פני חטאי המינוף, החשש מבריחת שוכרים מהנכס או סתם ירידת מחירים בשוק, הנדל"ן המניב בכל העולם מתמודד עם סיכון פשוט ושכיח בהרבה: לא משנה עד כמה מבטיחות ומרשימות יהיו ההכנסות מהנכס, הן (כמעט) אף פעם לא יעמדו באותו קצב כמו ההלוואות ששימשו כדי לקנות אותו. נכס טוב יחזיר השקעה תוך 15 שנה.
חיי אגרת החוב והלוואות החברה שקנתה את הבניין יהיו לכל היותר ל-7-8 שנים.
אבל להבדיל ממשכנתא שנוטל משק-בית ל-20 או ל-30 שנה, חברות עסקיות התרגלו להתגלגל. "חוב לא מחזירים, חוב ממחזרים", זהו חוק ידוע בנדל"ן מניב. לאף חברה, או כמעט לאף חברה, אין סיכוי להישאר על הרגליים אם לא תוכל שוב ושוב ליטול הלוואות חדשות, רק כדי לשרת עסקאות ישנות.
כל השטויות שנעשו בזמנו בדלק נדל"ן, למשל, לא היו קוברות את החברה - שרובם המוחלט של נכסיה המשיכו לשלם את השכירות בכל חודש - אם ההלוואות היו מסונכרנות טוב יותר עם התזרים משכר דירה.
זה כל-כך פשוט, אבל משום מה יותר ויותר משקיעים מעדיפים להדחיק את העובדה הפשוטה הזו. לכן הם מתפלאים, למשל, כשחברה יזמית ונועזת בעברה הלא רחוק כמו חבס (שהימרה ראשונה על פארק צמרת ועל רחוב רוטשילד בתל-אביב ושיחקה אותה בגדול) החליטה בשלב כלשהו להיות חברת נדל"ן מניב סולידית, שמשקיעה בקרן ההולנדית NSI, אבל דווקא בעידן החדש היא מאותתת שנקלעה לצרות פיננסיות; ולהבדיל, אי אפשר כמובן לשכוח את חטאו של אילן בן-דב וחברת טאו, שנכנסה לפירוק בשבוע שעבר, שבשנת 2007 רכשה את בניין הליפסטיק בניו יורק ומימנה חלק לא מבוטל בהלוואות קצרות (פחות משנתיים), כאילו זה כל-כך טריוויאלי שבכל שנתיים אפשר יהיה להכנס לבנק וליטול הלוואות חדשות (מה שכמובן בדיעבד לא קרה).
בשורה תחתונה, דווקא בתקופת פריחה בגיוסי חוב בשוק ההון המקומי, כדאי להזכיר למשקיעי חברות הנדל"ן המניב - התחום הכי סולידי בענף, שנהנה מפירות ההשכרה בכל חודש - שלפני שהם מתרשמים מהשוכרים, מהבניין, או מהמחיר הנמוך שמשלמים עליו, שיבדקו טוב טוב את משך חיי ההלוואה.
שישוו אותו, למשל, לזמן שייקח להכנסות מהבניין לשלם את ההלוואה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
