אבד החוזה? תביא ראיות אחרות

דרישת הכתב בעסקת מקרקעין הינה מן הסוגיות החשובות ביותר בדיני מקרקעין. בכדי להגביר את הוודאות בעסקאות במקרקעין המחוקק חייב כי התחייבות לעשות כל עסקה במקרקעין תהיה טעונה בכתב. מכאן שהסכם למכירת או רכישת מקרקעין אמור להיות בכתב וזה במרבית המקרים.

דא עקא, יש והחוזה הינו מלפני שנים רבות והצדדים לו לא שמרו עותק ממנו ולא דווחו לשלטונות מס אך אין ספק בעובדה שאכן היה חוזה ביניהם. לעיתים מה שהיווה חוזה הוא סוג של התכתבות או מסמכים כאלו ואחרים שהועברו בין מוכר לבין קונה אך לא נערך הסכם פורמאלי, אך המכנה המשותף של כל המקרים הללו, הינו שהקונה מחזיק בנכס וכן טוען שאכן שילם את התמורה, כך שמבחינת הקונה, הוא בצע את המוטל עליו על פי ההסכם קרי תשלום מלוא התמורה.

לעיתים התמורה הינה בכסף מלא ולעיתים התמורה הינה בחליפין כגון מחיקת חוב וכו'. הבעיה מסתבכת עת מי מהצדדים ובמיוחד כשהמוכר הולך לעולמו. כשהמוכר הולך לעולמו אין את מי לשאול ולחקור מלבד עדים שיכולים להעיד על בצוע עסקה כגון עורך הדין שהיה מעורב או המתווך או קרובי משפחה ויורשי המוכר.

העניין מתחדד יותר כשאותו נכס, הופך להיות כסוג של בטוחה לעיקול שמטיל צד ג', בגין חובות שצובר המוכר. במקרה כזה מטרת המעקל הינה להיפרע מחובות באמצעות מימוש הנכס בשעה שהרוכש טוען כי רכש את הנכס וחרף העובדה שאין לו הסכם, יש להכיר בזכותו שתגבר על הנעשה.

כזה היה המקרה שהגיע לבית המשפט המחוזי בבאר שבע לידי כב' השופט אריאל ואגו. במקרה דנן המבקש, טען כי בשנת 1980 רכש שליש מבנין המצוי באזור תעשיה באשקלון ומנהל שם מזה כשלושים שנים עסק של נגריה. דא עקא, מה שנערך בין המנוח גואטה שמכר את הנכס לבין המבקש היה רק זיכרון דברים שגם זה אבד ולא הצליחו לאתר אותו. יחד עם זאת נמצא תצהיר משנת 1983 ובו המנוח גואטה מצהיר שאכן מכר את הזכויות לידי המבקש.

יורשי המנוח לרבות רעייתו העידו שאכן היה ידוע להם שהמבקש הוא זה שרכש את הזכויות בשליש מהמבנה כמנהל נגריה אך גם להם אין עותק מההסכם.

מאחר ועזבון גואטה נקלע לחובות, מנהל המיוחד שמונה בהליכי פשיטת רגל טען כי אין לקבל את טענות המבקש וכי העיקולים שהוטלו על הזכויות של העיזבון גוברים על זכות רכישה של המבקש.

השופט אגו לאחר ניתוח הפסיקה בעניין דרישת הכתב, קובע כי מקבל את התביעה והכריז על המבקש כי שזכויותיו גוברות על זכויות הנושים.

השופט ואגו קובע כי בעבר הפסיקה, הקפידה והחמירה עם דרישת הכתב אך אט אט הכירה במצבים בהם דרישת הכתב לא נלמדת רק מהסכם פורמאלי ומסודר, אלא ממכלול נסיבות.

דוגמא בולטת לכך הינה פסק הדין (ע"א 986/93 קלמר נ' גיא) שבית המשפט העליון הכיר בעסקת קומבינציה מכוח תשלום התמורה באמצעות בנית הבית וחתימה על תכניות הגשה לעירייה ע"י הבעלים . בשנים האחרונות המגמה היותר מקלה היא מפסק הדין (ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ) ששם בית המשפט העליון ממכתבים של צד ג' למד כי אכן הייתה עסקה בין מוכר לבין קונה לגבי דירת מגורים.

השופט ואגו מציין את הפסיקה האחרונה של ע"א 7119/08 חיימי נ' שמיר שקבע שניתן להוכיח בראיות משניות את קיומו ותוכנו של מסמך בכתב שאבד או הושמד. השופט ואגו קבע שמאמין בגרסת המבקש ורעיית המנוח וכי ממכלול הנסיבות ניתן להבין כי אכן היה חוזה בין הצדדים ואי מציאתו לא מאיין את הפעולה המשפטית.

משנקבע כי אכן בשנת 1980 היה הסכם רכישה, הסכם כזה גובר על כל סוג של עיקול שבא לאחר מכן על הנכס וזאת מכח הלכת בנק אוצר החייל הידוע (ע"א 189/95). כידוע הלכת מזל אהרונוב שניתנה מלפני יותר מעשור עשתה מהפכה בהבנתנו את עול תחרות בין זכויות במקרקעין.הלכה זו קבעה שרוכש מקרקעין מוגן כלפי כל מעקל עתידי מרגע שחתם על הסכם רכישה בתום לב ולא משנה אן רשם הערת אזהרה לאחר רכישה א לא.

מכאן שהמבקש גובר על המעקלים והנושים כאחד.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.