"בונים יותר מדי למשרדים - ואין מספיק דירות למגורים"

"כולם אומרים שבונים יותר מדי למשרדים ובאותו הזמן אין מספיק היצע למגורים. ייתכן וצריך למצוא פתרון יצירתי לשתי הבעיות", כך אמר היום (ד') דן אטיאס, שותף מנהל אשכול נדל"ן BDO זיו האפט, בכנס נדל"ן מסחרי שמתקיים היום באיירפורט סיטי.

"אחד הפתרונות האפשריים הוא להסב בנייני משרדים ותיקים למגורים. כולם יודעים שהליכי התכנון לוקחים הרבה זמן ואולי זה הזמן להיערך לכך כדי שהמגדלים הישנים לא יישארו ריקים. בשוק המשרדים יש צמיחה גדולה מאוד, שיעורי התפוסה והשכירויות עלו, היזמים התחילו לתכנן ויש צפי לסיום פרויקטים בסדר גודל של מיליון מ"ר רק באזור תל אביב. על פי הנתונים, שנת 2013 עתידה להניב שטחי משרדים משמעותיים ובשנת 2016 צפוי פיק נוסף כאשר בניית פרויקטים גדולים עתידה להסתיים. החשש מעודף שטח למשרדים נובע מהעובדה כי המשק נכנס לתקופה של מיתון, גופים מתייעלים ומצמצמים. חלקם שוקלים האם לצאת מאזור המרכז. לא בטוח שתנופת הבנייה בשוק המשרדים מותאמת למצב המשק ולביקוש. במקביל, בענף המגורים המצב הפוך".

לדברי אטיאס, הסבת משרדים למגורים אומנם מסובכת ורווית אתגרים אולם חישוב שערכו ב-BDO מעיד שניתן לעשות זאת בצורה כלכלית: "שווי מ"ר בנוי למשרדים כ-12 אלף שקל. שווי מ"ר למגורים יעמוד על כ-20 אלף שקל. וזה אחרי כל ההתאמות. אבל יש בעיה אחרת - הרשות המקומית. תהליך כזה מחייב לשנות התב"ע, לשנות הייעוד. הרשויות רואות את הארנונה למשרדים שגבוהה הרבה יותר, פי 2 ובחלק מהמקרים גם פי 4. הרשויות יצטרכו לזהות את המגמה הזו ולראות כיצד יתמודד איתה".

יש לציין שהרעיון אותו הציע אטיאס הוא לא רעיון חדש. בעבר העלו את הרעיון גורמים שונים אולם הוא מעולם לא זכה למימוש רחב היקף. בעיות נוספות שמקשות על יציאת פרויקטים כאלו לפועל היא היעדר חנייה בבנייני המשרדים הישנים, ריבוי בעלויות הנפוץ בתחום זה וגם חוזי שכירות ארוכי טווח שנחתמו מול שוכרי משרדים.

"לנדל"ן המניב השפעה מכרעת גם על תחום המגורים. שנת 2012 הייתה שנה של ספינים בענף וכל הספינים התפוצצו חזרה בפנים של מי שהפיץ אותם", אמר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בכנס, "מכרזי המינהל זכו להצלחה של 55% בלבד ומעניין לראות שמתוך ה-45% שנכשלו 90% היו בפריפרייה. הציבור הישראלי מצביע ברגליים. כולם רוצים לגור במרכז. יש לזה כמה סיבות: תעסוקה חינוך תחבורה ותרבות. אנחנו לא רואים שהממשלה גורמת לכך שאזורי התעסוקה בפריפרייה יפותחו כדי למשוך אוכלוסיות חזקות יותר".

דנוס התייחס גם לדברים שעומדים לפתח הממשלה החדשה, בעיקר לרפורמה המדוברת בתכנון ובנייה: "העברת סמכויות לועדות מקומיות היא חלק נכבד מהרפורמה. זה יוכל לקצר תהליכים ועשוייה להיות לכך השפעה לא קטנה על הנדל"ן המסחרי. המרחב הכפרי שהיום קשה לפעול ולתכנן בו יתחיל לגדול. ויהיו לזה השפעות על המתחמים הקיימים. מעניין מה תעשה ראש עיריית נתניה, מרים פיירברג אם שטחים בכפר נטר ואבן יהודה ישנו יעוד ויתחילו להיבנות בהם שטחי תעסוקה ומסחר. מה זה יעשה לאזור התעסוקה של נתניה. וזו רק דוגמא אחת. כולם צריכים להיות עירניים בנושא הזה".

תמיר בן שחר, מנכ"ל צ'מנסקי בן שחר, חברה לייעוץ כלכלי, התייחס להליכי התכנון הארוכים ולחוסר הוודאות איתה מתמודדים היזמים. "יזמים בישראל מתמודדים עם אתגרים לא פשוטים - אי הוודאות של התכנון במדינת ישראל הוא אחד מהם. הרבה פעמים נעשות תוכניות שאינן רלוונטיות למאזנים של הביקוש וההיצע בשטח, לא פוגשים את המציאות. היום, יזם שרוכש קרקע לא יכול להעריך מתי יוכל להתחיל לבנות. זה נע בין 0 ל-20 שנה, ועלות המימון יקרה מאוד. הוא גם לא יודע מה ידרשו ממנו, בכל דיון דורשים עוד פרטים. מציאות זו ואילוצים נוספים שמטילה הממשלה על היזמים מובילה לא פעם להעדפה שלהם לצאת מישראל ולפעול בחו"ל".

חיים כהן, מנכ"ל קבוצת דן אנד ברדסטריט תקף את ממשלת ישראל שלא פועלת מספיק בשביל היזמים, הוסיף: "תוך 13 שנים יושקעו בענף הנדל"ן והבינוי בישראל כטריליון שקל ויתווספו כמיליון איש לאוכלוסיית המדינה. מיליון איש שיש לדאוג להם לפרנסה ולמגורים לכן חשוב מאוד שיתוף הפעולה של ענפי הנדל"ן והתעשייה ויש להשקיע בבנייה לתעשייה ויצירת מקומות עבודה. ענף הנדל"ן הוא ענף עתיר השקעה ועתיר סיכונים. האתגר הגדול ביותר הוא זיהוי הסיכון וההתמודדות איתו. המדינה חייבת להתייחס לא רק למי שרוצה לקנות בית בישראל אלא גם לאלו שבונים את הבתים, מספקים תעסוקה ותורמים לצמיחה, אך זה לא קורה.

"מדינת ישראל צריכה ואמורה להתחרות עם מדינת רבות בעולם באשר לכדאיות ההשקעה והבנייה בתחומה אך לצערנו בחו"ל קל יותר. היזם הישראלי בכל התחומים, בבניה בתעשייה ובמסחר, מרגיש שלא מתחרים עליו אלא מתחרים נגדו. הגיע הזמן שממשלת ישראל תעניק ליזמים הישראליים את ההרגשה שרוצים אותם, שתעודד אותם ובמקום להערים קשיים לשחרר צווארי בקבוק לעודד השקעות ולהקל על היזמים".