עזריאלי, זיסר וארבוב: 3 דורות של יזמות נדל"ן ישראלית

דוד עזריאלי (בן 91), מוטי זיסר (בן 57), צחי ארבוב (בן 38) ויתר אנשי השנה של "גלובס" יכולים ללמד לא מעט על הדרך שעבר שרביט היזמות בין אנשי הנדל"ן הישראלים לאורך שלושה דורות

הכלבים נבחו. מיטב המומחים והפוליטיקאים ניבאו במהלך השנה האחרונה ירידה במחירי הדיור; על שוק המשרדים אמרו לא פעם שהבנייה בגוש דן עולה בהרבה על הביקוש; גם בענף המסחר המקומי צפו שיוקר המחייה וההאטה הכלכלית יכריחו אנשים להוציא פחות וחנויות ומסעדות יישארו שוממות מאדם - אבל השיירה המשיכה, גם בשנה החולפת, לנוע בבטחה במעלה ההר.

כבר לא דוהרת ושועטת קדימה כמו פעם, אבל בהחלט עם חיוך רחב על פניהם של יזמי ומשקיעי הנדל"ן.

גם כשהבנקים קפצו יד והקשיחו את תנאי האשראי (ירידה של יותר ממיליארד שקל באשראי לבנייה בשנה שעברה לעומת השנה שלפניה), נפתח חלון ההנפקות וגיוסי החוב בבורסה המקומית, שסייע לחברות לא מעטות להצטייד מחדש במזומנים.

גם כשתל אביב והסביבה הפכו יקרות מדי, גילו המשקיעים והזוגות הצעירים את המחירים הנמוכים (יחסית) בפריפריה הקרובה והרחוקה והמשיכו לקנות נדל"ן.

דוד המלך

יחד עם זאת, בחירת אנשי השנה שלנו ל-2013 - עשרת האנשים שעיצבו, השפיעו ופעלו יותר מכל אחד אחר בשוק הנדל"ן המקומי בשנה האחרונה - מצביעה יותר מכל דבר אחר על כך ש"דור הולך ודור בא".

בלא מעט סמליות, הראשון ברשימה שלנו - דוד עזריאלי, והאחרון - מוטי זיסר, מספרים אולי בעיקר את סיפורו של הדור החדש.

דוד עזריאלי הוא הנציג המובהק לדור שהיה וכמעט נעלם. גם אחרי גיל 90 ממשיך עזריאלי לבצר, לשלוט ולהתמקצע בשוק נדל"ני מסוים מאוד - הקניונים והמשרדים בישראל (ודאי זה שבתל אביב), כמעט ללא צורך באשראי חיצוני.

אלמלא גילו המתקדם והרצון להותיר אחריו קבוצה מאורגנת ושקופה, קרוב לוודאי שהוא היה ממשיך לפעול כחברה פרטית ולא מנפיק מניות בבורסה של תל אביב ביוני 2010.

לעומתו ניצב מוטי זיסר, המייצג דור של יזמים ששוכנע באמת ובתמים שהכי כדאי להיות כמה שיותר גדול וכמה שיותר מפוזר, ואם אפשר על פני כמה שיותר יבשות ברחבי העולם. עד שהגלגל לפתע נעצר, הפעם כנראה באופן סופי, והחגיגה נגמרה.

בתווך, פרץ כאן דור חדש של יזמים ישראלים. בזמן שהאריות הקלאסיים חששו והורידו פרופיל במקרה הטוב, או דיממו וליקקו פצעים במקרה הרע, גדלו פה כפירים חדשים שהריחו הזדמנויות. חלקם כבר עשה סיבוב כשכירים (עמיר בירם ויעקב אטרקצ'י, למשל), ואחרים פשוט הבינו שבוואקום שנוצר הם מצליחים לרוץ כבר לא מעט שנים בקצב של ספרינט, גם כשהמסלול כבר ממש לא קצר (דוד פתאל וצחי חג'ג', למשל).

מעניין לראות שחלק לא מבוטל מאותם שחקנים חדשים כבר אינם יזמים קלאסיים, כאלה שקונים קרקע כדי לגזור קופון ברווח שבין עלות הבנייה ומחיר המכירה. בניסיון לברוח מגורל מר, במקרה והגלגל שוב יתהפך, הם מחפשים בדרך כלל עסקאות מעניינות ומורכבות (כמו מתחם בזק בדרום תל אביב, למשל, של אקרו נדל"ן) ויניידו זכויות ויגדילו אחוזי בנייה (כמעט בכל עסקה של האחים חג'ג'). אחרים יבחרו נישות השקעה מאוד לא פופולאריות, יש שיאמרו מסוכנות מדי, כמו מלונאות (דוד פתאל) או בתי קולנוע (האחים אדרי, שדווקא לא שייכים כרונולוגית לדור החדש).

האם הנבחרים הטריים אינם חוזרים על חטאי היהירות שעשה הדור הקודם? האם הם לא נהנים לפי שעה רק מתזמון נכון, מכניסה בזמן לשוק פורח, בינתיים ללא אבני ריחיים בדמות הלוואות ומינופים שיושבים על צוואריהם עקב השקעות עבר?

לא בטוח. בשוק שבו הסיכון הוא חלק מהמשוואה, תקלה במכירות, בעיה בהזרמת אשראי או סתם בלת"מ גדול קצת יותר מדי יכולים לערער במהירות גם כל אחד מאנשי השנה הנוכחיים שלנו.

גירוש אטיאס

ומילה על איש השנה שלנו דאשתקד. צריך לתת קרדיט לשר השיכון הקודם, אריאל אטיאס, שהוא באמת רצה. כמעט מיומו הראשון הוא הבטיח להוריד את מחירי הדיור בישראל. כמו תלמיד טוב במיקרו כלכלה, הוא הצהיר שהגדלת ההיצע תוריד את מחירי הנדל"ן במדינה.

בדיעבד, אטיאס גורש בעלבון מכיסאו הרם. עוד בטרם התבררו תוצאות הבחירות כבר הצהיר ראש הממשלה נתניהו, זה שנתן לו קרדיט לאורך ארבע שנות הליכה משותפות, שהוא ייטול ממנו וממפלגתו את המשרד.

ככה ייעשה למי שנשא בגאווה את דגל הורדת המחירים במשך ארבע שנים - אולי ביהירות מה, מבלי להתחשב מספיק בגורמים קריטיים הרבה יותר ממנו, כמו השחקנים האחרים שנמצאים על המגרש (למשל נתניהו עצמו) או סתם באפשרות שהתזמון עלול להיות אומלל (ריבית שפל למשל).

ואולי טמון בלקח של אטיאס - בעובדה שגורמים אקסוגניים יותר או פחות ושאלת העיתוי חשובים הרבה יותר בענף כמו נדל"ן מאשר חוכמתו ומעשיו של איש שנה כזו או אחר - גם לקח חשוב לאנשי השנה שלנו ל-2013.

צרו איתנו קשר *5988