מתי מארגן קבוצה נהפך ליזם

נושא מיסוין של קבוצות רכישההעסיק לא מעט את בתי המשפט בשנים האחרונות. כידוע, במסגרת תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין שחל ביחס לעסקאות החל מיום 1.1.2011 נחשבים רוכשים במסגרת קבוצת רכישה, כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, כרוכשי נכס בנוי לעניין חיוב במס רכישה.

עם זאת, סיווגו של הגורם המארגן כמארגן בלבד או "יזם" נותר בעל חשיבות לעניין מיסויו של המארגן. סיווג כ"יזם" יטיל על המארגן לא רק חיוב במס על הרווח שהפיק כי אם גם חיוב כבד ומשמעותי במס רכישה (כרוכש קרקע ומוכר דירות) וסוגיה זו עשויה להתעורר גם כיום, לאחר תיקון 69 האמור.

סאגה משפטית ארוכה התנהלה בעניין זה בעניינה של חברת תפוח פז. יובהר כי הרקע העובדתי קודם לתיקון מס' 69 ועל כן אין התיקון רלוונטי לגביו. באותו עניין ארגנה החברה בשנת 2000 קבוצת רוכשים לשם רכישת מגרשים ממנהל מקרקעי ישראל לבניית 24 יח"ד בראשון לציון.

עו"ד כספי, ששימש כנאמן עבור הקבוצה, חתם על הסכם הרכישה והסכם לביצוע עבודות פיתוח ולאחר מכן בחרו המשתכנים וועד וקבלן מבצע. לטענת רשויות המס תפקוד החברה חרג מארגון גרידא והיה כיזם ועל כן הוצאו שומות בהן חויבה החברה במס רכישה, מס שבח ומס מכירה (שהיה בשעתו בתוקף).

את טענתו ביסס המנהל על מספר נימוקים ובכלל זה: אופן פרסום הפרויקט כדירות מגורים גמורות; העובדה כי הרוכשים היו מחויבים למעשה למסגרת חוזית שתוצאתה דירות מגורים; העובדה שהקבלן המבצע הוצע ע"י החברה המארגנת; עו"ד כספי ששימש כנאמן עבור הרוכשים העניק שירותים גם למארגנת; יו"ר הועד שנבחר היה מקורב למר חנן מור, בעל השליטה בחברה המארגנת, וכן מספר טענות נוספות.

החברה הגישה ערר לוועדת הערר עוד בשנת 2003 (ו"ע 1353-03). ועדת הערר קיבלה את הערר ודחתה את עמדת המנהל ואולם ביום 2.4.2013 ביטל ביהמ"ש העליון את פסק הדין של ועדת הערר והורה להשיב את הדיון לוועדה לבחינה עובדתית נוספת. הכרעה זו של ביהמ"ש העליון הינה חריגה באופייה, באשר על פי דין, ערעור לביהמ"ש העליון על החלטות של ועדת הערר הינו בנושא משפטי בלבד.

בהמשך לפסק דין אחר של ביהמ"ש העליון שניתן בסמוך לכך בעניין קווי נדל"ן, קבע ביהמ"ש העליון שהשאלה העיקרית הינה מה הייתה מידת השליטה בפועל של החברה ביחס לפרויקט, וכי בהיעדר ממצאים עובדתיים ברורים, המדובר בתקלה המצדיקה את התערבות ביהמ"ש העליון.

אלא שגם לאחר שהוחזר הדיון לוועדת הערר היא שבה וחזרה על פסיקתה. בפסק דין, שניתן ביום 15.1.14 ע"י חבר הועדה מרגליות, דחתה הועדה את טענות מנהל מיסוי מקרקעין. נקבע כי לחברה לא הייתה מעורבות צמודה לאורך כל הדרך אלא בעיקר בארגון שלב הרכישה. אמנם, החברה יצרה מסגרת של מערכת חוזים שנועדה לאפשר לרוכשים להגיע לתוצאה של בית בנוי, ואולם זוהי מסגרת בלבד, והיא עצמה לא הייתה צד למסכת החוזים המאוחרים יותר שנחתמו במועדים שונים.

גם טענת מנהל מיסוי מקרקעין לפיה ניתן ללמוד שהחברה הייתה בעלת השליטה בפרויקט מאחר שהנאמן, מנהל הכספים והמנהל ההנדסי היו בעלי קשר מסוים לחברה נדחתה. הועדה ציינה כי השתכנעה מהעדים כי הכוח נותר בידי המשתכנים באופן עצמאי, וההחלטות התקבלו על ידם. לא די איפוא בקשר הפרסונלי האמור על מנת לבנות את התיזה של שליטתה של החברה בכל שלבי הפרויקט.

נדחתה טענת רשויות המס שהחברה העניקה ערבויות ביצוע ודומה כי גם אופן פרסום לא שיחק תפקיד נכבד בעיני הוועדה.

לגישתנו, פסק הדין אכן משקלל באופן נכון ונאות בין העובדות ובין המסקנה המשפטית, ומן הראוי כי תינקט זהירות רבה בטרם הגעה למסקנה לפיה מעמדו של מארגן לשלב הרכישה עולה כדי יזם. יש לקוות כמו כן כי פסק הדין הנוכחי יסיים את הסאגה הארוכה שתחילתה לפני כ - 14 שנה ובעניינה ניתנו 3עד כה שלושה פסקי דין.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין