פירוק שיתוף שלא לפי הרישום בטאבו

פרוק שיתוף במקרקעין הינו הליך מסובך וכרוך בשיקולים קניינים ותכנוניים והתחשבות במצב בשטח והחזקה שבין השותפים.

חוק המקרקעין קובע שלוש דרכים עיקריות לביצוע פרוק שיתוף בין שותפים . הדרך הראשית הינה חלוקה בעין. כלומר לבצע חלוקה פיזית של החלקה כולה לפי החלק היחסי המתמטי ובתנאי שכל שותף יכול לקבל מגרש קטן יותר שלפי תוכנית בנין עיר מוכרת כמגרש או חלקה בנפרד. לדוגמא אם החלקה בשטח דונם אחד ולשותף אחד יש ארבעים אחוזים ולשני שישים אחוזים,ככל שניתן לחלק את החלקה לשני מגרשים עצמאיים של 400 מ"ר ו600 מ"ר ,אז פרוק השיתוף יהיה בדרך של החלוקה הפיזית.

הדרך השניה, הינה מכירת כל המקרקעין לכל המרבה במחיר. דרך זו אפשרית, כשמתברר כי לפי תוכניות בנין עיר לא ניתן לחלק את הנכס בחלוקה בעין או כשמתברר על סמך חוות דעת שמאית שהחלוקה גורמת להפסד ניכר בין השותפים. הדרך שלישית לפרוק שיתוף שהיא רק לגבי מבנה שראוי להירשם כבית משותף קרי פרוק שיתוף על דרך רישום המבנה כבית משותף. דרך שלישית זו הינה למעשה דומה לדרך של חלוקה בעין, אבל כשהנכס נשוא הדיון אינו מגרש ריק אלא מבנה.

מתעוררת שאלה מעניינת והיא מה כוח הרישום של החלקים של כל שותף במקרקעין והאם השטח הרשום הינו השטח שלפיו יש לחשב את אחוז פרוק השיתוף, או שמא למצב בשטח והחזקה בשטח והחלוקה בין השותפים יש משמעות כלשהי.

בית משפט השלום בחדרה בענין גואטה נדרש לאחרונה לסוגיה בפני כב' השופט נאסר ג'השאן.

בעניין דנן, דובר על חלקה שמחולקת למעשה לשלושה מגרשים מבחינה היסטורית. החלוקה בשטח אינה תואמת את המצב הרישומי קרי כל צד מחזיק בשטח שהוא שונה מבחינה מתמטית מהחלקים הרושמים אצלו בלשכת רישום מקרקעין.

המדובר בחלקת אדמה אשר בשנות התשעים של המאה הקודמת נבנו עליה מבנים והבעלים המקורי חלק לפי תשריט חלוקה לא שוויוני וכך חיו כל הצדדים.

גואטה ביקש לפרק את השיתוף בין הצדדים אך מאחר והכיר בכך שהחלוקה לא יכולה להיות תואמת מרשם מקרקעין אלא לפי מצב החזקה והחלוקה בשטח, אשר על כן תבע פרוק שיתוף תוך חיוב שכנו( תפירו) בדמי איזון בכדי שישלים לו את זכויותיו כפי שרשומות בפנקסי מקרקעין.

השופט ג'האשן דחה את תביעת גואטה וקבע כי בנסיבות מסוימות כשמוכח כי פרוק שיתוף על דרך החלוקה לפי מרשם המקרקעין מביא לידי תוצאה קשה, אין מניעה כי פרוק השיתוף יהיה על דרך של החלוקה לפי המצב בשטח.

בענין זה השופט ג'השאן מאמץ את פסק הדין בענין בר"ע (ת"א) 3029/05 מחמד עבדול קאדר נ' נעמאן ששם השופט גורן (נשיא בתוארו דאז) מבית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי יש והראיות יכולות להצביע על כך כי הצדדים גמרו בדעתם לחלק את הקרקע ביניהם בצורה השונה ממרשם המקרקעין.

למעשה בית המשפט קובע כי החלוקה בשונה ממרשם המקרקעין יכולה להילמד מהתנהגות הצדדים והמצב הפיזי בשטח וע"י זה יכול להיווצר הסכם שיתוף בין הצדדים גם אם ההסכם לא נכתב ולא נרשם באף מקום. לפסיקה אחרת ראה ע"א (ת"א) 1608/01), כאן השופט ג'השאן מאמץ את הכלל של "זעקת הגינות" שנפסקה בעניינים הקשורים לדרישת הכתב (ראה ע.א. 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ)

כמו כן בית המשפט קובע כי גואטה מושתק מבחינה דיני חוזים ובשל עקרון תום הלב, באשר נראה על פניו כי הצדדים הגיעו להסכם לפיו כל צד יקבל חלק מן השטח והאיזון נשעה באותם ימים של החלוקה וכי החלוקה הלא שיויונית למעשה הינה תוצאה של איזון שהצדדים שעשו ביניהם ואין לבצע איזון פעם נוספת.

השופט ג'השאן קובע כי ניתן לראות בהסכם שיתוף שבין הצדדים כהסכם שכולל בתוכו עקרון שלפיו פרוק השיתוף בבוא העת יהיה על פי מצב בשטח. כמו כן נדחתה הטענה של גואטה, כי יש לאשר את החלוקה אצל גופי תכנון. בית המשפט קובע כי מאחר והמדובר בחלקה שניתן לרשום אותה כבית משותף, אשר על כן אין מניעה לחלק את החלקה כפי שרוצים באשר לא מדובר בחלוקה לשלוש חלקות נפרדות אלא בסופו של דבר ברישום בית משותף אחד שאכן לא תואם את המצב הרשומי המתמטי דהיום.

לפסק דין זה השלכות רוחב ואורך על רבבות מקרים בהם מצב החזקה אינו תואם את מצב הרישומי שבין השותפים.

ת.א. 13558-06-11 שמעון גואטה גבעתי נ' דוד תפירו.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.