לשכת השמאים תוקפת את חוק המע"מ: משרת את הקבלנים

ימים ספורים לאחר פרסום תזכיר החוק המתייחס לתוכנית מע"מ בשיעור אפס כבר מתחילות להגיע הסתייגויות והערות מגופים שונים. היום בבוקר נשלח מכתב הערות מפורט מטעם לשכת שמאי המקרקעין לתוכנית למחלקת חקיקה ברשות המיסים ולמחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים.

השמאים טוענים כי התוכנית כפי שמפורטת בתזכיר החוק משרתת רק את הקבלנים ותוביל בסופו של דבר לעליית מחירי הדירות. במסגרת המסמך גם עולה לראשונה הצעה לכלול בתוכנית הטבת המע"מ גם דירות בשוק היד שנייה וזאת על ידי מתן הטבה דומה לזו בדירות החדשות בדירות בנות חמש שנים.

"ההטבה במתכונתה הנוכחית מייצרת העדפה ברורה ליזמים וקבלנים, בשולחה את מקבלי ההטבה לרכוש אך ורק דירות הנמכרות לראשונה ואינה כוללת את עיקר שוק הדירות, שהוא שוק הדירות יד שנייה", כך השמאים במסמך ההסתייגויות שהועבר הבוקר, "הצעת החוק מנתבת הלכה למעשה את עיקר הביקושים בטווח הקצר לשוק מצומצם יחסית (רק כ-22 אלף דירות במלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו ולא כולן במחיר של עד 1.6 מיליון שקל) וכל מה שתעשה, מעבר לסיומו המהיר של מלאי זה לטובת הקבלנים המחזיקים בו, הוא עליה דרמטית בביקושים שתביא לאחריה עלייה גם במחירים בשוק העיקרי, שהוא שוק היד השנייה. בכך ימצאו עצמם מרבית אזרחי המדינה נפגעים פעמיים, פעם ראשונה בכך שאינם נכללים בהטבה כלל ופעם שנייה בכך שפעולת הממשלה תביא בסופו של יום לעליות מחירים נוספות באזורי ביקוש מסוימים".

כאמור, מציעים השמאים גם לכלול דירות משוק היד שנייה בתוכנית כדי להגדיל את ההיצע לגביו תינתן ההטבה. "מה שקורה על פי התוכנית המקורית היא ששולחים את האנשים לדירות הכי יקרות בשוק, דירות חדשות, אין בזה היגיון", כך יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס, "הכללת דירות יד 2 בנות חמש שנים תוסיף הרבה דירות למצאי ויהיה פשוט לחשב את החזר המע"מ שיכול להינתן לרוכש כמענק".

במקביל, רואים השמאים בתוכנית, ובמיוחד בפן השמאי שלה הכולל את ההחלטה שהשמאי הממשלתי הראשי, טל אלדרוטי, יגבש סקירה מפורטת של מחיר למ"ר דירתי בכל רחבי הארץ שייקבע את הזכאות להטבה, פגיעה במקצוע השמאות כמו גם בהעדפת הליך מהיר וממוחשב ליישום ההטבה על פני נתונים מדוייקים: "החלפת עבודת שמאי המקרקעין האיכותית, בעיבוד נתונים סטטיסטיים אותו מבצע מחשב בהתאם לנוסחה שהוכתבה מראש, טובה ומדויקת ככל שתהיה, אינה יכולה, בלשון המעטה, להוות תחליף לעבודת שמאי המקרקעין ונראה כי גם אינה תואמת את הוראות החוק או את רוחו. אי לכך, קיים חשש כבד שבמידה ותיושם הצעת החוק כפי שהוצגה, יקרה בוודאות את אשר חשש ממנו המחוקק כשייחד את עריכת שומות המקרקעין לשמאי המקרקעין - טעויות אקראיות רבות העשויות למנוע מציבור נרחב מלקבל את ההטבה מחד ולייצר רווח לא מידתי לאחרים מאידך. עמדת הלשכה היא על כן, שאין מקום ליצירת מושג חדש בשוק הנדל"ן - "ערך מ"ר דירתי", אשר שמו מעיד עליו יותר מכל - יצירת מונח חדש אשר אינה מציג שווי אמיתי והוגן כי אם פשרה שנועדה ליצור מראית עין של שיווין בפני החוק, מקום שאינו בנמצא".

"אין זה ראוי שחקיקה ראשית תכלול פיקציות"

מעבר להתנגדות העקרונית לתוכנית כפי שהוצגה בתזכיר החוק, מצביעים השמאים גם על מספר סעיפים פרטניים שלטעמם דורשים תיקון. כך למשל מסבירים השמאים כי הקביעה לכלול בתוכנית רק בנייה רוויה נכונה אולם בניסוח המקורי היא יכולה לכלול גם צמודי קרקע שנבנים כקוטג'ים טוריים. לכך מציעים השמאים להגדיל את הגדרת הצפיפות של יחידות דיור לדונם למספר גבוה יותר כדי לכלול רק פרויקטים של בנייה רוויה.

בנוסף, גם השמאים טוענים שהסכום שנקבע כרף עליון לקבלת ההטבה למי שלא שירת בצבא או בשירות לאומי אזרחי , 600 אלף שקל, דרוש שינויי: "אין זה ראוי שחקיקה ראשית תכלול פיקציות אשר כמעט שאינן בנמצא בשוק הנדל"ן. במידה ולא מעוניינים לתת הטבה למי שלא עשה שירות צבאי או שירות לאומי-אזרחי צריך לכתוב זאת בבירור ולא ליצור מכשול בפני היועץ המשפטי לממשלה, האמור להגן את הוראה שהינה בבחינת אות מתה מבחינה מעשית, במועד כתיבתה".

נזכיר כי לאחר פרסום הפשרה שהושגה בין משרד האוצר ליועץ המשפטי לממשלה, שקבעה את הרף האמור שיעמוד על 600 אלף שקל לדירה, תקפו גורמים שונים, בראשם שר השיכון, אורי אריאל, את המספר והדגישו כי מדובר במספר לא רלוונטי מהסיבה הפשוטה שהוא לא כולל מספיק דירות למכירה בתג מחיר זה. בעקבות ההתנגדות העזה הודיע בסוף השבוע שעבר גם משרד המשפטים כי היועץ המשפטי לממשלה לא עומד מאחורי הפשרה והסכום האמור וכי רק לאחר דיון מעמיק בנתונים ובתזכיר החוק תפורסם עמדתו הסופית המתייחסת לרף המחיר הנמוך למי שלא שירת.

עוד שינוי מוצע לנוסח החוק כולל הגדרה מחודשת של עדכון המחיר לגביו תינתן ההטבה (מ"ר דירתי) כך שמחירים מעודכנים יפורסמו כל חצי שנה ולא כל שנה כפי נכתב בתזכיר החוק.