הנקראות ביותר

איך הפכו את נווה שאנן לגן עדן נדל"ני בזכות המסתננים?

זרם המסתננים מביא ביקוש לדיור והביקוש מעלה מחירים ■ בדרך נולדים מתווכים בין הזרים החדשים לבעלי בתים הוותיקים, ויזמים שהופכים חצרות ומתחמי תעשייה למגורים בתנאי מחנה, המושכרים בתשואה חלומית

תופעה נדלנ"ית חדשה מתפתחת בשכונות הסובבות את התחנה המרכזית בתל-אביב, האזור שבו מתרכזים המסתננים מאפריקה שמגיעים לעיר: שני שוקי נדל"ן שונים בתכלית שמתקיימים במקביל - האחד ניזון כולו מהאוכלוסייה הזרה ומשיא תשואות גבוהות תחת סיכון המתבטא בדיירים מפוקפקים והשכרה בלתי חוקית, והשני ישראלי למהדרין, יזמי ואופטימי המשקף תקווה לתשואה בטווח הארוך. קיומם זה בצד זה מבטא את המתח שבין תוכניות הפיתוח הגדולות שהיו לעירייה לאזור - לבין המציאות שהתפתחה בשטח.

לפי רשות האוכלוסין וההגירה במשרד הפנים, בשטחי מדינת ישראל שוהים יותר מ-50 אלף מסתננים ומבקשי מקלט. הם מתרכזים בערים: בשכונות הוותיקות באילת שבה חיים בין 4,000 ל-7,000 מסתננים, בשכונת הפאטיו בערד שבה חיים 500 מסתננים, באשדוד - בין 500 ל-2000 - רובם ברובע ד'; ובירושלים שבה חיים אלף מסתננים, גם במזרחה.

לפי המספרים הרשמיים, שלא משקפים את המציאות במלואה, בתל אביב מתרכזים רוב המסתננים, כ-30 אלף איש. רובם גרים בשכונות הדרום: נווה-שאנן, התקווה ושפירא.

זינוק מחירים

"בכל מקום שיש ביקוש, המחירים עולים" אומר בסיפוק מוטי לוי, מתווך נדל"ן בעל 40 שנות ותק, הפועל בשכונת נווה שאנן בתל אביב. הוא מספר שמחירי השכירות בשכונה עלו השנה בעשרות אחוזים: דירת שני חדרים שהושכרה לפני שנה ב-2,800 שקל לחודש, תושכר היום ב-3,500; ודירת חדר שהושכרה ב-1,600 שקל תושכר ב-2,300 שקל.

מתווך אחר שפועל באזור מאשר שחדרים בודדים בדירות מושכרים ב-1,600 שקל, וכך תמורת דירת 3 חדרים מקבלים 4,800 שקל - תשואה גבוהה למדי לדירות שמחירן נע כיום בין 600 ל-700 אלף שקל. בדירות שנקנו במחיר נמוך במיוחד בשל מצבן הרעוע ומושכרות בחלוקה לחדרים, התשואה יכולה להגיע עד 15%. "אין הרבה דירות פנויות והביקוש שרק הולך וגדל עושה את שלו", מסכם המתווך לוי את המצב.

אם מביאים בחשבון שהסטנדרטים הנמוכים אינם דורשים השקעה רבה בתחזוקת הנכסים ושכושר המיקוח של הלקוחות אפסי, אפשר גם להאמין ללוי הטוען ש"בעלי דירות מרוצים מאוד מהמצב ויודעים שאם יגרשו את המסתננים המחירים יצנחו ב-40%", הוא מזכיר שזה כבר קרה ב-2002 "כשהיו כאן הרבה זרים וגירשו אותם, ואז הדירות עמדו ריקות".

פאב בשטח הפקר

הקרקע רותחת בנווה שאנן. הגודש האנושי ברחובות ובגנים מאיץ את התפתחותם של רעיונות משונים. באחרונה, למשל, רווחת התופעה שבה בעלי בתים משכירים את החצרות שבין הבניינים. שטחי הפקר אלה הופכים לפאבים מאולתרים, הפועלים כמובן בלי רישיון, "מותחים רשת מלמעלה ומוכרים אלכוהול מזויף", מתאר לוי את אפיק הנדל"ן החדש.

מגורים לא-חוקיים

"המסתננים מדרום סודן ומאריתראה מנהלים פעילות עסקית משלהם בדרום ת"א", טוען אמיר יעקובי מחברת משפחת יעקובי, המחזיקה מאז שנות ה-60 במבנים בשטח 2,000 מ"ר באזור, אך לא השכירה נכסים למסתננים מאפריקה.

לדברי יעקובי, הם שוכרים שטחים ששימשו חנויות ומפעילים בהם מועדונים, קיוסקים, כנסיות ואולמות אירועים שבהם עורכים חתונות.

יעקובי טוען שקשה היום להשכיר שטחים מסחריים לבעלי עסקים בדרום ת"א כי כדי לקבל רישיון עסק צריך לעמוד בסטנדרטים מחמירים של איכות הסביבה. "אפילו לעסקים לגיטימיים קשה", הוא אומר.

לדעת יעקובי, זה מה שמסביר את העובדה שבעלי נכסים מסחריים "מתפתים להשכיר אותם למתווכים שמכשירים אותם למגורים לא חוקיים ומשכירים אותם לפליטים במחירים שלא יביישו את הרצליה פיתוח" (ראה מסגרת). העירייה מצדה טוענת שמטרת המגבלות שמוטלות על עסקים באזור היא למנוע בו תעשייה מזוהמת וזאת לטובת התושבים. יעקובי סבור שהשתלטות המגורים המאולתרים הורידה מאוד את הערך של הנכסים לתעשייה, אך הוא לא מאשים בכך את הפליטים אלא את מדיניות הרשויות (ראה מסגרת) .

המתווך מוטי לוי מתאר את מנגנון ההשכרה לדיירי השכונה הנוכחיים: שכר הדירה נגבה מדי חודש למפרע ובמזומן על הדירה כולה, ובדרך כלל הוא כולל גם תשלום תמורת חשמל, מים וארנונה. בחתימת החוזה נגבה תשלום חודש נוסף כביטחון. כמי שגם גובה את הכסף ומעבירו לבעלים מעיד לוי שהדיירים "עומדים בתשלום כמו שעון. מאוד נוחים, לא מתלוננים. הרבה יותר טובים מהישראלים". מתווך אחר סיפר על מהלכים שננקטים כשהדיירים לא משלמים: "יש דברים שונים שעושים - סגירת המים, ניתוק החשמל" ואף הזמנת מה שהוא כינה "חברת שמירה" לסילוקם הפיזי.

לוי מדבר בהתלהבות על תנופת הבנייה בשכונה: "המסתננים מאפריקה לא מפריעים לקבלנים להאמין באזור, ויש לא מעט משקיעים שרואים בנדל"ן כאן השקעה לטווח ארוך". לדבריו, מחירי דירות חדשות בשכונה נעים סביב 900 אלף שקל לשני חדרים ובין 1.1 ל-1.3 מיליון שקל ל-3 חדרים, והן מושכרות ב-3,500 שקל ו-4,000 שקל בהתאמה. נרי יוחננוב, בעל סוכנות התיווך "כל נדל"ן" הפועל בדרום תל אביב, טוען שאת הדירות החדשות בעלי הדירות לא ששים להשכיר למסתננים מאפריקה, והן מושכרות לישראלים.

לוי מזכיר שהמחירים בשכונת פלורנטין הסמוכה גבוהים ב-20%, וממשיך להיות אופטימי - הוא מאמין שהמחירים ישתוו בעתיד "כי יש הרבה תוכניות לאזור".

"זה לא רמת אביב ג' שהידרדרה, זה תמיד היה אזור גרוע"

"לנו לא מפריעים הפליטים. מה שמפריע הוא שהמקום ממשיך להידרדר כתוצאה מתב"ע לא מתאימה", אומר אמיר יעקובי, מחברה המחזיקה בנכסים תעשייתיים באזור. "הטענה שלנו כיזמים היא שכל עוד כדאי למחזיקי נכסים מסחריים להפעילם פיראטית, וכל עוד אין תב"ע המאפשרת פרויקטים כלכליים, לא יהיה תמריץ לשיפור האזור".

בניגוד לרוחות הנושאות את הרושם שהמסתננים מאפריקה דרדרו את המצב באזור התחנה המרכזית, מזכיר יעקובי ש"האזור מעולם לא היה טוב. זה לא רמת אביב ג' שהידרדרה, זה תמיד היה אזור גרוע. בשכונת נווה שאנן אומרים שפעם היו זונות ונרקומנים שפינו את מקומם, כי כדאי יותר להשכיר לאריתראים ולסודנים. על דירת 60-70 מ"ר מקבלים 6,000-7,000 שקל לחודש כשמצופפים פליטים בדירה, זו תשואה דמיונית".

"מצוקת הדיור בלב השיח הציבורי. לדעתנו, מיזמי בנייה רוויה באזורים שבהם הקרקע לא יקרה, כמו פה ותמרוץ יזמים בהקלות, היו יכולים להביא אוכלוסייה צעירה וטובה שתדחוק את הזרים, בתהליך כלכלי", אומר יעקובי ומצפה שהעירייה תפעל לכך. בעירייה טוענים שהם מקדמים מספר תוכניות בינוי הכוללות פינוי מבנים והקמת מבנים לתעסוקה, לחינוך ולמגורים, שמטרתן לפתח ולחדש את רקמת המגורים באזור.

לטענת יעקובי "בדרום ת"א יש עתודות הקרקע הטובות להתחדשות עירונית, כי עדיף לעשות זאת באזור בנוי. ובכלל, בדרום ת"א תוך 5 דקות בונים בניין ודיור בר השגה ובצפון זה לא אפשרי, כי הקרקע יקרה בטירוף".

תושב השכונה, שביקש שלא להיות מצוטט בשמו, טוען שאם תוכנית האב של העירייה לנווה שאנן הייתה יוצאת לפועל, אולי השכונה לא היתה שואבת אליה את המסתננים. "חולדאי אומר שזה לא הוא, אלא המדינה ששולחת את המסתננים לתחנה המרכזית. אבל אם תוכנית האב הייתה מתקדמת ומצב השכונה ב-2011 היה טוב, הם לא היו משתקעים פה, ואולי לא באים בכלל לת"א, אלא למקום אחר".

מעיריית ת"א נמסר שבעיית הפליטים היא בעייה לאומית והעירייה מצידה עושה את כל מה שבסמכותה כדי לפתור אותה בתחומי אחריותה: הקמת תחנת שיטור קהילתי, רישות האזור במצלמות אבטחה, שיפור תשתיות ועוד.

"מסנן בשבילי את האנשים"

התקשורת עם מסתננים מאפריקה המחפשים דירה נעשית דרך מסתננים ותיקים, העובדים כמקשרים שעוזרים למתווכים ישראלים. למתווך מוטי לוי יש שניים, מקונן ומוחמד (שסירבו למסור שמות מלאים). לוי מודה בתלותו בהם: "בלעדיהם לא הייתי יכול לתקשר. מקונן מסנן בשבילי את האנשים הטובים יותר, יש לו טביעת עין". מקונן הוא מהנדס חשמל אריתראי ולדבריו, כשסיים ללמוד דרשו ממנו השלטונות בארצו לעבוד כמורה ומכיון שזה מקצוע לא מכניס, רצה לצאת לארץ אחרת, ובא לישראל, להרוויח כסף ולשלוח למשפחתו. העוזר השני, מוחמד, הוא סודני שהגיע לישראל דרך אילת. כשהגיע לת"א לן בגינת לוינסקי עד שמצא עבודה והשתכר מספיק כדי לשכור דירת 2.5 החדרים תמורת 3,800 שקל לחודש, שבה הוא גר עם חמישה שותפים.

יש מסתננים שהפכו למתווכים בעצמם ופועלים מול בעלי נכסים או מתווכים אחרים. "הם יכולים להרוויח הרבה פחות מאיתנו", אומרים הישראלים, "אבל זה מספיק להם, הם לא נותנים חשבונית".

"100 שקל ליום למיטה"

"השכונה נכבשה ללא ירייה אחת", מצטט תושב שכונת נווה שאנן את הלך הרוח בקרב תושביה הוותיקים. אחת הבעיות היא שמבני תעשייה רבים בדרום ת"א הוסבו למגורים שלא כחוק והפכו ל"גטאות של פליטים". זה קורה, לטענתו, בנווה שאנן, בשכונת שפירא ובשכונת התקווה. "כל מבנה תעשייתי מוסב למגורים. הופכים את המבנים האלה למכלאות", הוא מוסיף, "היחידים שמרוויחים מזה הם המתווכים. הפליטים לא מרוויחים מזה חוץ מהעובדה שיש להם קורת גג, אבל שוחטים אותם בכסף.

"בקומות שלמות של בניינים שמו מיטות ומשכירים את השטחים לפי ראש. בתעשייה יש הרבה מתווכים שחוגגים ומסבים מחסנים, מוסכים ומבני תעשייה נטושים למגורים - ומרוויחים. שמעתי שמרוויחים 100 שקל ליום למיטה. כבר לא משקיעים בפיצול דירה כדי להפוך אותה לכמה דירות ולהרוויח, אלא מכניסים 10, 20 או 30 מסתננים ביחד ומרוויחים שכר דירה הרבה יותר גבוה ממה שמרוויחים במרכז העיר. זו הרי אוכלוסייה שלא רגילה למנעמי החיים. ככל שמכניסים יותר אנשים לתוך הדירה, כך מרוויחים יותר".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות