כך מעדיפה עיריית ת"א מבנים לעסקים במקום דירות למגורים

בחודש מארס האחרון החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, להפקיד בתנאים את תוכנית המתאר המקומית שיזמה עיריית תל אביב הנקראת תא5000. התוכנית גובשה על ידי מינהל ההנדסה בעיריית תל אביב בארבע השנים האחרונות, והיא קובעת איך תיראה תל אביב עד שנת 2025. בין השאר הוחלט שם כי אזור תעסוקה חדש יוקם בצומת חולון, על שטחה המוניציפאלי של תל אביב.

"אזור התעסוקה בצומת חולון מיועד לסוגי תעסוקה מגוונים: משרדים, מסחר, היי-טק, ושימושים אחרים אשר התמקמו עד עתה בעיקר במע"ר (מרכז עסקים ראשי) המרכזי ובאזור רמת החייל", צוין בתוכנית המתאר. "שילוב של שימושי תעסוקה אחרים ובכלל זה מלאכה יתאפשר תוך הקפדה על מגבלות סביבתיות".

סותר תוכנית מתאר

תושבי חולון, שהתוכנית נושקת לבתיהם, הופתעו לשמוע על הכוונות של עיריית תל אביב להקים על השטח הענק שבגבולם המערבי אזור תעסוקה הכולל שטחי מלאכה.

'מתחם חולון', בשטח של 700 דונם, משתרע מגבול חולון בדרום ועד דרך בן צבי בצפון, ממקווה ישראל במזרח ועד רחוב תל גיבורים במערב (נתיבי איילון דרום חוצים אותו). 80% מהקרקע היא בבעלות המדינה והשאר בבעלות העירייה ופרטיים.

עד כה הגדיר משרד הפנים את השטח בצומת חולון כאזור המיועד למגורים, על פי תוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 5). על פי חוק התכנון והבנייה, הגוף היחידי שבידיו הסמכות לשנות את יעודי התמ"מ היא המועצה הארצית לתכנון ובנייה. אי לכך, נראה כי החלטת הוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית, כשהייעוד שנקבע לקרקע בצומת חולון סותר את התמ"מ, מנוגדת לחוק.

חשוב להבין שרשויות מקומיות - למרות אין ספור סיסמאות והכרזות בדבר הדאגה לדיור מוזל וכו' - מעדיפות לראות אצלן כמה שיותר שטחי תעסוקה - משרדים, מסחר או תעשייה, ואם אפשר אז על חשבון שטחי מגורים. אלה הראשונים מכניסים הרבה יותר כסף ממיסוי ארנונה, ומנגד תובעים הרבה פחות הוצאות מאותה רשות עבור מי שמאכלס אותן.

עיריית תל אביב, לשם דוגמא, נהנית מדי יום ממאות אלפי ישראלים שמגיעים אליה לעבודה או לקניות מכל רחבי הארץ, צורכים ומשלמים ארנונה בסכומי עתק לקופת העיר, בעוד שאת גני הילדים, בתי הספר, המרפאות ופינוי האשפה הם דורשים מהרשויות שבהן הם גרים.

בדיון שהתקיים בוועדה המחוזית בחודש מארס התייחסה הוועדה לתוכנית, ולסתירה בין הייעוד שנקבע בתוכנית המתאר לייעוד שמבקשת עיריית תל אביב לקבוע בשטח: "אזור צומת חולון מוגדר בתמ"מ כאזור עירוני בדגש מגורים, ואילו בתוכנית המתאר נקבע כי הוא ישמש כאזור תעסוקה מטרופוליני. תנאי לאישור תוכנית המתאר יהיה אישור לשינוי התמ"מ בהתאם למוצע בתוכנית זו הכולל איזון בין מע"ר מטרופוליני, מתחם לוגיסטי וטבע עירוני. התוכנית תופקד על שתי חלופות, אחת תואמת את התמ"מ והשנייה עם השינוי המוצע".

שמאית המקרקעין גלית צור, תושבת העיר חולון, אומרת כי החלטת הוועדה המחוזית להפקדה עם שתי חלופות, שאחת מהן סותרת את הייעוד שנקבע בתמ"מ 5, מהווה חריגה בוטה מסמכותה של הוועדה ומנוגדת לחוק התכנון והבנייה, הקובע כי תוכנית מתאר מחוזית עולה על תוכנית מתאר מקומית.

"בלתי סבירה לחלוטין"

ואמנם, חוקיות ההחלטה להפקיד את התוכנית, מבלי שהועברה לעיונה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מוטלת בספק רב. "חוק התכנון והבנייה קובע היררכיה של תוכניות: תוכנית מתאר מקומית כפופה לתוכנית מתאר מחוזית", מסבירה עו"ד ענת בירן, "לכן לא ניתן לאשר תוכנית מתאר מקומית הסותרת תוכנית מתאר מחוזית. בנוסף, מוסד תכנון אינו מוסמך להפקיד תוכנית שאינו מוסמך לאשרה. במקרה זה, ההחלטה על הפקדה של תוכנית מתאר מקומית הסותרת תוכנית מתאר מחוזית אינה בסמכות הוועדה המחוזית, כל עוד לא שונתה תוכנית המתאר המחוזית, במקרה זה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה".

בירן מוסיפה כי "ההחלטה שלפיה התכנית תופקד כשהיא כוללת חלופה הסותרת את תכנית המתאר המחוזית, ודחיית אישור המועצה הארצית לשינוי התמ"מ לשלב מתן תוקף אינה חוקית, ולכל הפחות היא בלתי סבירה לחלוטין. מה הטעם לגרום לציבור להתארגן להגשת התנגדויות ולבזבז אנרגיה ומשאבים ביחס לחלופה שלגביה בכלל לא ברור אם המועצה הארצית תיתן בסופו של דבר את אישורה?"

לדברי בירן, גם בנושא המהותי ישנה בעיה להניח כי המועצה הארצית תאשר את שינוי יעוד השטח ממגורים לתעסוקה. "החלופה המוצעת היא לשנות ייעודו של אזור צומת חולון, המוגדר בתמ"מ כאזור מגורים בדגש עירוני, לאזור תעסוקה" מסבירה בירן. "חשוב לשים לב שהתמ"מ כוללת הוראה מפורשת המסמיכה את הוועדה המחוזית לשנות אזור מייעוד תעסוקה לאזור מגורים בדגש עירוני, אך כאן מבקשים לעשות בדיוק ההפך, ולכך אין לוועדה המחוזית סמכות במסגרת התמ"מ. סעיף הגמישות בתמ"מ המאפשר שינוי מתעסוקה למגורים מוכיח כי מגמת התמ"מ היא דווקא לעודד אזורי מגורים, ועובדה זו מחזקת את הגישה שאין להפקיד תכנית המציעה לשנות אזור מגורים לאזור תעסוקה ללא אישור המועצה הארצית מראש לשינוי התמ"מ".

במשרד הפנים מסרו בתגובה כי "תכנית המתאר תא/5000 הופקדה עם שתי חלופות, לתעסוקה ולמגורים, תנאי לאישור החלופה הינו אישור שינוי תמ"מ 5 על יד המועצה הארצית". על הטענה כי ראש עיריית חולון מוטי ששון, חבר בוועדה המחוזית, לא השתתף בדיון על הפקדת התוכנית, נמסר כי "ראש עיריית חולון הינו חבר בוועדה המחוזית וככזה מוזמן לכל ישיבותיה".

מעיריית תל אביב נמסר כי תוכנית המתאר המחוזית אכן הגדירה את המתחם כאזור עירוני בדגש על מגורים, "עם זאת, במסגרת החשיבה על תכנית המתאר, נראה כי במקום בו מתוכנן מפגש של אמצעי הסעת המונים (3 קווי רכבת קלה וקו רכבת ישראל) נכון לפתח שימושי קרקע באופן אינטנסיבי, כלומר זכויות בנייה גבוהות. כמו כן, במקום כזה, בו הנגישות באמצעי תחבורה ציבוריים גבוהה, נכון לתכננו כאזור תעסוקה".

בעירייה ציינו כי תכנית המתאר מגדירה את המתחם כאזור תעסוקה מטרופוליני בבנייה אינטנסיבית, עם אפשרות לבנייה של עד 25% מגורים. "לנוכח היקף הזכויות הגבוהות במתחם", אמרו שם, "מדובר באלפי יחידות דיור בנוסף לשטחי התעסוקה".

"ת"א מעבירה את המטרדים לחולון"

גלית צור, שמאית ותושבת העיר חולון, מעריכה כי התוכנית המדוברת "נועדה לאפשר לעיריית תל אביב להעתיק את שימושי התחנה המרכזית החדשה הקיימת ולהקים מרכז לוגיסטי חדש רחב היקף, בשער הכניסה לעיר חולון. חלופה זו תאפשר לעיריית תל אביב למקם את השימושים המטרדיים והבעייתיים בשולי תל אביב ובכניסה הראשית לעיר חולון. לחלופה זו השלכות מרחיקות לכת על העיר חולון ועל תושביה, מהן בחרה להתעלם הוועדה המחוזית".

צור מדגישה כי ראש עיריית חולון, מוטי ששון, החבר בוועדה המחוזית, נעדר משני דיונים שקיימה הוועדה המחוזית בתוכנית, ולא פעל על מנת למנוע החלטה בלתי חוקית זו של הוועדה המחוזית, העתידה להטיל מכה קשה על תושבי חולון ועל איכות החיים בעיר.

בעיריית חולון מסרו כי ראש העיר חזר והדגיש בשנה האחרונה כמה פעמים בפני משרד התחבורה ובפני ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי, שבמידה ותהיה החלטה בעתיד על הקמת תחנה מרכזית בצומת חולון, "הוא יילחם בה בכל כוחו ולא יאפשר לה בשום פנים ואופן להתממש, אף שמדובר בתחום השיפוט של תל אביב".

בנוסף אומרים בעיריית חולון כי לטענה כאילו יש החלטה בעיריית תל אביב להעביר את התחנה המרכזית לצומת חולון אין כל אחיזה במציאות, וגם בדיון על הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית לא הוזכרו אפילו צמד המילים "תחנה מרכזית". הסעיף היחידי המתייחס לצומת חולון אומר כי ניתן להציע שינוי לתמ"מ, באופן שיהיה בו איזון בין הרצון לפתח באזור מרכז עסקים מטרופוליני לבין הצרכים של עיריית תל אביב למתחם לוגיסטי ובין טבע עירוני.