הפקעה אחת ושני בעלים

אורי חזקיהו היה שותף שווה בשווה עם המשיבה בחלקה בשטח 1500 מ"ר. הצדדים רכשו את זכויותיהם מבעלים קודמים שעשו הסכם היסטורי וכל אחד החכיר לתקופה של תשעים ותשע שנים חלק מסוים מהמקרקעין כך שלמעשה כל צד החזיק ב-750 מ"ר מסוימים מהחלקה.

בשנת 2009, הפקיעה עיריית חדרה 336 מ"ר - כולם מהחלק השייך לחזקיהו. חזקיהו הגיש תביעה לפרוק שיתוף למכירת יתרת החלקה, כך שהתמורה תחולק שווה בשווה. המשיב טען כי מאחר וההפקעה נגסה רק בחלק של חזקיהו, הוא אינו צריך לשאת בסיכון ההפקעה, ועל התמורה להיות מחלוקת כך שהמשיב יקבל תמורה כבעלים של 750 מ"ר.

בית המשפט העליון קבע מפי השופט ניל הנדל כי אין בחכירה הדדית בין הצדדים כדי לגרום לכך שההפקעה תגרע רק מחלק של חזקיהו. זאת כי להבדיל ממקרה של הלכת מקרקעין (ע.א. 5628/99) ששם המוכר מכר חלק מסוים לצמיתות לקונה ולכן הקונה ספג את ההפקעה לפי התשריט, כאן לא הייתה כוונה לחלוקה לצמיתות, אלא באופן זמני כך שבתום 99 שנות חכירה, הזכויות היו שוב הופכות להיות בחלקים בלתי מסוימים.

כמו כן כב' השופט הנדל לומד מכוונת ההסכם בין בעלי החלקה, שלא התכוונו כי כל צד ישא בסיכון ההפקעה בשטח המוקצה לו על פי החוזה, אלא המטרה הייתה קביעת הסדר חזקה זמני.

יש להודות כי המדובר בפסק דין עם השלכות לרוחב ולעומק של דיני שיתוף במקרקעין ואשר יש לו השלכה על אינספור מקרים של חלוקות היסטוריות בין שותפים והתנהגות שנים בין שותפים.

עם כל הכבוד, נדמה כי יהיה זה נכון לו הרכב מורחב של בית המשפט העליון ייתן את דעתו להלכה חשובה זו אשר במובן מסוים סותר הלכה אחרת של העליון בענין "קאופמן" (ע.א.7136/06) אשר שם בית המשפט העליון הכיר בחכירת חלק מסוים מחלקה כנטילת סיכון בלעדי ככל שההפקעה נעשית בחלק המוחכר. בכל מקרה, הלכה זו חלה רק על שותפים שחלוקת החזקתם נראית שלא לצמיתות, כי במקרה חלוקה לצמיתות הלכת מרקין הידועה ממשיכה לחול.

ע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ' עזבון עוזיאל לוי

הכותב עו"ד מומחה לדיני מקרקעין