דין הפקעת חזקה כדין הפקעת בעלות

הליכי הפקעת מקרקעין הינם הליכים ממושכים ומורכבים ביותר. ראשית ההפקעה באישור ובפרסום של תוכנית בנין עיר שמשנה יעוד של מקרקעין כלשהם (בין בבעלות פרטית ובין בבעלות מדינת ישראל) לקרקע המיועדת לצרכי ציבור. צרכים אלו מוגדרים בדין והם כוללים את מכלול השימושים הציבוריים שניתן לחשוב עליהם. יעודים ציבוריים יכולים להיות החל ממדרכות וכבישים, דרך פארקים וגינות וכלה במוסדות ציבוריים כגון ספריה עירונית, בית ספר, מועדון עירוני וכו'.

קרקע שהייעוד שלה הופך להיות אחד מייעודים ציבוריים האמורים לעיל, אמורה להירשם על שם הרשות המקומית שבתחומה הקרקע נמצאת. לאחר אישור תכנית המשנה את יעוד המקרקעין מיעוד כלשהו ליעוד ציבורי, הרשות המקומית מתחילה בהליך של הפקעת מקרקעין.

ההליך מתחיל בפרסום הודעה על הכוונה להפקיע ופרסום ברשומות ורישום בנסח המתייחס לקרקע.

כידוע רכישת מקרקעין פירושה לרכוש שני דברים הכי חשובים, המשלמים את הכח הקנייני של הרוכש.

האחד הינו רישום הבעלות בקרקע על שם הרוכש והשני נטילת החזקה על ידי הרוכש.

במקרה של הפקעת מקרקעין הליך ההפקעה מתחיל כאמור לעיל בפרסום ברשומות ומסתיים ברשום הבעלות על שם הרשות המקומית. בדרך כלל הרשות דואגת עוד לפני רשום בעלות על שמה, לפנות את המחזיק וליטול את החזקה. מתעוררת השאלה מה בנוגע למצב שהרשות המקומית השלימה את רישום המקרקעין על שמה, אך טרם קיבלה לידיה את החזקה בקרקע, וכעת יש מחזיק במקרקעין שדרך טבע מתנגד לסילוק היד. כמו כן נשאלת שאלה נוספת, והיא מה בנוגע למקרקעין שרשומה בבעלות הרשות המקומית שלא על דרך הפקעה אך מיועדת ליעוד ציבורי ויש מי שמחזיק במקרקעין? האם הרשות המקומית יכולה להיזקק להליכי הפקעת מקרקעין לצורך נטילת חזקה או שמא נקיטה בהליכי הפקעה מיועדת אך ורק כשהבעלות על הקרקע טרם נרשמה על שם הרשות המקומית?

להבחנה זו בין הליך הפקעה לבין הליך של תביעה לסלוק יד בבית משפט אזרחי במסגרת הליך של תביעה לסלוק יד חשיבות עליונה.

בעוד שהליך של תביעה רגילה לסלוק יד, הינו הליך ממושך בבתי משפט, הליך של הפקעה הינו הליך מהיר ודרסטי יותר וידו של המחזיק ברבים מן המקרים על התחתונה.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב, הכריע בשאלות מסוג האמור לעיל ע"י כב' השופט חיים טובי. בענין שנידון שם, עיריית תל אביב, הגישה עתירה מנהלית לסלוק יד של מחזיק כלשהו מהמקרקעין וזאת תוך אימוץ הוראות בנוגע להפקעת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). העירייה עתרה לסעד של סילוק יד, על מקרקעין שנרשמו לפני למעלה מעשור על שמה וכ-30 מ"ר מהקרקע נתפסה ע"י בית צמוד קרקע הנמצא ברובו בחלקה השכנה.

המחזיק בבית הינו חוכר שבשעתו חכר את הבית מרשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל לשעבר)אך לפני כעשור עיריית תל אביב נרשמה כבעלים מכוח חוק רישום שיכונים ציבוריים.

המחזיק טען כי יש למחוק את העתירה על הסף כי על העירייה להגיש תביעה רגילה לסלוק יד בבית משפט השלום כי היא כבר רשומה כבעלים ולכן לבית המשפט המחוזי אין סמכות עניינית לדון בעתירה מסוג זה.

העירייה טענה, כי מאחר והעיריה נרשמה כבעלים לא מכח הליכי הפקעה של שינוי יעוד וכו' או פקודת הפקעות, אשר על כן אין להגביל אותה בנדון, וכעת היא יכולה במסגרת הליכי הפקעה ליטול ולהפקיע גם את החזקה.

השופט טובי דחה את הבקשה למחיקה על הסף של העתירה וקבע כי לבית המשפט המחוזי הסמכות לדון בתובענה מסוג זה כי על פי סעיף 2 לפקודת הקרקעות בית משפט המוסמך לדון בסוגית הפקעה הינה בית המשפט המחוזי ועל פי סעיף 3 לפקודה האמורה הליך של הפקעה יכול לכלול גם הליך של נטילת חזקה.

השופט חיים טובי עושה הבחנה חשובה ביותר בסוף החלטתו וקובע כי קביעת סמכות לבית המשפט המחוזי, לדון בעתירה אין פרושה שהעתירה תתקבל. כלומר מבחינתו בהחלט אפשר שבתום הדיון בתיק בית המשפט הוא ידחה את העתירה ויסרב לתת צו לתפיסת החזקה מכח הוראות פקודת הפקעות רכישה לצרכי צבור, ויחייב את העירייה להגיש תביעה לסילוק יד וזאת עקב חלוף הזמן מיום אישור התכנית המפקיעה, היעדר של דחיפות בקבלת חזקה וכן תום לבה של המבקשת עת נקטה בהליך דנן. אך ככל שהשופט טובי יגיע למסקנה כי "עכבים" מעין אלו לא קיימים יוכל להורות על סילוק יד במסגרת עתירה מנהלית שהוגשה לפניו. בעניין זה השופט טובי מבחין בין ספרות מלומדים שנוגדת את קביעתו וקובע כי לבית משפט המחוזי יש סמכות לדון בעתירה מסוג זה.

(להרחבה והשוואה שופט חיים טובי מפנה ת.א. (ירושלים) 1751/18 מינהל מקרקעי ישראל נ' חפצבי).

המדובר בפסק דין עקרוני על סוגיה סבוכה בדיני קניין ותכנון ובניה כאחד תוך שילוב של שאלת סמכות עניינית של בתי משפט. מעניין יהיה לדעת מה תהיה תוצאת העתירה לגופה ועד כמה העירייה זכאית לנקוט בהליך הפקעה על סוגיה שבמצבים רגילים שייכת לתחום בתי משפט אזרחיים הקשורים לתביעה לסילוק יד.

להלכה מבהירה מעין זו של השופט חיים טובי יש רלוונטיות למקרים רבים ומגוונים ברחבי הארץ. הלכה זו יכולה להיות הלכה מנחה ולמתן פסק דין בערכאות מקבילות או בבתי משפט שלום וייתכן אף לדיון ולבחינת הלכה בבית משפט העליון.