירושלים, נתניה, רחובות ופתח תקוה.

בשלושת החודשים האחרונים זמן סגירת העסקאות (מהביקור הראשון במשרד המכירות ועד החתימה על חוזה המכר) עמד על 31 יום בממוצע ארצי, לעומת 28 יום בחודשי הקיץ ו-27 יום בתקופה המקבילה אשתקד.

יותר סבלנות

בראשון לציון ישנה עלייה בזמן שלוקח לסגור עסקאות - 53 יום לעומת 31 יום בחודשי הקיץ ו-20 יום בתקופה המקבילה ב-2010. לעומת זאת, בפתח תקווה לקח 35 יום בממוצע לסגור עסקה על דירה חדשה, לעומת 40 יום בחודשי הקיץ ו-26 יום בסוף 2010.

ולמרות התחושה של קיפאון וישיבה על הגדר, אם נשווה את הנתונים למשבר בשנים 2008 ו-2009, נגלה כי ההאטה בענף הנדל"ן אינה דומה לקיפאון ששרר בענף במשבר הקודם. ברבעון הראשון של 2009 לקח 69 יום לסגור עסקה בממוצע ארצי וגם באוקטובר עד דצמבר 2009, כשהשוק כבר החל בנסיקה, לקח 54 יום לסגור עסקה בממוצע ארצי.

מביקור ראשון ועד חתימת חוזה
 מביקור ראשון ועד חתימת חוזה

שינוי הסנטימנט, הקושי לקבל מימון ואווירת הידוק החגורה הכללית השפיעו גם על התמהיל המבוקש.

שנת 2011 התאפיינה בגידול משמעותי בכמות הביקושים לדירות קטנות. למרות זאת, בשל מחסור בדירות קטנות ובשל העובדה שנתח השוק של הזוגות הצעירים ירד, רוב הדירות החדשות שבסופו של דבר נמכרו היו של 5 חדרים.

מחצית מהדירות החדשות שנרכשו ברבעון האחרון השנה היו דירות 5 חדרים ו-32% היו דירות 4 חדרים. רק 5% מהדירות שנרכשו ברבעון האחרון היו דירות קטנות בנות 3 חדרים.

5 במארס: פסגת הנדל"ן של "גלובס"

ענף הנדל"ן נמצא בצומת דרכים. מדי יום זורמים לשוק נתונים שונים וסותרים, בנוגע למחירי הדירות, למצוקת האשראי, להיקף ההיצע והביקוש לנדל"ן מסחרי (משרדים ומסחר) ועוד. בנוסף, על רקע המחאה החברתית והצפי לפתרונות ולשינוי כיוון בשוק המקומי, צפות מחדש סוגיות כמו תכנון עירוני נכון, חשיבות התשתיות והתחבורה וכו'. במקביל, על רקע הקיפאון והדיבורים על ירידות מחירים גובר הפיתוי להשקיע כעת בחו"ל.

פסגת הנדל"ן השנתית של "גלובס", שתיערך ב-5 במארס בתל אביב בשיתוף מזרחי-טפחות ובהשתתפות בכירים מענף הנדל"ן, תצביע על הכיוונים אליהם הולך הענף ותנסה לפזר את מרבית העננים.

במסגרת הוועידה יוצגו הסוגיות הבוערות והנושאים העכשוויים ביותר בשוקי הנדל"ן בישראל ובעולם. יועלו לדיון המגמות האחרונות והדילמות השונות שהתעוררו בשנה האחרונה ועלו על סדר היום הציבורי.

לפרטים ולהרשמה: *5988

צרו איתנו קשר *5988