המועד הקובע לנכס שנמכר בהוצ"ל

כשנמכר נכס על ידי הוצאה לפועל, עלולים להיות שני תאריכים שונים ורלוונטים ליום המכירה. האחד, התאריך בו אושרה המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל, והשני יום מתן צווי המכר על ידי ראש ההוצל"פ. מהו אם כן, יום המכירה לצורך מיסוי מקרקעין. לאחרונה, דן בסוגייה זו בית המשפט העליון.

סעיף 19 (1) לחוק מיסוי מקרקעין, קובע שיום המכירה, בנכס שנמכר בהליך של הוצל"פ, הינו היום בו הושלמה המכירה או הפעולה על ידי הרשות המוסמכת. לעיתים חולף פרק זמן בין יום אישור הפעולה, לבין היום בו ניתן על ידי ראש ההוצל"פ צו המכר המאפשר את הליך המכירה. השוני משמעותי מאוד, במיוחד כאשר מחיר המכירה נקבע בדולרים.

או אז, השינויים בין שערי הדולר, משפיעים מאוד על שווי המכירה לצורכי חישוב המס. בפסק דין שעלים שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, נדון מקרה בו יום אישור העסקה על ידי ראש ההוצל"פ היה ביום 31.7.07, שער הדולר באותו מועד היה 4.3050 ₪ לדולר. ביום 6.3.08 ניתנו על ידי ראש ההוצל"פ צווי המכר. ביום זה, עמד שער הדולר על 3.590 ₪ לדולר.

מה עוד, שהחל מיום 1.8.07, בוטל מס המכירה, ולפיכך עסקאות שבוצעו לאחר מכן, לא חבות יותר במס מכירה. מנהל מס שבח טען כי היום הקובע הינו יום אישור העסקה, ואילו המוכרים טענו כי יום המכירה הוא היום בו ניתנו צווי המכר. המוכרים הגישו ערר לועדת ערר מס שבח, אשר קבלה את הערר וקבעה כי בשל חוסר הודאות השוררת בהליכי הוצל"פ, היום בו הושלמה העסקה באופן סופי, הינו יום מתן צווי המכר. מנהל מיסוי מקרקעין, ערער על פסק הדין לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון קיבל בדעת רוב את ערעור מנהל מיסוי מקרקעין, וקבע כי המבחן הקובע לצורך מענה על השאלה הוא מהו היום בו התרחשה תמורה בזכויותיהם של הצדדים והתגבשה זכותם של הצדדים להנאה כלכלית כתוצאה מהעסקה, וזאת להבדיל מהמועד בו הושלמה העסקה מבחינת חוקי הקניין. ומשכך קבע בית המשפט העליון, כי יום אישור העסקה ע"י ראש ההוצל"פ, הוא המועד הקבוע לעניין מבחן זה. בית המשפט העליון הביא לדוגמא את יום המכירה במקרה של הפקעה, שם נקבע על ידי המחוקק כי יום העסקה הינו היום שבו הועמד הפיצוי בעד הזכות שהופקעה. בנוסף, אנו סבורים כי פסק הדין משמעותי גם למקרים אחרים, בהם מוכיחים הצדדים כי זכותם להנאה כלכלית התגבשה במועד אחר ממועד החוזה.

אנו סבורים, כי לאור תוצאת פסק הדין, הרי שבמקרה בו למשל הוגש ערעור על ידי אחד מהצדדים על ראש ההוצל"פ, ובית המשפט המחוזי, שינה את החלטת ראש ההוצל"פ, למשל על ידי שינוי שווי התמורה בעסקה, בין אם הוא הגדיל את הסכום לתשלום ובין אם הפחית את הסכום, הרי שמועד מתן פסק הדין על ידי בית המשפט המחוזי, יוצר למעשה יום רכישה ושווי חדש, שכן תאריך מתן פסק הדין על ידי בית המשפט המחוזי, הוא המועד בו התרחשה תמורה בזכויותיהם של הצדדים והתגבשה זכותם של הצדדים להנאה כלכלית.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' ואלתר עורכי דין