דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

מצוקת דיור בישראל? בואו לראות איך גרים ברחבי העולם

ביפן מעדיפים שלא לנקר עיניים ובהודו אין כבישים כדי להגיע לבתים החדשים ■ בארה"ב ובאוסטרליה עדיין בונים בענק, אולם מחירי האנרגיה כבר גורמים לרבים לפקפק ביתרון הבתים הרהבתניים

בהקשר התרבותי הכולל, "אני צנוע" היא הכרזה שמכילה סתירה פנימית - בהנחה שלא צנוע לטעון שאתה צנוע. "אם טורחים להדגיש את העובדה שלו רק רצינו היינו יכולים לרכוש בית מפואר הרבה יותר, ברור שזו צניעות מזויפת", אומר פרופ' מארק וייט ממכללת סטייטן איילנד בעיר ניו-יורק. "זה כמו שיורשת עשירה תתרברב שאת בגדיה היא משיגה בחנות יד שנייה".

אך גם להסתפקות במועט במה שקשור לבית - כל עוד העניין תלוי בנו כמובן - צריך לשים גבול. תנאי מגורים לא נאותים קשורים, לפי פרסום מדד איכות החיים של ה-OECD, לבעיות בריאות פיזית ונפשית גם יחד וכן לקשיים בתפקוד המשפחה ובהתפתחות הילדים.

המשתנים שכולל הארגון בפרק הדיור במדד הם צפיפות - היחס בין מספר החדרים למספר הנפשות - לצד קיומם של שירותים ומקלחת בתוך הבית.

באנגליה, למשל, הטיפול בנושא הצפיפות החל כבר בעידן הוויקטוריאני בצל תחלואה גוברת, כך לפי המכון המלכותי הבריטי לארכיטקטורה (RIBA). בשנות הארבעים נקבע שם שטח מזערי לחדרים, ולאחר מכן צרכי המשפחה הם שהכתיבו אותו. במקרה של הסלון נכתב בתקנות האנגליות : "עליו לאפשר מקום לשתיים-שלוש כורסאות, ספה, טלוויזיה, מכונת תפירה, ארגז משחקים, תיבת רדיו וכוננית ספרים".

בשנות השמונים בוטלו התקנות הארציות כדי לתת לשוק החופשי לפעול, והתוצאה הייתה שהבתים החדשים בממלכה המאוחדת הם הקטנים במערב.

במקומות אחרים, חוקי הביקוש וההיצע הביאו לתוצאות אחרות בתכלית; בארה"ב ובאוסטרליה רחבות הידיים התנפחו הבתים לממדי ענק, ואילו בשוקי הענק המתפתחים של סין, הודו ורוסיה החתירה לשפר את תנאי המגורים בעיצומה ושטח הדירות גדל. מערב אירופה נמצאת היכן שהוא באמצע מבחינת שטח הדירות, וביפן כרגיל הסיפור קצת אחר.

הודו

שטחן של דירות סטנדרטיות חדשות בעריה הראשיות של הודו - מומביי, בנגלור, דלהי ועוד - עומד לרוב על 70 מ"ר. ברובן ניתן למצוא שני חדרי שינה, סלון, מטבח ושני חדרי אמבטיה. כך מסביר אשוטאש לימאיי, מנהל המחקר של חברת שירותי הנדל"ן J.L.L בהודו. שטחן של דירות מפוארות יותר כבר יטפס ל-90 מ"ר, שיתחלקו בין שלושה וארבע חדרי שינה.

בניינים חדשים רבים כוללים 6-4 דירות בקומה, ורובם עומדים בפני עצמם. עם זאת, במספר גדל והולך של מיזמים אפשר למצוא מקבץ של 10-2 בניינים וביניהם גינות, גני ילדים, שטחי משחק, מכון כושר ולפעמים אפילו בריכה, וכן מרכז קהילתי.

מחירי הדירות בלב הערים מרקיעים שחקים ביחס לכוח הקנייה, ולכן יש גידול עצום בביקוש במיקומים רחוקים מאוד מהמרכז. הבעיה היא שהרשויות מתקשות לבנות את התשתיות הנחוצות, כך שהתושבים סובלים מכבישים רעועים והיעדר מוסדות חינוך. לימאיי מדגיש שהביקוש הגואה מייצג את העובדה שזה מה שרבים יכולים להרשות לעצמם, וכנראה שזה עדיף על מגורים בשכירות או בבנייני chawls שבהם השירותים משותפים.

בניה חדשה בהודו / צילום: רויטרס
 בניה חדשה בהודו / צילום: רויטרס

אוסטרליה

למרות המשבר העולמי, האוסטרלים ממשיכים לבנות בגדול. בתשעת החודשים שתמו במארס עמד השטח הממוצע של בתים ודירות על לא פחות מ-214 מ"ר. למעשה, הגידול הרציף בשטח בתי המגורים נמשך כבר 25 שנה, כאשר ב-1985 עמד הנתון הממוצע על 150 מ"ר. כך דיווח לאחרונה ה"קורייר מייל" האוסטרלי.

כמו כן צוין כי בשנתיים האחרונות נבנות יותר דירות קטנות יחסית, מגמה שמיוחסת לעובדה שיותר ויותר בני "דור ה-Y", ילידי שנות השמונים והתשעים, רוכשים דירות.

קרייג ג'יימס, הכלכלן הראשי של חברת CommSec, אמר לעיתון שהצעירים מעדיפים לקנות דירות קטנות יחסית שסמוכות למרכזי העסקים: "הם שונים מאוד משני הדורות הקודמים שחיפשו מגרש של דונם. בני דור ה-Y כבר לא מחפשים בית ענק". הוא אף העריך כי שטחו הממוצע של בית המגורים לא יגדל עוד, גם בגלל שמחירי האנרגיה הגואים יהפכו בתים קטנים ליותר אטרקטיביים.

בית באוסטרליה / צילום: רויטרס
 בית באוסטרליה / צילום: רויטרס

יפן

היפנים אינם מתבלטים; אפשר לשבת ברכבת או לצעוד ברחוב לצד מולטי-מיליונרים, ולעולם לא לדעת שהם כאלו. אם תשכור בלש פרטי שיעקוב אחרי עשיר יפני ידוע עד למעונו, קרוב לוודאי ששני דברים יפתיעו אותך - המכונית הפשוטה והבית הצנוע.

היפנים זכו להכרה עולמית בזכות שיעור החיסכון הפרטי שלהם, שהוא הגבוה בעולם. עד לשנים האחרונות ממש, כרטיסי אשראי ביפן לא נחשבו נחוצים במיוחד. עד אז הם היו מעין פתרון אשראי לשעת חירום, והכרטיסים אופסנו דרך קבע בבטחה בתוך ארון הבגדים לצד הכסף המזומן.

הגישה השלטת כאן היא שאדם לא צריך לנפנף בעושר שצבר. בניגוד למערב - ואני קנדי במקור - העובדה שיש לך כסף לא אומרת שכל העולם צריך לדעת מזה.

כמובן שאפשר לראות בטוקיו אנשים שנוהגים ברכבי יוקרה, עניין שבשגרה עבור מערביים ומשהו יוצא מן הכלל בעיני היפנים. חשוב לאנשים כאן לחיות ולצרוך פחות או יותר בדומה לחוג החברתי שלהם. ולכן, למרות העושר, אם כולם סביבך נוהגים בטויוטה משפחתית, אתה תנהג ברכב מסוג דומה.

שוק הדיור היפני אינו יוצא דופן מבחינה זו - יש מעט מאוד ארמונות ואחוזות ענק תפורות לפי מידה כפי שאפשר למצוא בארה"ב ובקנדה. בעיר, היפני הטיפוסי יקנה דירה או יבנה בית שמתאים ומשתלב עם סביבתו.

חוץ מהזווית הכלכלית-חברתית, גם למחסור בשטח יש השפעה. שטחה של ארץ השמש העולה קטן מזה של קליפורניה, בה בשעה שאוכלוסייתה מונה כ-125 מיליון בני אדם - בערך 40% מאוכלוסיית ארה"ב כולה. מה עוד שרק 30% מהשטח היבשתי של המדינה ראוי למגורים, בגלל היותה ארץ הררית, כך שאילוצי השטח חריפים אף יותר.

לסיכום, התרבות והגאוגרפיה לא דוחפים לבניית בתי מידות רק כדי להרשים את השכנים.

דירה ביפן / צילום: רויטרס
 דירה ביפן / צילום: רויטרס

סין

אם יש משהו שאפשר להגיד לגבי שוק הדיור הסיני, הכולל מאות שוקי משנה, זה שצפיפות המגורים נמוכה יחסית למדינה מתפתחת, כך אומרים לנו אנשי קרדן לנד סין, מהיזמים הישראליים הבולטים בתחום הדיור במדינה. וזה לא בגלל שהדירות גדולות במיוחד, אלא בעיקר בגלל מדיניות "הילד האחד".

בערים המרכזיות - שם שוק הקנייה וההשכרה מפותח - השוק רווי יחסית ודירות רבות נמכרות למשקיעים. לרוב שטחן יגיע ל-120 מ"ר עם רמת גימור גבוהה. לעומת זאת, בערי המעגל השני הביקוש מונע יותר בידי קונים לשימוש אישי. הדירות קטנות יותר, ושטחן נע בטווח של 90-70 מ"ר, ובדרך כלל ברמת גימור נמוכה.

הדירה הסינית, לא בפלח היוקרה, קטנה יחסית ותכלול שני חדרים, ולעתים עוד חדר עבודה. לרוב אזור המטבח ואזור האירוח קטנים, משום שרוב הפעילות החברתית מתרכזת במסעדות ומחוץ לבית. הבישול נעשה על הכיריים, כך שאין צורך בתנור אפייה. צריכה מועטה של מוצרי חלב מאפשרת מקררים קטנים, ולעתים קרובות המקרר נמצא בסלון או במזווה.

אנשי קרדן מספרים שבשנים האחרונות יזמים משתמשים בתוספות גימור כחלק ממאמצי השיווק. במקרי קיצון, דירות יצוידו במטבח מושלם, מכונת כביסה, מערכת מיזוג, ולעתים ריהוט. מדיניות שיווק כזו עשויה לאפיין גם בפרויקטים פשוטים יחסית ולא רק בכאלה הפונים לקונים אמידים. יש מיזמים שבהם יחד עם הדירה תקבלו רכב חדש או חברות במועדוני גולף/כושר.

דירה בסין / צילום: רויטרס
 דירה בסין / צילום: רויטרס

בריטניה

כוחות השוק החופשי כיווצו בהתמדה את שטח הדירות באנגליה, כך עולה מסקר שערך RIBA. בעוד ששטחה הממוצע של דירה עומד על 85 מ"ר ומספר החדרים הוא 5.2, הרי ששטחה של דירה חדשה עומד על 76 מ"ר בלבד ומספר החדרים הוא 4.8 חדרים.

אותם תשעה מטרים רבועים שאבדו לבריטים הם שווי ערך לחדר שינה שכולל מיטה, ארון, שולחן וכיסא, ונזכיר שגודלו המזערי של חדר בישראל נקבע על 8 מ"ר. לדברי אנשי המכון, בעוד ברוב מדינות מערב אירופה וצפון אמריקה אנשים יודעים בדיוק כמה מ"ר הם קונים, מה שהם יודעים באנגליה זה את מספר החדרים.

ואגב, המדינה נמצאת במקום הראשון בקרב מדינות האיחוד האירופי בשיעור הדירות בנות חמישה חדרים ומעלה מסך השוק, מה שכמובן אומר שהדירה הבריטית הטיפוסית היא קטנה ורוויית חדרים צפופים. החשש, כמו במחוזותינו, הוא שאם יעלו את הסטנדרט - למשל באמצעות אימוץ גודל דירה מזערי כלל ארצי - יתייקרו הדירות, דבר שידחק מהשוק צעירים ושאר קוני דירה ראשונה.

הדירות החדשות שנבנות בבריטניה, כאמור 76 מ"ר, הן הקטנות במערב. לשם השוואה, שטחה של דירה ממוצעת באירלנד הוא 88 מ"ר, בספרד 97 מ"ר, בצרפת 113 מ"ר ואילו בדנמרק 137 מ"ר.

סמנתה קמרון מישל אובמה בדירה בלונדון / צילום: רויטרס
 סמנתה קמרון מישל אובמה בדירה בלונדון / צילום: רויטרס

רוסיה

הדירות הקטנות באמת באירופה, 45 מ"ר ופחות, נמצאות ברוסיה ובמדינות אחרות במזרח אירופה. זה נכון באשר ללא מעט מהפרויקטים החדשים, ובוודאי לגבי בנייני המגורים שנבנו בעידן הקומוניסטי. נוכח מצבן הפיזי המדורדר של אותן קוביות מגורים סובייטיות, קשה להאמין שפעם הן נחשבו ל"מותרות", כפי שמסביר ד"ר יונתן דקל-חן מהחוג ללימודים רוסיים וסלביים באוני' העברית.

"על פי רוב, מי שחיו בעיר סובייטית משנות העשרים של המאה הקודמת ועד לשנות החמישים התגוררו בדירה משותפת, וכמה משפחות נאלצו לחלוק מטבח, מקלחת ושירותים", אומר דקל-חן.

בתקופתו של המזכ"ל חרושצ'וב נבנו לראשונה השיכונים הענקיים והאפורים והבנייה של השנים 1950-1980 נחשבה ליוקרתית, קשה להאמין, בעיקר משום שהיה מדובר בדירות עצמאיות לכל דבר ועניין והיו מרווחות יחסית. האליטה הקומוניסטית ממש לא גרה בבנייה הטרומית. להם הקצתה המדינה בתים שעל פי רוב נבנו קודם למהפכה או בתקופה שמיד אחרי מלחמת העולם השנייה.

ואז הכול קרס במהירות - ובריה"מ, עם שוק הדיור המתוכנן ביותר בעולם, התקשתה לעבור לכלכלת שוק. קצב הבנייה של נדל"ן למגורים ירד מ-1990 ועד 2005, ולמעשה רק ב-2007 הוא חזר לרמתו בשנות השמונים. נכון ל-2009, לא פחות מ-75% מבנייני המגורים ברוסיה היו בני 25 שנים ומעלה, כלומר גרו בהם עוד לפני שגורבצ'וב התמנה לשליטה האחרון של בריה"מ. גילם הממוצע של הבניינים - 42 שנים - אינו יוצא דופן בהשוואה לארה"ב או לגרמניה, לא כל שכן לבריטניה, אבל איכות הבנייה הירודה ותחזוקה בעייתית אשמים במצבם הירוד.

זאת ועוד, שטח הדיור לנפש ברוסיה נותר נמוך בהשוואה לעולם. באזורים העירוניים הוא עמד על 16 מ"ר ב-1990, עלה ל-21 מ"ר ב-1999 ובשנת 2007 הגיע ל-22.1 מ"ר. אגב, האנליסטים מזכירים שהנתון עולה גם בגלל שהאוכלוסייה מתכווצת.

באופן כללי שיפור במצב הכלכלי ברוסיה, והנפט היקר אמור לדחוף לכך, יאפשר למיליונים לעזוב את רבי הקומות המתפוררים. רק נאמר ששוק משכנתאות לא מפותח מכביד על התחדשות מהירה יותר של מלאי הדיור.

דירה ברוסיה / צילום: רויטרס
 דירה ברוסיה / צילום: רויטרס

ארה"ב

הבתים הפרטיים בפרברים, ולא הדירות הזעירות במנהטן או בסן פרנסיסקו, הם עמוד השדרה של שוק הדיור האמריקני. מתוך 130 מיליון יחידות דיור במדינה, 82 מיליון הם בתים פרטיים. שטחו הממוצע של הבית הפרטי גדל כמעט שנה אחרי שנה מאז 1973. פסקי הזמן בתהליך זה נרשמו בתקופות של מיתון - באמצע שנות השבעים, בתחילת שנות השמונים, בתחילת שנות התשעים וכמובן לאחר "המיתון הגדול" של 2008/9.

נוכח מצב הכלכלה, מפתיע לגלות שב-2011 נרשמה דווקא עלייה בשטח הממוצע ב-1% בהשוואה ל-2010 ללא פחות מ-231 מ"ר. בהתאחדות קבלני הבניין בארה"ב מסבירים שזו תוצאה של דרישות קשוחות במיוחד לקבלת משכנתא, הן מבחינת ניקוד האשראי והן מבחינת ההון העצמי שצריך להביא, מה שאומר שהרוכשים היו בעיקר משקי בית אמידים, אלה שקונים בתים גדולים.

לפי הערכת ההתאחדות, בטווח הארוך יותר, כאשר השוק יתאושש ויהיו יותר קוני בית ראשון, אותו קיצוב אשראי יוביל אותם לקנות בתים קטנים יותר, מה שיוריד את הממוצע הארצי.

ובל נשכח את העלייה במחירי האנרגיה שהופכת נסיעות ארוכות במיוחד לפרברים, שם נמצאים בתי המידות, ללא כדאיות. בנוסף, כשיקר לחמם ולקרר את הבית, צרכנים ישאפו לשטח שהם גם מתכוונים להשתמש בו.

ומסתבר שלא כולם בארה"ב חסידים של בתים גדולים. האדריכלית שרה סוסנקה, מחברת סדרת רבי המכר "not so big house", כתבה בהקדמה לאחד מספריה שכאשר יצא ספרה הראשון בסוף שנות התשעים היא הבינה שהיא לא לבד ושהיא מייצגת 50 מיליון אמריקנים שבכלל לא ראו עין בעין עם הזרם המרכזי בתקשורת את חלום הבית הענק.

סוסנקה, ילידת בריטניה, ממשיכה לקרוא לאמריקנים להעדיף איכות על כמות ולהדגיש שהרגשת ביתיות אינה קשורה לשטח הבית, אלא לעיצוב חכם, להתאמה אישית ולהקפדה על פרטים. החזון שלה הוא בתים שכל החדרים בהם מנוצלים מדי יום ביומו. "הקורבן" של הקטנת השטח יהיה כנראה חדר האוכל, שמופרד משאר חלקי הבית.

סלון בארה
 סלון בארה

מלאי דיור
 מלאי דיור

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות