כך מוכרים בתל אביב חלומות בפריפריה למשקיעי הנדל"ן

"משקיעי הנדל"ן עוברים מהמרכז לפריפריה", קבעה סקירת משרד האוצר שפורסמה באמצע חודש מארס. אכן, תמונת המאקרו בשוק הנדל"ן הישראלי פשוטה למדי: אחרי שנים של עליות במחירי הדירות, התשואה באזור המרכז כבר לא אטרקטיבית בעיני משקיעים רבים, כך שהנהירה לערי הפריפריה מתבקשת. האומנם?

לפעמים מקרה מבחן אחד ב"מיקרו" שופך אור על המאקרו. כזה הוא הסיפור של פרויקט שאפתני בחיפה, ברחוב אחד העם בשכונת הדר. מגדל של 21 קומות, חניון תת-קרקעי, שטחי מסחר והבטחות גדולות. "דירות 3 חדרים החל מ-590,000 שקל", קראה פרסומת של החברה היזמית. באותה פרסומת הוצגו גם היתרונות בפרויקט: "מיקום אטרקטיבי במרכז העיר חיפה", "אזור בתנופת פיתוח והתחדשות" וכמובן הנחה לבוגרי המרכז האקדמי שאליהם נשלחה הפרסומת (אם ימהרו לרכוש עד סוף חודש מארס).

ומה בנוגע לנושא הכספי? בפרסומת נכתב כי נדרש הון עצמי של 200 אלף שקל בלבד וכן הובטח ליווי בנקאי, תשואה של 5.5% בשנה על ההשקעה ושירותי ניהול הנכס עבור בעלי הדירות אחרי הקמת הפרויקט. ללא ספק פרסומת המכוונת ללבם של משקיעים. כיצד ניתן להבטיח תשואה של 5.5%? לזה נגיע בהמשך.

בינתיים, בשטח, במקום שבו יוקם המגדל, ישנו בור מיתולוגי שמחכה לגאולה כבר כ-15 שנה. 15 שנה שבהן נשמעו פעם ועוד פעם הבטחות ששכונת הדר הוותיקה בחיפה היא היא הדבר הגדול הבא. הבנייה, כמובן, טרם החלה.

הבטחות לתל אביבים

אין ספק שההבטחות האמורות לעיל קורצות למשקיעים, במיוחד מאזור המרכז. סיסמאות כמעט ריקות מתוכן עבור החיפאים - כמו נוף לים או קירבה לכרמלית (נוף לים יש מכל בניין גבוה והכרמלית מובילה בעיקר משום מקום לשום מקום) - קורצות מאוד למשקיעי המרכז שהתרגלו לכך שמראה כחול ורכבת תחתית הם פרמטרים ששווים מיליונים.

לאחר שתואמה לנו פגישה במהירות, לאותו יום שבו התקשרנו למשרד המכירות, ומצאנו עצמנו במשרד בתל אביב שנראה, איך לומר, די מאולתר. המשרד הצפוף יחסית נמצא בקומת הגג השלישית של בניין שבו המעלית מגיעה רק עד הקומה השנייה. על המתעניינים לעלות במעלית לקומה השנייה ואז לעלות במדרגות קומה נוספת למשרד המכירות. ומה בפנים? אנשי מכירות נמרצים, פרוספקטים ומצגת מרשימה למדי.

בעודנו יושבים בתל אביב, נציג המכירות "לקח" אותנו לביקור בשכונת הדר בחיפה שבה יוקם הפרויקט, ב"אדיבות" גוגל Street View. כך משווקים לתושבי המרכז דירות בפריפריה בישראל של 2013. נציג המכירות סיפר לנו על הפרויקט, על השכונה, על תנופת הפיתוח באזור (הכוללת בין היתר את קמפוס הנמל - עוד הבטחה לא חדשה) ובכלל על תפיסת היזמים שתל אביב והמרכז זה היסטוריה, המחירים גבוהים מדי והתשואות לא אטרקטיביות כפי שהיו. הפריפריה, לפי התפיסה, היא ההווה והיא העתיד.

בפרויקט, כך נמסר לנו, ייבנו דירות קטנות של 2-3 חדרים בלבד, בשטח של עד 65 מ"ר (לא כולל מרפסת). טווח המחירים 590-840 אלף שקל. התשואה שהבטיח לנו איש המכירות (אם נרצה לרכוש את הדירה להשקעה) היא 5% ולא 5.5% כפי שנכתב בפרסומת. ניחא. חברת הניהול מבטיחה את התשואה הזו ל-3 השנים הראשונות, ואם החברה תשיג תשואה של יותר מ-5%, היא תקבל לרשותה את הפער. במילים אחרות, אם החברה מצאה שוכר בתשואה של 7% בשנה, בעל הדירה יקבל שכירות המגלמת תשואה של 5% וחברת הניהול תקבל 2%. ומה אחרי 3 השנים הראשונות? ישנה אופציה שחברת ניהול תוכל להמשיך לנהל עבורנו את הנכס, ועל הדרך היא תגבה כמובן דמי ניהול ש"ינגסו" בתשואה השנתית.

וזה לא הכול. החניון התת-קרקעי יכלול כ-190 מקומות חניה עבור כ-145 דירות. בקומת הקרקע יוקם סניף בנק, סופרמרקט שיהיה פתוח 24 שעות ביממה וכנראה גם בית קפה. בקיצור: נוחות ומודרניות חברו להן יחדיו.

הקשבנו בריכוז רב לנציג המכירות האדיב. למען האמת, הכול נשמע טוב מאוד עבור מי שאינו מכיר את האזור שבו אמור המגדל לקום. אנחנו מכירים, ולכן שאלנו את השאלות החשובות באמת. התחלנו במיקום. מבחינה גיאוגרפית, אפשר בהחלט לכנות את שכונת הדר "לב העיר". אך לשכונה אין תדמית טובה, ורחוב אחד העם נחשב רחוב גרוע למדי. רק לשם ההשוואה, במאגר עסקאות הנדל"ן של רשות המסים ניתן למצוא מכירת דירות בעבר הלא רחוק בשטח של כ-65 מ"ר במחיר של 340 אלף שקל לכל היותר. כזכור, הטווח העליון של הדירות ב"גדולות" בפרויקט עליו אנו מדברים הינו 840 אלף שקל.

"האזור לא אטרקטיבי ונחשב לא טוב. ניסית פעם ללכת לשם לטיול בערב?", הפצרנו באיש המכירות, שענה בשאלה משלו: "זה בגלל שכונת חליסה שנמצאת באזור? גם על יפו אמרו פעם שמדובר באזור לא טוב, ותראה את מחירי הדירות שם היום". תשובתנו הייתה פשוטה: "נכון שמחירי הדירות ביפו עלו, אבל גם היום קשה לומר שנעים להורים צעירים להסתובב שם בערב לטיול נחמד".

מרווח של 2%

מלבד לחלום על עתיד ורוד יותר לרחוב ולשכונה, קשה היה לשכנע שהמיקום אטרקטיבי. עברנו לנושא אחר: החניה. חניון תת-קרקעי הוא כמובן מתבקש במגדל מגורים, אך היציאה מהחניון היא לרחוב חד-סטרי צר עם שני נתיבים, שאחד מהם חסום על ידי מכוניות חונות, כך שבפועל ישנו נתיב אחד (כפי שניתן לראות בתמונה המצורפת). היציאה מהרחוב מובילה לרחוב הנביאים, רחוב מרכזי שגם הוא פקוק במכוניות בשעות העומס. דמיינו לעצמכם עשרות בעלי מכוניות המנסים לצאת לעבודה בשעת בוקר, או לחזור הביתה בערב.

ה"מוקש" השלישי היה כמובן התשואה המובטחת. נציג המכירות אמר - ובצדק - שתשואה של 5% בשנה גבוהה יותר ממה שניתן להשיג היום במרכז (כ-3% באזור ת"א, למשל). אנחנו התעקשנו על "היום שאחרי" אותן 3 שנים. עם כ-145 דירות בפרויקט, ובהנחה שמשקיעים רבים יהיו בעלי הדירות, מדובר בהצפה של ממש. נציג המכירות אמר לנו ש-6 קומות (מתוך 21, כזכור) יוקצו לסטודנטים, בשיתוף פעולה עם עיריית חיפה.

"השכרת פעם דירה לסטודנטים? ראית מה הם בדרך כלל עושים לדירה אחרי שנה? כמעט תמיד צריך לשפץ", הקשינו. איש המכירות הנבוך התפתל בכסאו.

אולי יום אחד תתברר רכישת דירה בפרויקט כמוצלחת למדי, ואולי לא. מה שבטוח הוא שסיפור זה אינו ייחודי, אלא חוזר על עצמו במקומות שונים בפריפריה, שם מבטיחים למשקיעים תשואות גבוהות יותר בהשוואה למרכז ומנסים לצייר להם עתיד ורוד לשכונות שמצבן הנוכחי רחוק מלהיות ורוד.

שתי הקבלות לשוק ההון עוברות במוחנו; האחת, שמדובר בהשקעה בסיכון גבוה יותר, מעין אג"ח High-Yield, כך שהמשקיעים אמורים לדרוש תשואה גבוהה יותר עבור השקעתם. מה שמוביל למחשבה השנייה: אם פער התשואות (הידוע בשוק ההון כמרווח, Spread) בין הפריפריה לתל אביב הצטמצם לכדי כ-2% בלבד בשוק הנדל"ן, אולי באמת יש פה בועת נדל"ן. אחרי הכול, האם הייתם קונים אג"ח קונצרניות מסוכנות בתשואה עודפת של 2% בלבד על אג"ח ממשלתיות בטוחות? האם הייתם חושבים שמרווח זה אטרקטיבי מספיק?

מעיריית חיפה לא נמסרה תגובה לדברים.

"לא רחוב טוב"

אפשר לומר שאנחנו פסימיים ואפילו חסרי חזון, גרועים בהשקעות בניגוד ליזמים שרואים משהו שאנחנו לא. רצינו לבדוק אם אנחנו הפסימיים היחידים, אז חיפשנו ברשת תגובות על הפרויקט. מסתבר שאשכול שלם הוקדש לכל בפורום הנדל"ן "תפוז". תגובות חיוביות לא היו שם. הנה חלק מהתגובות שכן היו:

"בסיכומו של דבר זה פרויקט במקום לא מבוקש. רחוב אחד העם הוא לא רחוב שהייתי רוצה לגור בו".

"אחד העם... הבנתי שזה הרחוב ביציאה מהמשביר. לא רחוב טוב".

"כל אזור הדר לא נחשב אזור מבוקש. יש בעיות נגישות ברכב פרטי, בעיות חניה, אוכלוסייה ממעמד סוציו-כלכלי נמוך, אין גני ילדים, אין בתי ספר, אחרי החשכה אין כמעט תנועת אנשים". "ייתכן שמהקומות הגבוהות כן יראו ים, אבל זה לא אומר כלום על כדאיות רכישת נכס בפרויקט. בשעות הערב כבר מזמן לא נחמד, בלשון המעטה, ללכת ברחובות הדר".