מחקר בארה"ב: רוכשי הדירות זיהו כבר ב-2004 את הבועה

מחקר חדש שעשו מחברי מדד קייס-שילר מורה שהקונים בארה"ב זיהו כבר ב-2004 את השיא בעליית המחירים ■ ציפיות הקונים מוכיחות את עצמן כבר 20 שנה באדיקות

החלטה בנוגע לקניית בית היא עניין אמוציונלי ומורכב, לא רק נוכח היקפה הכספי העצום עבור משק בית טיפוסי, אלא גם משום שהיא מחייבת הנחת הנחות לגבי העתיד: האם המחירים יעלו או ירדו? הכנסת המשפחה תגדל או תצטמצם?

כאשר מתוודעים למה שחשבו האמריקנים על עתיד שוק הדיור שלהם בשנת 2004 מבינים מדוע פרץ המשבר. כאשר רואים מה הם חושבים עליו היום, מבינים גם מדוע הוא לא מסתיים.

דווקא כאשר נדמה ששמענו הכול על המשבר הזה, מפרסמים הפרופסורים קרל קייס ורוברט שילר - מחברי המדד הנודע של מחירי הדיור בארה"ב - והכלכלנית אן תומפסון מחקר ששופך אור חדש בנושא. פיצוח הציפיות נוגע לכל, שכן הן המניע לעסקאות נדל"ן בין אם מדובר במדבריות בפרברי לאס וגאס או בחולות ראשון לציון.

הרעיון להתחקות אחר ציפיות הקונים נולד לפני כרבע מאה. הצמד מאחורי המדד הכי מפורסם בשוק הדיור, S&P/Case-Shiller, יצא ב-1988 לבדוק מה חושב "העם" על מחירי הבתים לאחר שנחשף לשלל פרסומים וכותרות בעיתונים אודות רמת המחירים "המטורפת" ששוררת בקליפורניה.

ומאז בכל שנה (כולל 2012) נשאל מדגם מייצג של מי שקנו בתים באותה שנה על מניעי הקנייה ועל הציפיות. השאלונים נשלחים לארבעה שווקים; לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו כמי שייצגו בזמנו שווקים "לוהטים", בוסטון על תקן שוק "צונן" ופוסט-בועתי ומילווקי (ויסקונסין) כמקום "יציב".

מעודכן ואופטימי

הממצאים הבסיסיים מעודדים - הקונים בארבעת השווקים מפגינים בהתמדה רמת בקיאות סבירה בכל הקשור לשוק הדיור.

ניקח למשל את לוס אנג'לס, שבין 2006 ל-2008 ירדו בה מחירי הבתים בחדות. כך ענו הקונים בסקר 2008 על ההנחיה "תארו בצורה הטובה ביותר את מגמת מחירי הבתים באזורכם": אף לא אחד או אחת טענו שהמחירים "עולים בחדות", 3% ציינו שהם "עולים קלות", ועוד 6% אמרו "דורכים במקום". מנגד 90% ציינו שיש ירידת מחירים; 63% השיבו "יורדים קלות" ועוד 27% "יורדים בחדות".

בסקר 2012 ענו הקונים על השאלה הזו בסן פרנסיסקו כך: 55% סבורים שהם עולים, 24% שהם דורכים במקום ו-21% יורדים. רק בשנה הבאה נדע כיצד עמדו המשיבים במבחן התוצאה, אולם התוצאות משקפות את חילוקי הדעות האמיתיים - בקרב הציבור, המומחים והתקשורת - ביחס למצבו האמיתי של שוק הדיור.

מעניין לציין גם את שיעור ההסכמה לקביעה "עכשיו זמן טוב לקנות בית, הואיל ומחירי הבתים צפויים לעלות בעתיד". בכל שנה שבה נערך הסקר הסכימו לכך לא פחות משני שלישים מהמשיבים, וברוב השנים יותר מ-80% מהם. לפיכך החוקרים מגדירים, אולי עם קורטוב סרקאזם, את הקונים כאנשים אופטימיים.

בועה רציונלית

בועת הנדל"ן של שנות ה-2000 נתפסת כתולדה של ציפיות לא רציונליות. כדי לבדוק האם באמת לפעמים הקונים הופכים משולהבים ו"מאבדים את הראש" הוצגו להם שתי שאלות צופות פני עתיד: בכמה צפויים לעלות מחירי הבתים באזורכם בתוך שנה ובכמה הם צפויים לעלות מדי שנה בכל אחת מעשר השנים הבאות.

ובכן, בסקרי השנים 2004-2005 ציפו הקונים לעלייה שנתית דו-ספרתית במחיר הבתים במשך עשור שלם(!). בוסטון יוצאת דופן עם שיעורים חד-ספרתיים, אך גם שם מדובר במספרים גבוהים. קייס, שילר ותומפסון עצמם מכנים את התחזית הזאת "אבסורדית" לכאורה.

למה לכאורה? משום שבין 1996 ל-2006 (רגע לפני הקריסה) אכן עלה מדד קייס-שילר להערכת מחירי הבתים בעשרת הכרכים הגדולים בארה"ב ב-11% בקירוב מדי שנה. בנוסף, ביותר ממחצית מהערים אשר במדגם של המדד נרשמו עליות של 10% או יותר בכל שנה לאורך אותן שנים. כך מי שלמשל קנו את הבית ב-1996 תמורת 100 אלף דולר ראו אותו מתייקר (נומינלית) ל-260 אלף דולר כעבור עשור.

הציפיות לטווח הארוך (עשור) הגיעו, כאמור, לשיאן בשנת 2004 ומאז אותה שנה הן לא חדלות להישחק; חשוב לציין שהשינוי הגיע שנתיים תמימות לפני שהמחירים עצמם החלו לרדת, שלוש שנים לפני שפרץ משבר ה"סאב-פריים" וארבע שנים לפני שהמשבר הכלכלי הגיע לשיא. ומאז ועד היום, שמונה שנים אחרי, כלל לא נצפית התאוששות בציפיות לטווח ארוך.

אנשים מתהפכים

אז מה קרה ב-2004? על כך מנסים החוקרים לענות באמצעות שתי שאלות שנועדו לזהות שינויי מגמה. הראשונה שואלת האם אירע במשך השנתיים האחרונות דבר ששינה את דפוס מחירי הבתים באזורו של הנשאל, והשנייה מבקשת את הסבריו לשינויי המחירים.

בתשובותיהם לשאלות בסקר 2004 העלו המשיבים מוטיבים שיישמעו מוכרים לאוזן ישראלית: מחסור בבתים, מספר מהגרים רב, מחסור בקרקעות, מחסור בשטח בנוי ו-"העיר הזו יקרה ותמיד תהיה יקרה".

בשנתיים שלאחר מכן הרבתה התקשורת לעסוק ב"בועה ספקולטיבית" שמתנפחת בשוק הדיור, ובאמת בסקר 2006 המוטיב השולט היה "עלייה בשיעור הריבית", ושכיחות היו גם הקביעות הבאות: המחירים גבוהים, מחירי הבתים עלו יותר מכפי שעלה השכר, תמחור יתר, דיווחים בתקשורת על האטה במכירות ועל כך שהעלייה במחיר הבתים אינה בת-קיימא.

יודגש שהחשיבות של ציפיות אלה לטווח ארוך נגזרות מאופיו של המוצר שנקרא בית, מוצר שזרם ההכנסות או התועלות ממנו נמתח הרחק בעתיד. לכן השערת מחברי המחקר היא שהן, יותר מהציפיות התנודתיות לטווח קצר, עשויות להסביר התפתחות בועות בשילוב כמובן עם מצע ריבית נוח (ראו תיבה).

ציפיות פסימיות

ולסיום, החוקרים לא מחמיצים את ההזדמנות להזכיר ש"שאחד מהם" - שילר במקרה זה - פרסם ב"ניו-יורק טיימס" כבר ב-2005 גרף אשר מציג את מחיריהם הריאליים של הבתים מאז שנת 1890, כהמחשה לכך שהשוק לא התנהג אז בצורה "נורמלית".

אז הנה הזדמנות לפרסם תחזית עדכנית למחירי הבתים בארה"ב מפי אותם חזאים ממש - לפי סקר 2012 הציפיות לטווח קצר משקפות אופטימיות. אך כאן מתווספת הסתייגות חמורה: "הציפיות לטווח ארוך אינן מצביעות בשום אופן על כך שאנו קרובים לנקודת מפנה חיובית בעניין הביקוש לבתים. זאת בניגוד למה שמספרים חלק מהמומחים וכלי התקשורת".

הפרשי ריבית בשירות בועות נדל"ן

בשנת 2004 נפתח פער אדיר - של כ-6% - בין שיעור העלייה הצפוי במחירי הבתים לפי ציפיות הקונים (למעלה מ-12%) לבין שיעור הריבית על משכנתאות (סביב 6%).

ואם כך, אין מה להתפלא על התיאבון הלאומי לרכישת בתים, משום שמי שביצעו את הרכישה בעזרת משכנתא בשיעור מימון של 90%, ציפו למעשה לראות תשואה שנתית בשיעור של 6% על השקעתם במשך עשור שלם.

אלא שאז הגיעה שנת 2004, שהיא נקודת הזמן שממנה קצב נפילת הציפיות עקף את קצב ירידת הריבית, מה שאומר שההזדמנויות לקצור רווחים הלכו והתמעטו בהדרגה אך בהתמדה.

כך הגענו בשלהי הרבעון השלישי של 2012 למצב שבו הריבית והשיעור הצפוי של עליית מחירי הבתים התכנסו לרמה דומה - סביב 4%. יתר על כן, צריך להביא בחשבון אפשרות שקוני הבתים הם קבוצה אופטימית יחסית לאוכלוסייה הכללית; כך למשל, סקר שנערך בקרב מומחים מגלה ציפייה לעלייה שנתית של פחות מ-2% במחירי הבתים בשנים 2016-2012.

השורה התחתונה של קייס, שילר ותומפסון עגומה למדי. הם למעשה מראים שדבר - לא הלאמת סוכנויות המשכנתאות פאני-מיי ופרדי-מק, לא תוכניות הסיוע הממשלתיות שיזם הנשיא אובמה HARP ו-HAMP ואפילו לא ההקלות הכמותיות של ברננקי - לא הצליח לפי שעה להוריד את ריבית המשכנתאות בשיעור דומה לקריסת הציפיות לעלייה עתידית במחירי הדירות.

ציפיות לגבי בתים
 ציפיות לגבי בתים

קליפורניה
 קליפורניה