מכר 7,000 מ"ר והיו לו רק 4,000

בניגוד למה שניתן לחשוב מושג תום הלב לא מתייחס רק לניהול מו"מ וחתימה על ההסכם ותום לב כלפי הצד השני של העסקה. תום הלב שולח זרועות גם כלפי צדדים שלישיים שעלולים להיות נפגעים מהעסקה בין מוכר לבין קונה. כוונת הדברים למצב של תחרות בין זכויות במקרקעין. קרי מצב בו שניים רבים על אותה קרקע כי כל אחד טוען שהור רכש זיקה קניינית לקרקע ובתווך קיים מוכר רשלן או רמאי אשר עשה עוקץ לזה וגם לזה.

בחקיקה קיימים סעיפים הנוגעים לתחרות בין שני קונים ויותר במסגרת עסקאות נוגדות. עסקה נוגדת, זו אותה עסקה שבעלים של הקרקע מוכרים את אותה הקרקע ליותר מבן אדם אחד.

סעיף 9 לחוק המקרקעין שהינו הסעיף העיקרי שמסדיר את ענין עסקאות נוגדות וקובע שהקונה הראשון שחתם על הסכם ראשון הוא הגובר על קונים מאוחרים יותר. אך ככל שיש קונה שני שממלא אחר שלושה תנאים מצטברים קרי: תום לב בעת בדיקת הזכויות, תמורה ושהזכויות נרשמו על שמו בפנקסי מקרקעין, אזיי קנה כזה יכול לגבור על הקונה הראשון שנהנה מבכורה אוטומטית.

ההלכה המקורית בענין עסקאות נוגדות קבעה כי כל עוד הקונה הראשון לא הספיק לרשום עצמו כבעלים של המקרקעין, הקונה הראשון יזכה בתחרות גם אם לא רשם כל הערת אזהרה לטובתו ובכך למעשה הכשיל את הקונה התמים השני. (ראה הלכת: ד.נ 21/80 לביא ורטהיימר נ' הררי).

לימים קמו על הלכה זו לא מעט מקטרגים אשר טענו כי הלכת ורטהיימר יוצרת סיטואציה בעייתית ביותר. היו מקרים בהם קונה ראשון לא רשם במשך שנים רבות הערת אזהרה וקונה תמים נפל במלכודת של מוכר רמאי ובכך איבד כספו כי הקונה הראשון זכה בבכורה.

השינוי המהותי בא עם הלכת גנז הידועה (ע"א 2643/97 גנז שלמה נ' בריטיש קולוניאל חברה בע"מ). בהלכה זו נקבע לראשונה כי מי שלא רושם הערת אזהרה תוך פרק זמן סביר יאבד את הבכורה האוטומטית שיש לו מכוח חוק מקרקעין.

הלכת גנז יושמה מלפני כעשר שנים בפסיקה רבה ושופטים שונים בערכאות שונות ניסו למצוא לה יישומים במקרים שהובאו לפניהם.

לאחרונה בית המשפט העליון בפסק דין מקיף ניסה ליישם את הלכת גנז על מי שמכר את המקרקעין שברשותו בשלל של עסקאות נוגדות וחרף העובדה שהייתה לו קרקע בגודל כארבעה דונמים, מכר את הארבעה דונמים אלו בחתיכות של דונם וכו' ובסך הכל מכר שבעה דונמים בחמש עסקאות שונות ומשונות שעשה עם קונים שגם חלק מהם התרשלו באי רישום הערת אזהרה או באי דיווח למס שבח ועוד מחדלים אחרים.

הענין הוכרע בפני הרכב השופטים א' רובינשטיין, י' עמית, צ' זילברטל. את פסק הדין המקיף כתב השופט עמית אשר נאלץ לברור מהעובדות המורכבות של התסבוכת המשפטית את העיקר ולתת פסק דין מנחה בנדון.

בין השנים 1986 ועד 1993, בעל המקרקעין בבאקה אל גרבייה שירש זכויותיו ממוריש החל למכור את זכויותיו. דא עקא כי אותם בעלים לא הסתפק ב- 4020 מ"ר שהיו ברשותו, ומכר את זכויותיו כך שמכר 7,020 מ"ר והכניס מספר קונים למערבולת של עסקאות נוגדות שנאבקו זה בזה בגין החלקה.

לענייננו, חשובים העקרונות שקובע השופט עמית ויתר חברי ההרכב מסכימים עמו. השופט עמית קובע כי בספקטרום הרחב של דעות שהובאו מטעם השופטים בפרשת גנז, הוא תומך בגישה של השופט לוין אשר קבע כי עצם אי רישום הערת אזהרה הינו אקט של חוסר תום לב, כי עלות רישום הערת אזהרה ומניעת נזק היא אפסית לעומת תוחלת הנזק הגבוהה מאוד, אך לא בכך תם הדיון כי אין באי רישום הערת אזהרה בלבד כדי להכריע בסכסוך. לגבי חלק מהקונים השופט עמית יחס חוסר תום לב הוכח כי העדיפו שלא לבקר במקום וקובע כי יש מקרים בהם אי בדיקת החזקה במקרקעין עשויה לשלול את תום הלב של השני בזמן. ואם קונה שני לא עומד בחובת תום הלב, אזיי אין באי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון בזמן כדי לתת עדיפות לקונה השני.

השופט עמית במאזן בין אי רישום הערת אזהרה לבין חובת תום הלב של הקונה קובע את הנוסחה הבאה. לכשהקונה הראשון לא רושם הערת אזהרה, נטל ההוכחה עובר עליו להוכיח, כי הקונה השני בזמן פעל בחוסר תום לב או כי ידע או צריך היה לדעת אודות העסקה הראשונה.

השופט רובינשטיין מוסיף נדבך משלו בפסק הדין ומזהיר את עורכי הדין ועושי העסקאות לרשום הערת אזהרה במהירות ולדווח לשלטונות מס שבח באשר אי דיווח לשלטונות מס שבח יוסיף למפלס החשדנות כלפי תום הלב ועלול לפגוע בתום הלב של הקונה.

מפסק דין זה ניתן לקבוע את הכלל שלפיו, אי רישום הערת אזהרה בזמן מצד הקונה הראשון הינו חוסר תום לב שעלול לפגוע בבכורה של הקונה הראשון. יחד עם זאת קונה שני שלא דיווח על העסקה שלו או לא יעשה ביקור בנכס זה מעורר חשד שמא יש דברים בגו והעסקה אינה תמימה.

ע"א 7113/111 עזבון המנוח עדיף מוחמד ביאד נ' סאמי אחמד לחאם.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.