קביעת השווי בעסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי היא עסקת חליפין במסגרתה מזמין בעל קרקע שירותי בנייה בתמורה למכירת חלק מהקרקע לקבלן. קביעת שווי העסקה יכול שייעשה בשתי דרכים, או בהתאם לשווי שירותי הבנייה שמקבל הבעלים או בהתאם לשווי השוק של חלק הקרקע הנמכר.

בפברואר 2012 נתנה ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי פסק דין בעניין כהנא נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור המרכז. באותו מקרה התקשרה משפחת כהנא, הורים ושני ילדיהם, עם חברת אבני עמי חברה לבניין בע"מ בעסקת קומבינציה. במסגרת ההתקשרות מכרה המשפחה 70% מקרקע של כחצי דונם בפתח תקווה, תמורת בניית שתי דירות על 30% הנותרים. המשפחה הגישה השגה על שומות מס שבח שיצאו בגין העסקה לפיהן הוערכה העסקה בשווי 1,800,000 שקל.

מנהל מיסוי מקרקעין דחה את ההשגה וקבע את מס השבח על בסיס הערכת שווי השוק של הנכס, עליו ניתן לבנות 7 דירות, ובהתחשב בכך ש70% ממנו נמכר לקבלן. על כך הוגש הערעור לוועדת הערר.

בפסק דינה קבעה וועדת הערר, כי יש לקבוע את "שווי המכירה" בעסקה לפי מחיר שירותי הבנייה כולל רווח קבלני. במקרה זה הגישו העוררים חשבונית מס של הקבלן, על סך של כ- 1,120,000 שקלים. מנהל מיסוי מקרקעין התעלם מהחשבונית שכן בחר לשום את העסקה על פי שווי השוק של המקרקעין הנמכרים.

ועדת הערר, לעומת זאת, הגיעה למסקנה, כי ראוי היה לקבוע את שווי המכירה לפי שווי עלויות הבנייה ובירכה על חישוב המבוסס על חשבונית המס של הקבלן.

על פסק דין זה הגיש מנהל מיסוי מקרקעין ערעור לבית המשפט העליון, אשר בגינו ניתנה החלטה ביום 7.11.2013. בהחלטתו, קיבל בית המשפט העליון את ערעור המנהל במישור העקרוני.

בית המשפט העליון קבע, כי הכלל, לפיו ייקבע שווי הזכות הנמכרת בעסקות קומבינציה לפי שווי השוק של הקרקע או לפי שווי שירותי הבנייה, יוותר על כנו. בית המשפט הוסיף וקבע, כי שווי שירותי הבנייה ייקבע על ידי פקיד השומה ועל הנישום להגיש ראיות מתאימות על שווי עלויות הבנייה, אם יבחר להשיג על קביעת פקיד השומה. עוד קובע ביהמ"ש העליון, כי הנטל להוכחת שווי עלויות הבנייה חל על הנישום, ובשונה מקביעתה הראשונה של וועדת הערר, קבע כי לא בהכרח תספיק הצגת חשבונית להוכחת שווי זה.

במישור המעשי, ובשל הנסיבות המיוחדות של משפחת כהנא, ביניהן פשיטת הרגל של הקבלן ושיפוץ הדירות על ידי המשפחה, הוסכם על פשרה עם מנהל מיסוי מקרקעין לפיה שווי העסקה לצורך שומות המס יעמוד על 1,400,000 שקל.