מגדל זו לא השקעה סולידית

רבה דברים אפשר לומר בשבחם של המגדלים המזדקרים ברחבי תל-אביב. בזכות הפסיליטיז המפנקים (בריכה, חדר-כושר, שומר ועוד), הנוף, השכנים המפורסמים, האדריכלות המושקעת וכן הכיף בלהשוויץ שיש לך דירה במגדל נוצץ.

אבל אם יש דבר שממש לא כדאי לומר על שפע המגדלים הללו, הרי זה שהם "השקעה סולידית". רק שאת זה בדיוק אמר בסוף השבוע ה"פייננשל טיימס", אחד העיתונים הכלכליים המובילים בעולם, במאמר ארוך על המגדלים בתל-אביב, תחת הכותרת המפרגנת "הדרך היחידה היא למעלה".

הברכיים צריכות לרעוד למשקיעים

מכל השקעות הנדל"ן למגורים, דווקא ההשקעה במגדלים היא אחת המסוכנות שיש בסביבה. זה אמנם לא אומר שאי-אפשר לגזור קופון שמן בין קנייה למכירה (אהוד ברק, למשל, מכר את דירתו במגדלי אקירוב בסכום של פי שלושה ממחיר הקנייה), אבל זה מוכיח גם את צד הסיכון במשוואה.

על אף שרוב האנשים אוהבים להדחיק את הוצאות העסקה, בעיקר כדי להתמוגג בבוא היום מהפער שבין קנייה למכירה, קשה לעשות זאת כשמדובר בעסקאות יקרות כל-כך, שבהן גם ההוצאה הראשונית הנוספת - יחסית ואבסולוטית - גבוהה יותר.

עבור דירה שמחירה 10 מיליון שקל - בקושי רבע קומה במגדלי אקירוב - צריך לשלם למדינה מס רכישה בסך 430 אלף שקל (אם זו לא דירה יחידה, המס קופץ ל-650 אלף שקל). זהו שיעור מס של 4%-7%, להבדיל מדירה שמחירה עד 1.6 מיליון שקל, שעליה שיעור המס ינוע בין 0% ל-5%. בנוסף, עוד 200 אלף שקל יישארו בדרך-כלל אצל עורך דין, שגובה 2% מעלות העסקה. סכום נוסף יישאר לרוב גם אצל המתווך שמצא לנו את הדירה החלומית.

כלומר, ביום שאחרי הרכישה, צריך להתפלל לעלייה של כ-10% במחיר הדירה לפני המימוש, רק כדי להישאר לפחות מאוזנים. רגע לאחר מכן, לפני שחולמים על השבחת הקרן ועל הפירות הרבים שינבעו מהעסקה, צריכות לרעוד הברכיים למשקיעים לנוכח ההוצאות השוטפות שעומדות להתרגש עליהם בגלל אותה דירה.

במגדל תל-אביבי טיפוסי, דמי-הניהול הם כ-18 שקל למ"ר לחודש - 216 שקל לשנה למ"ר!. בנוסף, דירה מעל 140 מ"ר (ברוטו) משלמת ארנונה שנתית של כ-94 שקל לכל מ"ר. כלומר, עוד לפני שחולמים על שוכר מיליונר או על רווח ההון שבין קנייה למכירה, צריך להביא בחשבון הוצאה שוטפת של 62 אלף שקל בשנה לדירת 200 מ"ר (דירה קטנה במונחי המגדלים, ודאי אחרי שמשקללים את השטחים המשותפים הרבים).

וגם פירות השכירות לא עסיסיים במיוחד. כשדירה עולה 10 מיליון שקל, 3% תשואה פירושם 25 אלף שקל לחודש (לפני ארנונה ודמי ניהול) - סכום שאינו מתאים לקהל יעד גדול במיוחד. ומי שבכל חודש צריך לשלם לחברת הניהול ולעירייה לפחות 5,000 שקל, מתפשר בדרך-כלל די מהר על מחיר השכירות, העיקר שהדירה לא תאכל לו את החסכונות בבנק.

אריות הנדל"ן לא במשחק

ועוד לא אמרנו מילה על הרגולציה, שפה ושם מוכרחה לטפס על האלפיון העליון (ארנונה כפולה לדירה ריקה, ייקור ארנונה לדירות גדולות וכד', מס שבח במכירה), ועל אופנות שיכולות לעבור די מהר ממגדל למגדל. מגדלי אקירוב, למשל, החלו להיבנות כבר ב-1999, וייתכן שאו-טו-טו נראה את הזליגה משם למגדל החם הבא.

הוכחה טובה נוספת לכך שממש לא מדובר ב"השקעה סולידית" היא היעדרותם הבולטת של אריות הנדל"ן הוותיקים מהמשחק. גם כאלו שלמרות המשבר הכלכלי יכלו להרים עוד מגדל. יזמים דוגמת אלפרד אקירוב, הרצל חבס, שרי אריסון ואחרים כבר לא משתתפים בחגיגה. קבוצות רכישה בונות את פארק צמרת או את מגדלי אסותא, ואנחנו לא רואים את תנובה מצליחה לממש את הקרקע המחכה לארבעת המגדלים בלב השוק הסיטונאי.

מתברר שדברים שרואים מכאן לא רואים ב"פייננשל טיימס". ואחרי שמשקל תושבי החוץ בעסקאות המגורים ירד מ-4.8% ברבעון השלישי אשתקד ל-3.3% ברבעון השני של 2012, אולי זה יהיה דווקא נחמד אם הם ישכנעו כמה בריטים לקנות דירה באחד המגדלים בישראל.