עסקת הקומבינציה בוטלה חרף הבנייה

עסקת קומבינציה הינה אתגר עסקי ומשפטי כאחד. זו עסקה עם לא מעט סיכונים בהיותה ארוכת טווח עם היבטים משפטיים מורכבים. כמו כן זו עסקה שכל היבטי מס, תכנון וקניין מפרצליציה ועד לרישום בית משותף חלים עליה. לכן, זו עסקה שנדונה בבתי משפט במקרים רבים באשר טומנת בחובה גם התפתחויות שאיש מהצדדים או יועציהם לא חשבו עליהם.

אך עסקאות קומבינציה בסופו של דבר הינה חוזה ועליה חלים כללים של דיני חוזים הרגילים כגון הפרה, הפרה יסודית וביטול ופיצויים וכו.

במרבית עסקאות קומבינציה שמגיעות לבית המשפט, ההפרה הנדונה הינה סביב אי בניית הבנין או אחורים שהינם בדרך כלל מצד הקבלן. אך לאחרונה בתי משפט נאלצו להתמודד עם סוגית ביטול של עסקאת קומבינציה כשיוזמת הביטול באה מהקבלן ולאחר שהשלים את הבניה של הבנין שהיה אמור לבצע.

המקרה נדון בבית המשפט העליון בפני השופטים א' חיות, נ' הנדל, צ' זילברטל. במקרה דנן המערערת שהינה חברה קבלנית נקשרה בעסקת קומבינציה עם המשיב שבמסגרתו המערערת התחייבה לבנות עבור המשיב דירה בבנין שיבנה על החלקה שהמשיב היה אחד מהבעלים המשותפים בה. מאחר ושווי זכויות של המשיב היה בו כדי שווי של דירה בת 3.3 חדרים ומאחר ובבנין שבנה הקבלן לא היו דירות קטנות מ-4 חדרים, אזי הוסכם בין הצדדים כי המשיב ישלם למערערת סכום של 187,000, ₪ בשלושה תשלומים להשלמת החסר. בין לבין ובעקבות שינויים בתכנית בנין עיר, הסתבר כי ניתן לבנות במקום דירה של 4 חדרים, דירה של 5 חדרים ואכן הקבלן עשה זאת ללא קבלת אישור מהמשיב, ובנה דירת 5 חדרים.

המערערת ביקשה מהמשיב שבנוסף ל-187,000 ₪, שישלם לה גם עבור תוספת החדר והמשיב התנגד. הצדדים הופנו לבוררות מוסכמת ובמסגרתה הבורר קבע כי המערערת הפרה את ההסכם בכך שבנה את החדר הנוסף בלא לשאול את המשיב. יחד עם זאת ובכדי למנוע עשיית עושר ולא במשפט, על המשיב לשאת ב-30% מעלות החדר הנוסף.

בינתיים הסתבר כי המשיב לא שילם אפילו את התשלום הראשון של הסכום הבסיסי שהיה עליו לשלם (קרי אותם 187,000 ₪) וזאת לאחר קבלת היתר בניה.

עקב כך, המערערת שלחה הודעה למשיב ונתנה לו חמישה עשר ימים לשלם תשלום ראשון אך המשיב לא שילם את התשלום והמערערת הודיעה על ביטול ההסכם.

בית המשפט המחוזי דחה את העתירה של המערערת שביקשה להצהיר כי הביטול נעשה כדין וסרב לפסוק למערערת פיצוי מוסכם וקבע כי המערערת לא היתה רשאית לבטל את ההסכם.

בית המשפט העליון מפי השופט זילברטל, תוך ניתוח של הנסיבות קיבל את הערעור של המערערת באופן חלקי וקבע כי אמנם הביטול הינו כדין אך המערערת לא זכאית לקבל פיצוי מוסכם.

בהסכם בין הצדדים נכתב שבאין תשלום תעוכב מסירת הדירה והמשיב ניסה ללמוד מזה, שבכך למעשה המערערת וויתרה על סעד של ביטול עסקה והסעד היחידי במקרה של אי תשלום הינו רק עיכוב מסירת הדירה. בית המשפט לא קיבל טעון זה כי וותור על זכות ביטול צריך להיות מפורש ולא במשתמע.

השופט זילברטל קבע כי העדויות מוכיחות כי המשיב ידע על כך שהמערערת קיבלה בפועל היתר בניה ועל כן חייב לשלם את התשלום הראשון. בית המשפט דחה את טענת המשיב לפיו, המערערת סירבה לקבל את התשלום הראשון וקבע כי לא הובאה כל הוכחה המוכיחה שאכן המערערת סירבה לקבל תשלומים.

השופט זילברטל קבע כי הקבלן פעל באופן נכון עת, שלח למשיב הודעה לביטול ההסכם כי נתן למשיב התראה מספקת שהמשיב יתקן את ההפרה והמשיב לא עשה זאת.

יחד עם זאת בית המשפט לא היה מוכן כי המשיב ישלם למערערת פיצוי מוסכם כי קבע שההפרה של המשיב לא היתה הפרה יסודית שמזכה בפיצוי מוסכם וזאת משני טעמים.

טעם אחד הינו שבהסכם בין הצדדים לא צוין כי הפרה מהסוג של אחור בתשלום הנדון מהווה הפרה יסודית שמזכה בפיצוי מוסכם.

טעם שני הינו כי המערערת עצמה בהתנהגותה הוכיחה כי לא ראתה באי תשלום זה סוג של הפרה יסודית שמזכה בפיצוי מוסכם.

סיכומו של הענין ההסכם בין הצדדים מבוטל ועל המערערת להשיב למשיב שווי זכויות של 3.3 חדרים בדירה שבמקור המשיב היה אמור לקבל.

ע"א 7021 שיכון דיירים בע"מ נ' מרדכי ימיני

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.