באיזה שלב בנייה מותר למכור דירה מיד ראשונה?

בבית הדין לחוזים אחידים נידונה עתירה של היועץ המשפטי לממשלה כנגד חברת הבניה ב. יאיר (ח"א 901/08 ניתן ביום 19.2.12), ובה נידון סעיף בהסכם הרכישה שזו לשונו: "עד למסירת החזקה בדירה לקונה, לא יהא המוכר חייב ליתן הסכמתו להעברת זכויותיו של הקונה על פי הסכם זה לצד שלישי כלשהו". בהמשך הסעיף נקבע עוד כי "לאחר מסירת החזקה בדירה לקונה ותשלום מלוא התמורה בגינה, יהיה הקונה רשאי להעברת זכויות כאמור ... ובלבד שהקונה מילא אחר כל התחייבויותיו כלפי המוכר אותם עליו לקיים עפ"י ההסכם עד לאותו מועד כתנאי לקבלת החזקה, ורק לאחר שהקונה והנעבר ימלאו אחר כל התנאים וימציאו... המסמכים והאישורים שידרשו להמציאם ובין היתר אלה המפורטים להלן:...".

היועץ המשפטי לממשלה סבר, כי מדובר בסעיף מקפח, בין היתר נוכח העובדה שהוא אינו מאפשר לנושה (במקרה זה הרוכש), להעביר את זכויותיו החוזיות ללא צורך בהסכמת החייב (הקבלן). הקבלן טען מנגד, כי לאור מערכת היחסים המסועפת שנוצרת בין הרוכש והקבלן, ראוי לאפשר לקבלן לסיים את העסקה מול הרוכש עמו ביצע את השלבים הקודמים בעסקה. הקבלן הוסיף והעלה חששו, כי במקרה של עלייה בשווי השוק של הדירות, הוא עלול למצוא עצמו בתחרות עסקית מול רוכשים שימכרו את זכויותיהם בדירות על מנת לממש רווח מהיר וזאת עוד בטרם הושלמה הבניה ונמסרה החזקה בדירות לרוכשים.

בית הדין העדיף את עמדת היועץ המשפטי לממשלה וקבע, כי הסכם מכר האוסר על הקונה להעביר את זכותו, הוא הסכם מקפח.

נקבע, כי מכירת הזכויות על ידי הרוכש הראשון לאדם אחר, תצריך את הקבלן לבצע פעולות מסוימות כגון העברת הבטוחות שניתנו לקונה הראשון לטובתו של הקונה החדש, או רישום הזכויות בטאבו על שם הקונה החדש במקום על שם הקונה הראשון, דבר העלול אכן לגרום לו טרחה.

מצד שני איסור גורף על העברת זכויותיו של הרוכש הראשון עלול לפגוע באינטרסים הכלכליים שלו. אמנם מדובר באיסור שחל רק בתקופת הביניים שבין מועד כריתת החוזה לבין מועד מסירת הדירה לרוכש, אולם גם תקופה זו עשויה להיות ארוכה למדי.

לסיכום, נקבע כי הסעיף בנוסח הקיים מקפח ויש לבטלו וכי במקומו יוכל קבלן לנסח סעיף חדש, אשר לא יאסור למכור לרוכש אחר, אך יוכל לכלול תנאים להעברת הזכויות.

הכותב מומחה במקרקעין