הגבלות פישר עובדות: ירידה בפעילות משקיעי הנדל"ן בינואר

ירידה בהיקף העסקאות ובפעילות המשקיעים בענף הנדל"ן בינואר. בחודש ינואר נרכשו כ-9,100 דירות, ירידה של כ-15% בהשוואה לחודש דצמבר אז נרכשו כ-10.7 אלף דירות ועלייה של כ-22% בהשוואה לחודש ינואר 2012, חודש שעדיין הושפע מהמחאה החברתית.

ירידה זו במספר העסקאות בהשוואה לחודש הקודם מגיעה לאחר עלייה רצופה בשלושת החודשים הקודמים. כך עולה מנתוני הסקירה החודשית של מצב המשק במשרד האוצר 'אורות אדומים' שנכתבת ונערכת על ידי אגף כלכלה והכנסות המדינה.

על פי נתוני האוצר, הירידה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים, למעט חדרה כאשר בולטת במיוחד ירידה של 27% במספר העסקאות באזור באר-שבע. באוצר מציינים כי על פי נתונים ראשוניים לחודש פברואר, נראה כי מספר העסקאות צפוי להמשיך ולרדת גם בחודש זה.

כאמור, משקל המשקיעים בסך העסקאות הוסיף לרדת בחודש ינואר זה החודש הרביעי ברציפות, לשיעור של 21.2% מסך העסקאות, השיעור הנמוך ביותר מאז 2003. את הירידה ניתן להסביר במגבלות שהטיל בנק ישראל על גובה ההון העצמי לרוכשי דירה שנייה ומעלה שעומד בחודשים האחרונים על 50%. "בהשוואה לחודש דצמבר ירד משקל המשקיעים ב-1.7%, ירידה הגבוהה משמעותית מזו שנרשמה בכל אחד משלושת החודשים הקודמים" מספרים באוצר.

לצד משקל המשקיעים מתוך סך העסקאות, גם במספר העסקאות של רכישת דירות על ידי משקיעים נרשמה ירידה של 23% בינואר בהשוואה לחודש הקודם. במקביל, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה דווקא עלייה של כ-6%. באוצר מציינים עלייה זו כמינורית לאור העלייה שנרשמה בסך העסקאות באותה התקופה שעמדה על 22%.

גם מספר הדירות שמכרו המשקיעים בחודש ינואר ירד בהשוואה לחודש הקודם. מדובר בירידה של 14% בנתון זה בהשוואה לדצמבר 2012. במקביל, בהשוואה לחודש ינואר אשתקד, נרשמה דווקא עלייה של 35% במכירת דירות על ידי משקיעים.

מנצלים את הוראת השעה לפטור ממס שבח

באוצר מציינים כי אזור תל אביב בולט מבין כל האזורים בכל הקשור למכירת דירות על ידי משקיעים כאשר באזור זה נרשמה עליה של לא פחות מ-61% בינואר השנה לעומת התקופה המקבילה אשתקד ועלייה של 9% גם בהשוואה לחודש הקודם.

גורמים בענף סבורים שהעלייה בהיקף מכירת הדירות על ידי המשקיעים בהשוואה לשנה שעברה נובע מרצון המוכרים לנצל את הוראת השעה לפטור ממס שבח, הוראה שצפוייה לפוג בחודש מאי הקרוב.

יש לציין שירידה בפעילות המשקיעים אומנם תואמת את פעילות המדינה בתחום זה, שנועדה להגדיל את היצע הדירות המוצאות לשוק חסרי הדירה, אולם עשוייה במקביל להשפיע על שוק השכירות שעתיד לסבול ממחסור בהיצע - מה שעשוי להוביל לעליית מחירים בפלח שוק זה.

עוד על פי נתוני האוצר, רכישת דירות על ידי מחוסרי דירה המוגדרים על ידי האוצר כ'זוגות צעירים' בחודש ינואר ירדה ב-15% לעומת החודש הקודם, זאת בדומה לשיעור הירידה בסך העסקאות. נתון זה מעיד מצד אחד על הקושי ברכישת דירה על ידי מי שאין בבעלותו דירה, פרי עליות המחירים של השנים האחרונות.

עוד נתון מעניין שעולה מהסקירה של האוצר מתייחס לוותק המשקיעים בשוק: "כמחצית מהמשקיעים שמכרו את דירתם בינואר רכשו את הדירה בארבע השנים האחרונות", מציינים באוצר, "באזורי הפריפריה שיעור זה גבוה משמעותית והוא נע בין 56% בחיפה ל-65% באזור טבריה.

"מנגד, במרכז הארץ משך תקופת ההחזקה בנכס ארוך יחסית. כך למשל, באזור השרון רק 37% מהמשקיעים שמכרו את דירתם בינואר רכשו את הנכס בארבע השנים האחרונות. באזור תל אביב עומד שיעור זה על 42%".

נתונים אלו עשויים להעיד על כך שהמשקיעים סבורים שבפריפריה שנהנתה גם היא מעליות מחירים בשנים האחרונות, המחירים אינם צפויים לעלות, בעוד באזור המרכז לא ממהרים למכור את הדירות להשקעה, בין היתר בזכות דמי השכירות הגבוהים יחסית.

שחר זיו, שותף מנהל ב-BDO זיו האפט, התייחס לנתוני משרד האוצר ואמר כי "להערכתנו אין משמעות לירידה של חודש אחד בהיקף עסקאות הנדל"ן ולא ניתן להסיק מכך לגבי המגמה להמשך. הירידה הזו משקפת עונתיות וסביר להניח שגם את אי הוודאות הכרוכה בתוצאות הבחירות ובתהליך הרכבת הממשלה.

"יתרה מכך, הפרמטרים של תעסוקה, הגידול הדמוגרפי, השכר הממוצע במשק, מלאי הדירות והריבית - כל אלה תומכים במגמה של יציבות בשוק ולא של ירידה". במקביל התייחס זיו לנתונים המתייחסים למשקיעים ואמר: "נראה כי הירידה הנמשכת במשקל המשקיעים נובעת, לפחות בחלקה, ממדיניות בנק ישראל בכל הקשור להכבדת הנטל על המשקיעים על ידי העלאת היקף ההון העצמי הנדרש לצורך רכישה. לאור זאת, יכול להיות שנמשיך לראות ירידה בהיקף הרכישות של דירות להשקעה ככל שההתניות בנושא זה ימשיכו לגדול".

גם ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, התייחס לנתונים ואמר: "דוח אורות אדומים של משרד האוצר ממחיש את העובדה שהעלייה שהייתה בחודשים ספטמבר-דצמבר ברכישת הדירות משולה ל'פאטה מורגנה', משום שהיא נבעה מחשש לגזרות נוספות, ובעיקר בגלל ההגבלה בלקיחת המשכנתאות. הירידה המשמעותית בינואר היא בבחינת 'אור אדום' שאחריו יבואו 'אורות אדומים' נוספים אם הממשלה הנבחרת לא תנקוט במאמצי חירום לעצירת הסחף בנושא הדיור".