הרשות שתעקל את דירתך לפני הבנק

בעסקאות מכר מקרקעין נהוג להבטיח את תשלום המיסים החל על המוכר על ידי הפקדת חלק מהתמורה בפיקדון. באופן זה, רק אם המוכר ימציא את האישורים הרלוונטיים, הפיקדון ישוחרר לידיו וזכויות הקונה יירשמו. תיקון 70 קובע בין היתר כי על הרוכש לשלם מקדמה למס שבח אשר כנגדה הוא זכאי לאישור מס שבח לרישום זכויותיו, אף אם המוכר חב בתוספת מס שבח. כאשר קונה מקבל לידיו אישור מס השבח, לפי רוב הוא אינו זכאי להחזקת פיקדון לשם הבטחת תשלום מס השבח של המוכר. כלומר, אין כל בטוחה כי המוכר אכן ישלם את מס השבח שלו.

פקודת המסים קובעת כי לרשות המסים יש זכות שעבוד ראשונה במקרקעין הנמכרים, אם למוכר חוב במס שבח, ואפילו אם ניתן אישור מס שבח. שעבוד זה גובר על זכויות הקונה וזכויות הבאים מטעם הקונה - כמו בנק המעניק משכנתא לצורך רכישת הנכס, עד למועד רישום הזכויות החדש, אם ייעשה לפני רישום השעבוד על ידי רשות המיסים.

המשמעות היא, כי לאחר שמלוא התמורה שוחררה לידי המוכר, גם הרוכש וגם הבנק אשר העניק לו משכנתא, עלולים לגלות כי זכויות רשות המיסים כבעלת זכות שיעבוד ראשונה, גוברות על זכויותיהם. מצב זה צריך להדאיג את הבנקים המעניקים הלוואה מובטחת במשכנתא לטובת הקונה, שכן למרות שהבנק אמור להיות בעל שעבוד ראשון על הנכס, הוא עלול למצוא עצמו שני לשעבוד הקיים לרשות המיסים!

הפתרון לכך, הוא לדאוג שהפיקדון בעסקת המכר לא ישוחרר עד לרישום זכויותיו בפועל של הרוכש, או לכל הפחות עד לאחר תשלום המס של המוכר. ככל שאישור העירייה לא יעכב את הדברים, יש לנסות ולהבטיח כי העסקה תיגמר ברישום כנגד התשלום האחרון.

לשם כך, יפגשו הצדדים בטאבו לתשלום יתרת התמורה ובמעמד זה ימציא המוכר את כל האישורים. במקביל יירשמו זכויות הקונה ומשכנתא לטובת הבנק של הקונה. אפשרות שלישית זו, מקלה לכל העוסקים את המלאכה וממצה באופן הטוב ביותר את מטרת החוק - שכלול שוק הנדל"ן והבטחת זכויותיהם של כל הצדדים. אני סבור כי הבנקים למשכנתאות, שנדמה כי כלל אינם מודעים לסיכון אותו הם לוקחים, ידרשו בקרוב פתרון אחרון זה כדי למנוע סיכונים מיותרים במתן המשכנתאות.

ראש מחלקת נדל"ן במשרד עורכי הדין יורם ל. כהן, אשלגי, אשל