פרופ' שילר: "מחירי הדירות בישראל נראים כמו בועה"

שילר, מומחה לנדל"ן, סבור כי זה עדיין לא הזמן לצאת משוק המניות ■ "לחזות בועות זה כמו לחזות הצלחה של סרט. אף אחד לא באמת יודע" ■ על השקעה בנדל"ן בארה"ב: "חושבים שהמחירים יעלו? אל תצפו לעליית ערך רבה"

פרופ' רוברט שילר מאוניברסיטת ייל תמיד זכה לפרסום והכרה עולמית, אך מאז שזכה בפרס נובל לכלכלה השנה, הוא בהחלט מרגיש קפיצת מדרגה. מי שנחשב למומחה לניתוח שוקי נדל"ן ומניות, המציא מספר מדדים כלכליים מובילים וזיהה כמה בועות בעבר, אומר בראיון ל"גלובס" בכנס של הפורום הכלכלי העולמי בדאבוס שזה עדיין לא הזמן לצאת משוק המניות וגם ממליץ לחשוב היטב לפני שקונים דירה בישראל.

- פרופ' שילר, בחודש שעבר פורסם בתקשורת האמריקאית שאמרת שיש בועה בשוק המניות האמריקאי. לצאת מהשוק?

שילר: "תמיד נזהרתי להשתמש במילה 'בועה', התקשורת קראה לזה 'בועה' לאחרונה. זה כמו להשתמש במילה 'משוגע'. אני משוגע על אשתי אבל זה לא אומר שאני באמת משוגע. שוק המניות בארה"ב מתומחר קצת ביתר, אבל הוא לא סופר-יקר. תחזיות הרווח עדיין טובות, כך שלא צריך לזרוק את כל המניות. אני ממליץ להחזיק עדיין חלק מהתיק במניות, כמובן כל אחד בהתאם לרמת הסיכון שהוא רוצה".

- עד כמה לדעתך כלכלת ארה"ב חזקה באמת והאם היא מוכנה לסיום רכישות האג"ח של הפד?

"אנחנו עדיין מלקקים את הפצעים מהמשבר הגדול וייקח עוד זמן עד שנחלים. מדיניות הממשל השתפרה, אבל מצד שני, אם יהיה עוד מיתון ממשלת ארה"ב תהיה פחות מסוגלת להגיב לו כי היא כבר צברה הרבה חוב. ובאשר לפד - תוכניות התמרוץ מגיעות לסיומן; כמה אפשר עוד לקנות נכסים? ההתאוששות איטית וייתכן שהיא תיקח עוד הרבה זמן. בנוסף, יש לנו הרבה מאוד בייבי-בומרס (כינוי לאמריקאים שנולדו אחרי מלחמת העולם השנייה וכעת מגיעים לגיל פרישה - ע.ב.י) והרבה מהם פוטרו במשבר הזה, אז אחרי שהם ישבו בבית חצי שנה בלי להצליח למצוא עבודה הם פשוט מחליטים לפרוש ולהפסיק לחפש. בגלל זה האבטלה ירדה".

- לנסיגת הפד מרכישות האג"ח תהיה השפעה דרמטית על השווקים?

"תהיה לזה השפעה על תשואות האג"ח, אבל אנחנו לא צריכים את התוכנית בזמנים רגילים ואם האמון בקרב המשקיעים חזק מספיק - ואני חושב שהוא כזה - סיום התוכנית לא ישפיע באופן דרמטי".

"רמה הוגנת"

שילר נחשב למומחה עולמי בניתוח שוקי נדל"ן ובארה"ב הוא המציא את מדד קייס-שילר למחירי הבתים. לאחר ההתאוששות במחירי הבתים בשנה וחצי האחרונה, המדד מצביע על כך שהמחירים רחוקים נומינלית רק 7% מהשיא בבועה של 2006, אך ריאלית הם רחוקים בכ-30%.

"המחירים עדיין נמוכים", אומר שילר, "אבל הם ברמה הוגנת כרגע. אם בוחנים את ההיסטוריה של המחירים מאז מלחמת העולם השנייה ניתן לראות שלאורך זמן, מבחינה ריאלית, אין עלייה במחירים אלא יש יציבות. לכן, כרגע חזרנו לאזור הנורמלי מבחינת המחירים והעלייה של השנה וחצי האחרונות צריכה למעשה להיפסק. עם זאת, שוק החוזים בשיקגו צופה עלייה של 6% במחירים בשנה הקרובה".

- מה היית אומר למשקיע הישראלי שמתעניין בקניית בית להשקעה בארה"ב?

"המומנטום חלש יותר מכפי שהיה. אני חושב שהמחירים אולי ימשיכו לעלות בשנה-שנתיים הקרובות, אבל לא הרבה. כמשקיע עליך לחשוב על העלויות כמו למשל תחזוקה של הבית - כמה יעלה לנהל את כל הסיפור מהצד השני של האוקיינוס? חושבים שהמחירים יעלו? אל תצפו לעליית ערך רבה. אולי לא תהיה כזו בכלל. לכן הייתי ממליץ לקנות בית להשקעה כאן רק אם תוכלו להשיג שכירות ממש ממש טובה".

שילר שמע על הבום הנדל"ני בישראל בשנים האחרונות. הוא אומר כי "אני יודע שבנק ישראל תחת סטנלי פישר ניסה לרסן את זה אבל לא הצליח. אני לא יודע מה קרנית פלוג עושה אבל אולי היא צריכה לדאוג".

- מדוע?

"זה יכול להתנפח לבועה גדולה יותר ולהתפוצץ. זה לא דבר טוב".

- אמרת שאתה לא משתמש במילה בועה כל כך בקלות.

"אני זר, אבל ממה שאני שומע זה נשמע כמו בועה".

פסיכולוגיה של קבלת החלטות

אם תבקשו מכלכלן מן השורה להסביר לכם האם יש בועת נדל"ן בישראל, הוא בוודאי ינתח את הריבית הנמוכה, היצע הדירות ועוד. שילר מספר שבתקופת השפל הגדול בארה"ב הריביות היו נמוכות ומחירי הבתים לא עלו, כך שאין בהכרח קשר הדוק בין הדברים כל הזמן. במקום זאת, הוא מציע לנתח את הגורם שאולי הכי חשוב בכלכלה - הפסיכולוגיה שמניעה אנשים לקבל החלטות. מבחינתו, הפסיכולוגיה הזו משותפת לכל האנשים, בכל מקום.

"אני לא מומחה לישראל, אבל אנשים מתנהגים אותו דבר בכל מקום", הוא אומר. "אני מאמין שמחירי הדירות לא תמיד מעוגנים במציאות הכלכלית. קיינס אמר פעם שכל עוד כולם מאמינים שהמחיר צריך להיות גבוה - הם ישלמו. אם אנשים חושבים שזה משתלם לקנות דירה במחיר גבוה הם ישלמו, הם לא יחשבו שזה לא משתלם.

"זה כמו לדבר על אופנה. אם תשאל מי האישה הכי יפה בישראל אתה תוכל לקבל קונצנזוס מכל התשובות. אבל זה לא נכון להסתכל על זה כך כי מדובר בעניין של טעם. הרי יש הרבה נשים יפות בישראל. אותו דבר במחירי נדל"ן".

- תסביר.

"אני שומע את אותו סיפור במדינות רבות. הייתי בבייג'ין ומישהו אמר לי שהוא לא יודע איך אנשים מרשים לעצמם לחיות שם. למה זה קורה? אני חושב שזה קשור לשלב שבו נמצא כעת הקפיטליזם בהיסטוריה. העולם המתפתח הופך קפיטליסטי ויש מיליארדים שצומחים בהודו, בסין ובמדינות אחרות. אתה שומע על ההצלחות המדהימות של אנשים וזה נראה אפשרי עבור כולם. אנשים מסתכלים על המחירים הגבוהים ואומרים: זה פשוט כורח זמננו, זה מה שצריך להיות וזה יימשך והדבר הכי טוב זה להצטרף למסיבה. זה כמו לשחות בנהר עם זרם חזק - אתה נסחף אבל לא תחשוב לרגע שהסחף יתהפך".

- זו מחשבה מסוכנת, לא?

"עברתי את אותו דבר בברזיל (מחירי הבתים בברזיל זינקו בכ-200% מאז שנת 2008 וגררו אזהרות מפני בועה וחששות שמא שוק המשכנתאות יתפתח לכדי 20% מהתמ"ג בשנים הבאות אם המגמה תימשך - ע.ב.י). שאלתי אנשים שם למה מחירי הנדל"ן עולים כל כך, והם חשבו שהם ידעו. הם אמרו לי: 'ברזיל הופכת לכלכלה מודרנית, היא מפתחת מעמד ביניים שדורש דיור ואין מספיק דירות'. הם אמרו שהם מפתחים שוק משכנתאות מודרני. אני חושב שיש פה גם אלמנט של פטריוטיות שמשפיע על שוקי הנדל"ן".

- ומה אתה חושב? ללכת עם הזרם ולקנות דירה גם במחירים גבוהים?

"אני חושב שבטווח הקצר המחירים אולי ימשיכו לעלות, אבל בנקודה מסוימת זה יתהפך. זה תמיד מסתיים אותו דבר: המחירים הופכים כה גבוהים עד שאנשים לא יכולים יותר להרשות לעצמם, ואז רואים שהמחירים מתחילים קצת לרדת ופתאום המון אנשים מחליטים למכור. מתי זה יקרה? לחזות בועות זה כמו לחזות הצלחה של סרט. אני יכול להראות לך סרט ולשאול אותך אם הוא יהיה להיט. תהיה לך דעה אבל היא לא תהיה מדויקת. אף אחד לא באמת יודע".

צרו איתנו קשר *5988