מחיר הקרקע זה רק תירוץ

רק פעמיים בכל העשור האחרון ירדו מחירי הקרקעות בישראל: בשנת 2007 ובשנת 2012. על-פי נתוני בנק ישראל, בהתבסס על שיווקי מינהל-מקרקעי-ישראל, בשני המקרים מדובר היה בצניחת מחירים חד-פעמית אך מאוד משמעותית, בשיעור של 20%; ובשניהם הירידה נרשמה גם באזור המרכז, לב הביקושים.

העובדה המצערת (או שלא, תלוי בעיני המתבונן) היא, שהצניחה במחירי הקרקע בשני המקרים, ב-2007 וב-2012, לא השפיעה כהוא-זה על מחירי הדירות. בשתי השנים הללו, מחירי הדירות החלו אמנם את השנה בירידה קלה (ב-2007 נרשם סיום עשור של ירידות ריאליות במחירי הדירות, בשיעור כולל של 20%), אולם עד סוף השנה כבר עבר השוק לעליות. מחיר הקרקע - "חומר-הגלם" המשמעותי בייצור דירת מגורים - ירד, אבל מחירי הדירות דווקא עלו.

לא צריך דוקטורט בנדל"ן כדי להבין כיצד נוצרת בכל פעם האנומליה הזו בשוק הדיור. נוסף לירידה החד-פעמית במחירי הקרקע ב-2007 וב-2012, יש עוד משהו משותף לשנתיים הללו: ירידה חדה בכמות העסקאות שנעשו בשוק - שלא הייתה דומה לה באף שנה אחרת. מדובר בירידה בעסקאות לרכישת קרקע ולא דירה, שכן הביקוש לדירות עצמן קשיח כמעט לחלוטין.

ב-2007 ירד היקף העסקאות בקרקעות למגורים ששיווק המינהל מ-22,794 יח"ד ב-2006 ל-14,017 יח"ד - ירידה של 39%; ב-2012 צנח היקף העסקאות מ-25,457 יח"ד ב-2011 ל-15,380 יח"ד - ירידה של 40%. במחוז מרכז, מוקד הביקושים של רוכשי הדירות, המספרים צנחו צניחה חופשית: משיווק קרקעות ל-6,385 יח"ד ב-2006 ל-3,595 יח"ד ב-2007. ומ-8,186 יח"ד בשנת 2011 ל-2,672 יח"ד ב-2012 - ירידה של 70%!

במילים אחרות: מעט מאוד קבלנים נהנו מהמחירים היורדים. זאת, בגלל שהמינהל הוריד רגל מהדוושה (או שפשוט דרש יותר כסף על פיתוח), בגלל שדואופול הבנקים הפסיק לחלק אשראי בנדיבות, בגלל הסיכון בשוק שבו המחירים נופלים. בשל אלה, הספיקו רק מעט בני-מזל לנצל את המומנטום, לפני שהמחירים שבו לעלות, ולפני שהייתה לכך השפעה רוחבית על מחירי הדיור.

ומבחינת הקבלנים הרבים בשוק: כל עוד אין חשש לשיטפון בקרקעות זולות, אין טעם להוריד את מחירי הדירות רק בגלל שמישהו קנה פה ושם קרקע בזול.

מחירי הדירות טסו

בשורה התחתונה והשערורייתית, מתברר פעם-אחר-פעם כי בקצב ובתנודות שיווקי הקרקע כמעט אין קורלציה בין מחירי הקרקע למחירי הדירות. בנק ישראל ניסה אמנם למקד את הבעיה רק בפריפריה - שם עלו מחירי הקרקע ב-15% בין 2006 ל-2011, בעוד מחירי הדירות טסו ב-50%, אולם המצב אינו שונה בהרבה גם באזורי הביקוש.

אז נכון שבמרכז הארץ עלו מחירי הקרקעות ומחירי הדירות בשיעור דומה של 60%, אבל בואו לא ניתן לאחוזים לבלבל אותנו. מחירי הקרקע באזורי הביקוש עלו ב-150 אלף שקל, בעוד מחירי הדירות עלו בממוצע ב-520 אלף שקל - פער של 370 אלף שקל בין התייקרות תשומת הקרקע לבין התייקרות המוצר הסופי.

בפריפריה, מחירי הקרקע עלו אמנם רק ב-10,000 שקל, שזה זניח לעומת נסיקה של 270 אלף שקל במחירי הדירה הממוצעת - פער של 260 אלף שקל "בלבד" בין תשומת הקרקע למחיר הדירה.

כלומר, בשנים האחרונות הציבור הסתער על דירות המגורים ברחבי ישראל - בגלל המשכנתאות הנוחות, בגלל היעדר אלטרנטיבות להשקעה, בגלל הבאזז החיובי ששטף את השוק ועוד - והקבלנים יכלו להקפיץ כרצונם את מחירי הדירות, במרכז ובפריפריה.

וכשהיצע וביקוש קשיחים נפגשים במחירים הגבוהים במאות-אלפי שקלים לדירה - מחיר הקרקע (או הברזל, או שכר העובדים) הוא רק תירוץ.