כך מחמירים לאחרונה בתי המשפט בענישה על עבירות בנייה

בתי המשפט מחמירים לאחרונה בענישה על עבירות בנייה, גם אם הדיירים נפגעים ונדרשים לתבוע את כספם במסלול האזרחי ■ סולברג: "תכנון תחילה ובנייה אח"כ"

בשבוע שעבר חשף "גלובס" כי קבוצת גבסו החלה בביצוע עבודות להקמת פרויקט מגורים בשכונה החדשה במערב היישוב באר יעקב, עוד לפני שהונפק היתר בנייה לפרויקט. בעקבות פניית "גלובס" לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מצפה אפק, האחראית על מתן היתרי בנייה ביישוב, הוציאה הוועדה צו הפסקת עבודה ליזם.

חיים גבסו, בעל השליטה בחברה, אמר כי היה בטוח שהחברה תקבל היתר בנייה בתוך 3 ימים, ועל כן החל בביצוע העבודות עוד לפני קבלת ההיתר, בשל לחץ מצד בעלי הקרקע שעמם חתם על הסכם קומבינציה.

גבסו הוא רק אחד משורה של יזמים שפעלו מתוך הנחה ש"הבניין כבר בנוי, אז בטוח לא יהרסו אותו". אבל פסיקות מהתקופה האחרונה מראות כי אקסיומה זו - שהובילה עברייני בנייה להציב עובדות בפני רשויות התכנון והמשפט, ובכך "להכשיר את השרץ" - הולכת ונחלשת, והסובלנות של רשויות האכיפה לעניין פוחתת והולכת.

במשרד הפנים מסרו ל"גלובס" כי מנתוני המשרד עולה כי בשנת 2012 נהרסו על-ידו 1,495 מבנים בלתי חוקיים, ורק במחצית הראשונה של 2013 נהרסו על-ידי משרד הפנים 794 מבנים בלתי חוקיים, נוסף למבנים שנהרסו על-ידי הוועדות המקומיות ועל-ידי העבריינים עצמם.

"המדיניות הוקשחה, והוועדות המחוזיות מסרבות לאשר עבירות בנייה בדיעבד, רק כיוון שהנכס נבנה. במצב שבו ועדה מקומית מבקשת היום להכשיר עבירה, הוועדה המחוזית דורשת מהוועדה המקומית לנמק בפניה מדוע יש להצדיק הכשרת עבירה שבוצעה", אומר עו"ד שחר בן-עמי, שותף במשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות', המתמחה בתכנון ובנייה וליווי רשויות מקומיות.

גם עו"ד גלית שיצר, שותפה במשרד אברהם בר ושות', אומרת כי ניתן להבחין בעליית מדרגה בהעדפה המוחלטת שנותן בית המשפט לשיקול של המאבק בעבירות הבנייה, על פני שיקולים אחרים. "ברור שככל שהעבירה חמורה ונרחבת יותר - נטיית מוסדות התכנון ובתי המשפט להכשיר אותה תהיה קטנה יותר, וזאת גם במחיר של פגיעה קשה ברוכשים ובצדדיים שלישיים.

"לרוכשי דירות ולשוכרי נכסים נמליץ לבדוק היטב את הנכס ולוודא כי הבנייה תואמת הן את התוכנית והן את היתר הבנייה (באמצעות פנייה לוועדה המקומית בבקשה לקבל מידע תכנוני), על מנת למנוע מצב שבו ייאלצו להיגרר להליכים משפטיים כנגד היזם או מבצע העבירה, אשר ספק אם יניבו להם את התרופה לה הם מייחלים".

הנה כמה דוגמאות לפרויקטים שבהם התערב בית המשפט והורה להרוס או לאטום בתים שנבנו ללא היתר, גם במחיר פגיעה בדיירים.

חיפה: פרויקט דניה space של חברת נאות מזרחי

בשבוע שעבר פסק בית המשפט העליון כי 5 הקומות שנבנו ללא היתר בנייה בפרויקט דניה ספייס בשכונת סביוני כרמל בחיפה של חברת נאות מזרחי, לא יגיעו לדיון בוועדה המחוזית - וייהרסו. בהרכב של 3 שופטים קיבל בית המשפט העליון את הערעור של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, כי אין לדון בתוכנית להוספה של שטחים שכבר נבנו ללא היתר בנייה.

החברה, שבשליטת רוני מזרחי, קיבלה באוגוסט 2010 היתר בנייה להקמת בניין בן 9 קומות ובו 52 דירות. לאחר קבלת היתר הבנייה הגישה בקשה להגדלת מספר הקומות ב-5 קומות נוספות, ועוד לפני שהקומות הנוספות אושרו באופן סופי ושהונפק היתר להקמתן, גילו פקחי הוועדה המקומית כי החברה כבר החלה בבנייתן.

בספטמבר 2011 הוצא צו הפסקה שיפוטי להפסקת העבודות, אך החברה המשיכה בעבודות חרף הצו. כתוצאה מכך הוגש נגדה ונגד מנהליה כתב אישום בגין אי-קיום צו שיפוטי וביצוע עבודות הטעונות היתר. בגין כתב האישום נגזר על מזרחי קנס בן 2 מיליון שקל ועונש מאסר על-תנאי. בית המשפט אף אסר על כל שימוש ואכלוס בבנייה שנבנתה ללא היתר.

במאי 2012 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית בין היתר על רקע התנהגות היזם. נאות מזרחי ערערה כנגד ההחלטה לבית המשפט לעניינים מנהליים, בטענה כי הוועדה המחוזית דחתה את התוכנית משיקולים שאינם תכנוניים, ובית המשפט לעניינים מינהליים פסק לטובת מזרחי וקבע כי על הוועדה המחוזית לדון שוב בתוכנית. הוועדה המחוזית הגישה ערעור על ההחלטה לבית המשפט העליון, בטענה כי אין לדון בתוכנית נוכח חוסר ניקיון-הכפיים הבוטה שבו נגועה נאות מזרחי.

בית המשפט העליון קיבל בשבוע שעבר את הערעור. "לא זו בלבד שמדובר בהחלטה סבירה, אלא שמדובר בהחלטה הסבירה היחידה המתחייבת בנסיבות העניין", פסק השופט אליקים רובינשטיין. "עסקינן בבנייה בלתי חוקית בהיקף של אלפי מ"ר, שהחלה לאחר הפקדת התוכנית, באופן המעורר חשש עז כי נועדה להעמיד את רשויות התכנון בפני מעשה עשוי. החברה המשיכה בבנייה הבלתי חוקית גם לאחר שהוצא בעניינה צו הפסקת עבודות שיפוטי, עובדה המלמדת אף היא על עזות מצח וזלזול בוטה בחוק וברשויות האכיפה".

רובינשטיין הוסיף כי הבנייה הבלתי חוקית נועדה לשרת אינטרס כלכלי מובהק, ובנסיבות אלה האינטרס בדבר ההגנה על שלטון החוק גובר על השיקולים האחרים. רובינשטיין הוסיף כי "יש לקוות כי הרתעה זו, שיסודה כלכלי, תהא אפקטיבית אצל אנשי עסקים".

השופט נעם סולברג הוסיף: "אין להפוך יוצרות. תכנון תחילה ובנייה אחר-כך. אסור שבנייה בלתי חוקית תהא מקדמה על מנת לאלץ בדיעבד את הכשרתה. שלטון החוק היה לקלס, וזכותו של הציבור להשתתף בהליכי התכנון ולהשמיע התנגדות הייתה למרמס".

פרוייקט דניה ספייס בחיפה / צילום: פאול אורלייב
 פרוייקט דניה ספייס בחיפה / צילום: פאול אורלייב

רמת-גן: בית גרונר ברחוב ז'בוטינסקי

בשנות ה-90 המוקדמות קידמו החברות סנאורה ודנקנר השקעות (שנרכשה בשנת 2004 על-ידי אלעד מגורים) תוכנית על מגרש ברחוב זבוטינסקי פינת רש"י, בשיתוף עיריית רמת-גן. התוכנית שקודמה קבעה כי ניתן להקים על המגרש בית דיור מוגן בן 120 יחידות דיור מוגן ב-15 קומות מעל שתי קומות מסחר, קומת מחסנים וקומת בריכת שחייה.

אלא שהחברות בנו את הפרויקט אך בחרו להתעלם כליל ממטרתו. במקום למכור את הדירות לקשישים, הם שיווקו אותן לכל דורש. העירייה הנפיקה לפרויקט טופס אכלוס בשנת 1999, ורק בשנת 2000 טענה כי נודע לה על מעשי החברות. בעקבות זאת נגזר על כל אחת מהחברות לשלם קנס של 460 אלף שקל.

עם סיום ההליך הפלילי ביקשה החברה להכשיר את העבירה באמצעות שינוי ייעוד הקרקע למגורים, ובשנת 2006 אושרה התוכנית החדשה בוועדה המקומית. ב-2009 דחתה הוועדה המחוזית את התוכנית, לאחר שהשתכנעה כי אף שרוכשי הדירות רכשו את הדירות בתום-לב, האינטרס הציבורי של מניעת עידוד עבריינות בנייה הוא הקובע.

החברות הגישו ערר למועצה הארצית, שהחליטה בתחילת 2011 לדחות את התוכנית: "עולה תמונה חמורה של התנהלות בלתי חוקית מכוונת ומטעה ופגיעה קשה בשלטון החוק".

אלעד מגורים וסינארה הגישו בשנת 2011 עתירה לבית המשפט המחוזי בטענה כי ועדות התכנון התעלמו מכך שהוועדה המקומית תומכת בתוכנית הקיימת, מאחר שיש עודף בבתי דיור מוגן בעיר וצורך בדירות קטנות.

סגנית נשיאת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, מיכל רובינשטיין, דחתה את עתירת החברות. "לתוך מערבולת של פרשה חמורה זו גררו החברות שורה ארוכה של דיירים", ציינה רובינשטיין.

לדבריה, אם עתירה זו תידחה עלולה להיגרם להם פגיעה בלתי מבוטלת, ואולם שיקול שלטון החוק נוכח העבירות החמורות שהתוכנית נועדה להכשירן גובר על אינטרס הדיירים.

"הכשרת השרץ עלולה להביא לפגיעה כפולה, שכן הסכמה והשלמה עם עבריינות תחת ענישת העבריין תביא למצב של חוטא יוצא נשכר, תפגום באמון הציבור ברשויות ובתי המשפט תכרסם בהרתעה ותעודד ביצוע מעשי עבריינות", קבעה רובינשטיין. היא קבעה כי המזור לדיירים צריך לבוא בהליכים אזרחיים שינהלו נגד החברות.

בית גרונר / צילום: תמר מצפי
 בית גרונר / צילום: תמר מצפי

*** הכתבה המלאה - במהדורה המודפסת

צרו איתנו קשר *5988