מס רכישה לפי שווי קרקע בלבד

עמים רבות, בעיקר בקבוצת קטנות, יכולים חברי הקבוצה להתקשר בהסכם לרכישת הקרקע בלבד, ורק בהמשך להגיע להסכמות ביחס לבניה על הקרקע

לעיתים על מנת להשלים רכישת קרקע ע"י קבוצת רכישה נאלצים המארגנים להתקשר עם יזמים חיצוניים שירכשו את יתרת הקרקע מבלי לשלם דמי ארגון או שהמארגנים עצמם רוכשים את יתרת הקרקע.

במקרה זה מתעוררת שאלה ביחס להיקף החבות במס רכישה שתחול על אותם יזמים שרכשו את יתרת הקרקע במטרה להשלים את הקבוצה ולהמשיך לשווק את הקרקע לרוכשים אחרים.

כידוע, בהתאם לתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין, משנת 2011 ואילך רוכשים בקבוצת רכישה מחויבים במס רכישה על שווי דירה ולא על שווי קרקע. לטעמנו יש להבדיל בין היזמים המתוארים לעיל לבין שאר החברים בקבוצת הרכישה ולחייב את היזמים במס רכישה על שווי הקרקע בלבד.

בראש ובראשונה, תכלית התיקון הייתה למסות במס רכישה על דירה רוכשים סופיים שהתארגנו בקבוצה לרכוש קרקע ולבנות עליה את דירתם. תכלית זו אינה מתקיימת ביחס לאותם יזמים המתכוונים לשווק מיידית את הקרקע לרוכשים סופיים שרכשו את הקרקע במטרה לשווק אותה מיידית ולא לבנות עליה את דירתם.

בנוסף, אף הגדרת קבוצת רכישה בחוק תומכת בעמדתנו.

הגדרת קבוצת רכישה בחוק מורכבת משני תנאים עיקריים- האחד, מסגרת חוזית לרכישת הקרקע ולבנייה עליה, והשני כי הקבוצה מאורגנת באמצעות גורם מארגן המקבל תמורה עבור עבודתו.

בענייננו, הגם שהגדרת קבוצת רכישה מתקיימת ביחס לרוכשים הפרטיים ההגדרה לא מתקיימת ביחס ליזמים שלא שילמו דמי ארגון, ולכן יש לחייב את היזמים במס רכישה על שווי הקרקע בלבד.

נוסיף ונציין כי במקרים רבים יש לבחון אף את קיומו של התנאי הראשון לקבוצת רכישה ביחס למסגרת החוזית לרכישת הקרקע ולבניה עליה.

ככל ואותם יזמים לא חתמו על הסכמים עם הרוכשים הפרטיים ביחס לרכישת הקרקע ולבניה על הקרקע, אזי הרכיב הראשון של הגדרת קבוצת רכישה לא מתקיים. הדבר רלוונטי במיוחד כאשר מדובר בחטיבת קרקע אחת המחולקת למספר בניינים. ככל והיזמים לא חתמו על הסכם עם הרוכשים הפרטיים ביחס לבניה הרי שלא ניתן לאחד את כולם יחד ולראות בהם כקבוצה אחת וכפועל יוצא מכך ישלמו היזמים מס רכישה על שווי קרקע בלבד.

בהקשר זה נציין, כי פעמים רבות, בעיקר בקבוצת קטנות, יכולים חברי הקבוצה להתקשר בהסכם לרכישת הקרקע בלבד, ורק בהמשך להגיע להסכמות ביחס לבניה על הקרקע. לטעמנו, גם במצב זה, מאחר ולא מתקיים אחד התנאים להגדרת קבוצת רכישה יש לחייב את הרוכשים במס רכישה על שווי קרקע בלבד.

הכותב הוא ממשרד זיו שרון ושות'

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988